+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Проверка документов при покупке квартиры

Содержание

защита прав в суде без адвоката

Проверка документов при покупке квартиры

Проверка документов при покупке квартиры

Если вы подобрали квартиру для покупки не стоит спешить заключать договор и отдавать свои кровные деньги продавцу или его доверенному лицу.

Проверка документов. продавца

До подписания договора купли-продажи квартиры нужно убедиться, есть ли у продавца документы, которые дают ему право распоряжаться имуществом. Документы на квартиру у продавца должны быть правоустанавливающие и правоудостоверяющие.

К правоудостоверяющим документам на квартиру относится свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Правоустанавливающий документ — это документ, на основании которого было выдано свидетельство о государственной регистрации права. К таким документам относятся, например, договор купли-продажи квартиры, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, договор передачи жилого помещения в порядке приватизации, решение суда и т.д.

Свидетельство о государственной регистрации права должно содержать следующие реквизиты:

— дату выдачи свидетельства: число, месяц и год;

— в графе «документ-основание» содержится указание на правоустанавливающий документ;

— в графе «субъект права» указывается фамилия, имя и отчество собственника квартиры, его дата рождения, место рождения, гражданство, данные паспорта, адрес постоянного места жительства (регистрации);

— в графе «вид права» должно быть указано — «собственность», ведь только собственник квартиры может ее продать;

— графа «объект права» дает описание квартиры: ее площадь, количество комнат, этаж и адрес

В том случае если были зарегистрированы какие-либо ограничения или обременения права,

например ипотека или арест, то данные об этом должны быть указаны в свидетельстве. Если ограничений или обременений нет, то пишется, что они не зарегистрированы.

Проверка подлинности свидетельства о государственной регистрации

Свидетельство о государственной регистрации права содержит фамилию, инициалы и подпись регистратора, печать Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра).

К сожалению, бывают случаи, когда мошенники искусно изготавливают фиктивные свидетельства и по ним «продают» квартиры.

Для того чтобы проверить, не подделано ли свидетельство о государственной регистрации права и принадлежит ли квартира продавцу, можно запросить выписку из ЕГРП. Сейчас это можно сделать, даже не выходя из дома, через Интернет.

При ознакомлении с указанными документами не надо ограничиваться их ксерокопиями, требуйте предоставления оригинала. Дело в том, что если квартира, например, заложена в банке, то оригинала свидетельства у продавца на руках не будет, так как он будет находиться на хранении у банковского учреждения.

Аванс, задаток

После того как вы проверили документы и убедились, что они в полном порядке, нужно внести аванс или задаток и заключить с продавцом соглашение о задатке, предварительный договор или взять расписку. Внесение аванса или задатка поможет избежать ситуации, когда более прыткий покупатель уведет вашу новенькую квартиру буквально из-под носа.

Если договор купли-продажи не заключается по вине стороны, которая получила задаток (продавец квартиры), она обязана уплатить второй стороне его двойную сумму. Если в неисполнении договора купли-продажи квартиры виновата сторона, давшая задаток (покупатель), он остается у другой стороны.

Аванс передается при заключении предварительного договора или по расписке. Если сделка не состоялась, то аванс должен быть возвращен в любом случае.

Передача денежных средств не может подтверждаться никакими доказательствами, кроме письменно составленных документов. Ни свидетели, ни телефонные переговоры не смогут подтвердить то, что вы передали аванс продавцу, поэтому составляйте расписку.

Расписка составляется в простой письменной форме, и ее не нужно удостоверять у нотариуса. В ней необходимо указать фамилию, имя и отчество человека (продавца квартиры), получившего денежные средства, его паспортные данные, адрес регистрации по месту жительства, сумму, которую он получил, за что он получил эту сумму. В расписке ставится дата, и ее подписывает продавец, который после составления передает ее покупателю.

Условия договора купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры должен содержать все необходимые условия, присущие этому виду договора.

К обязательным условиям следует отнести:

— данные продавца и покупателя;

— описание квартиры, ее адрес;

— условия оплаты денежных средств.

Если в квартире кто-то прописан, то в договоре указываются условия и сроки снятия прежних жильцов с регистрационного учета. Если это условие в договоре не указать, то ходить за бывшими владельцами и просить их выписаться можно очень долго.

Условия расчета по договору.

Для покупателя важно обезопасить свои денежные средства, поэтому не стоит оплачивать покупку квартиры до регистрации права собственности на квартиру за покупателем.

Подходящим для обеих сторон и наиболее безопасным вариантом расчета при заключении договора купли-продажи квартиры будет использование банковской ячейки/банковского аккредитива. Это потребует дополнительных расходов, но в таком случае покупатель квартиры будет уверен, что продавец получит его деньги только в том случае, если сделка купли-продажи будет зарегистрирована.

Некоторые продавцы просят перевести деньги на их счет в банке или передать им на руки наличные средства, и сделать это, по их мнению, надо в день подачи документов в отделение Росреестра или в Многофункциональный центр (МФЦ).

Не стоит соглашаться на данное условие, поскольку продавец получит деньги сегодня, а зарегистрирует ли переход права собственности или нет, неизвестно.

Ставьте себя и продавца в равные условия — денег нет, пока право на квартиру не перешло к покупателю.

Финальная стадия подготовки к сделке

После проверки всех основных документов на квартиру, внесения аванс или задатка, продавцы собирают и готовят необходимые для сделки документы.

На данном этапе необходимо настоять, чтобы из квартиры выписались все, кто в ней зарегистрирован. Список прописанных жильцов можно узнать, если посмотреть единый жилищный документ или выписку из домовой книги. Срок действия этого документа ограничен, поэтому заказывать и получать его надо непосредственно перед заключением договора.

Чтобы убедиться, что не будет сюрпризов с временно отсутствующими жильцами, например, с теми, кто находится в местах заключения, в армии, уехал учиться в другой город и зарегистрировался в общежитии, попросите продавца предоставить вам расширенную выписку из домовой книги. Из данного документа можно узнать, кто был в квартире зарегистрирован за всю историю ее существования, в связи с чем и куда выбыл из квартиры.

Квартира, приобретенная в браке, является совместным имуществом супругов, при этом не имеет значения, на кого она была оформлена. Если квартира, которую вы приобретаете, оформлена на одного человека, поинтересуйтесь у него, была ли она куплена в браке. Если да, то для заключения договора купли-продажи необходимо получить от супруга или супруги продавца нотариально удостоверенное согласие супруга. Если такое согласие получено не будет, то супруг сможет оспорить сделку через суд.

Заключение сделки

Когда все документы, необходимые для сделки, собраны, продавец и покупатель могут назначать встречу для подписания договора и передачи документов в регистрационную службу.

День сделки, как правило, начинается с поездки в банк, для того чтобы покупатель в присутствии продавца заложил в банковскую ячейку денежные средства. При закладке денежных средств с отделением банка заключается договор, где оговариваются условия, при которых продавец получит право забрать из ячейки деньги за квартиру. Как правило, в договоре с банком указывается, что продавец должен представить договор с отметкой Росреестра о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру и свой паспорт, и только после этого он получает ключ от ячейки с деньгами.

Ключ от ячейки с денежными средствами до ее вскрытия продавцом хранится у покупателя.

Надо отметить, что перечень документов и процедура доступа к ячейке могут отличаться в зависимости от банка. Важно помнить, что договор с банком заключается на определенный срок, а учитывая, что регистрация перехода права может затянуться, необходимо установить срок аренды банковской ячейки с запасом или вовремя этот срок продлевать.

Государственная регистрация перехода права на основании договора купли-продажи.

После того как денежные средства помещены в банковскую ячейку, продавец и покупатель обращаются в регистрирующий орган.

За государственную регистрацию права собственности на квартиру на основании договора купли-продажи уплачивается государственная пошлина в размере 1 тыс. руб. Кто несет эти расходы — продавец или покупатель, нужно обговаривать заранее и фиксировать это условие в договоре.

Документы, необходимые для регистрации

  1. Заявления о государственной регистрации. При этом заявление о регистрации перехода права пишет продавец, а заявление о регистрации права пишет покупатель.
  2. Паспорта продавца и покупателя.
  3. Нотариально удостоверенная доверенность, если от имени продавца или покупателя выступает представитель.
  4. Паспорт представителя продавца или покупателя.
  5. Правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности продавца квартиры.
  6. 6. Договор купли-продажи.
  7. 7. Нотариально удостоверенное согласие супруга продавца на заключение договора либо документ, свидетельствующий о том, что отчуждаемый объект недвижимости не находится в совместной собственности супругов, например брачный договор или соглашение о разделе общего имущества супругов.
  8. 8. Разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом, если квартира принадлежала в том числе лицам, не достигшим 14-летнего возраста.

В зависимости от условий конкретной сделки могут потребоваться дополнительные документы.

Регистрация перехода права собственности, регистрация права покупателя на квартиру осуществляются в течение 18 календарных дней.

Если при оформлении договора купли-продажи покупатель оформлял ипотеку, то государственная регистрация права осуществляется в срок, не превышающий пяти рабочих дней со дня подачи заявления и иных необходимых для осуществления регистрации документов.

В результате государственной регистрации покупатель квартиры получает на руки свидетельство о государственной регистрации права на свое имя.

После регистрации перехода права собственности продавец и покупатель подписывают между собой акт приема-передачи квартиры, продавец отдает ключи от квартиры, а покупатель — ключ от банковской ячейки.

После этих действий продавец забирает свои деньги в банке, а покупатель заселяется в свою новую квартиру.

Дополнительные советы, которые помогут обезопасить куплю-продажу квартиры

  1. Любые дополнительные условия необходимо фиксировать документально в договоре или расписках. Устные договоренности могут быть изменены или забыты одной из сторон.

Например, при осмотре квартиры она может быть наполнена мебелью, но после регистрации сделки покупатель обнаруживает голые стены, выкрученные лампочки. Такое может быть, если в договоре не прописать условие о том, какая мебель переходит к покупателю квартиры.

Также в договоре необходимо указать наличие телефонного номера и парковочного места на придомовой территории, если таковые имеются.

  1. Если расчет по сделке осуществляется в иностранной валюте, то нужно в письменном виде оговаривать, по какому курсу и на какую дату будет производиться перерасчет на российские рубли. Это актуально, поскольку курс валют постоянно меняется и сумма при расчете может существенно измениться, пока происходит государственная регистрация перехода права.
  2. Попросите у продавца предоставить квитанции об оплате за телефон, электроэнергию и коммунальные платежи. Если квартира находится в доме ТСЖ, то нужно получить справку об отсутствии задолженности по членским взносам. Все эти предосторожности помогут избежать в дальнейшем проблем с оплатой долгов.

Что проверяют перед покупкой квартиры

Покупка квартиры является не дешевым мероприятиям, поэтому к ее выбору следует относиться очень серьезно. Известно, что приобретение квартиры на вторичных рынках выйдет гораздо дешевле.

Для совершения сделки, гражданам необходимо собрать множество документов, перечень которых может меняться в зависимости от характера сделки.

Важным фактором будет являться помощь в покупке квартиры квалифицированных профессионалов, так как при самостоятельном приобретении, граждане могут столкнуться с организационными проблемами.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры

Чтобы заняться оформлением сделки по приобретению квартиры, необходимо собрать следующий перечень документов:

  • паспорт или иные документы, подтверждающие личность покупателя (свидетельство о рождении понадобится лицам до 14 лет, также оно должно быть предоставлено несовершеннолетними от 14 до 18 лет вместе с паспортом);
  • в случае состояния брака, лицо обязано предоставить письменное подтверждение супругов на покупку жилища, также оно должно быть нотариально заверено;
  • в случае совершения покупки по доверенности, покупатель предоставляет удостоверенную нотариусом доверенность, в которой отображается период ее действия. Здесь же необходимо представить документацию, удостоверяющую личность доверенных лиц. При приобретении жилища в ипотеку, от покупателя требуется полный пакет документов, свидетельствующих о его финансовом положении;
  • договор купли-продажи, заверенный подписями обеих сторон.

В случае покупки квартиры, продавец должен предоставить полный пакет документов, описывающий историю квартиру, куда включаются:

  • паспорт;
  • документы, подтверждающие принадлежность собственника к квартире;
  • форма №11а вместе с ее планом;
  • документация, подтверждающая, что у продавцов отсутствует платежная задолженность;
  • копия фин.-лицевого счета;
  • выписки из домовой книги;
  • в тех случаях, если ребенок является собственником жилища, необходимо предоставить разрешение органов опеки;
  • свидетельство из налоговой инспекции о том, что уплата налога произведена полностью;
  • при наличии супруга необходимо получить подтверждение о том, что он согласен на продажу жилища.

Все документы необходимо предоставлять в двух экземплярах (оригиналы и их копии).

Проверка документов при покупке квартиры на вторичном рынке

Список состоит из следующих документов:

  • контракт купли-продажи предыдущего собственника;
  • контракт ренты;
  • контракт дарения;
  • контракт мены;
  • устанавливающие документы, подтверждающие право собственника на наследство квартиры;
  • документы, свидетельствующие о праве собственности;
  • выписки из домовых книг;
  • полная планировка БТИ.

Договором купли-продажи, в соответствии с законодательством, является контракт, подписанный двумя сторонами, первая из которых – продающая сторона, вторая – покупатель.

Данный контракт закрепляет обязанность продавца передать объект (в данном случае квартиру) покупателям. В то же время, покупатель обязуется произвести оплату за данный товар.

Договор ренты представляет собой правоустанавливающий документ, в котором одна сторона на регулярной основе получает доход (ренту) за продажу какого-либо вида имущества, при этом квартира передается покупателю в собственность, но за продавцом закрепляется право пользоваться ею.

Дарение подразумевает под собой заключение между двумя сторонами соглашения, согласно которому даритель отдает одаряемому в собственность определенный вид имущества на безвозмездной основе.

Договор мены описывает отношения, характеризующиеся обменом квартир между сторонами.

Документ, подтверждающий право на наследство, свидетельствует о передаче наследникам определенного имущества, прописанного в квартире. Данное свидетельство предоставляется нотариусом или другим уполномоченным лицом.

На настоящий момент существует две формы выписки из домовых книг: обычная и расширенная. Расширенная подразумевает наличие сведений о прописанных в квартире лицах на настоящий момент.

Для получения данной выписки, стороне необходимо обратиться в УК по месту регистрации. Для этого необходимо иметь паспорт и правоустанавливающие документы на жилище.

Обычная выписка включает числовые характеристики размера помещения и ее комнат. В большинстве случаев она предоставляется в форме таблицы, для ее получения можно обратиться в БТИ.

Данная справка выдается на 1 год. План БТИ представляет собой достаточно важный документ. Он представляет собой чертеж, в котором изображены стены помещения со всеми перегородками, проемами и сантехникой.

Что нужно помнить и знать?

Купленная квартира может быть в группе риска, и покупатель может ее потерять. В первую очередь необходимо посмотреть на стоимость квартиры.

В тех случаях, если стоимость квартиры гораздо ниже рыночной стоимости, то покупателю стоит призадуматься о честности продавца. Также необходимо обратить внимание на продажу квартиры по доверенности, а также на количество раз ее продажи.

Важно также оценить продавца квартиры и зарегистрированных в нем лиц. Продавец не должен состоять на учете у нарколога или психиатра и иметь достаточно серьезных заболеваний.

Покупатель вправе посмотреть медицинские справки или карты продавцов. Такой же проверке подлежат лица, прописанные в данной жилплощади.

Далее необходимо самостоятельно изучить планировку БТИ. В тех случаях, если на территории жилплощади проводились перепланировки и ремонты без согласия с БТИ, новому собственнику придется выплатить штраф и предпринять меры к восстановлению первичного вида квартиры, потратив на это собственные денежные средства.
Следует обращать внимание на реальную стоимость жилплощади, бывают случаи, когда продавцы умышленно снижают цену за нее, в таких случаях необходимо составить расписку.

Так, при последующем расторжении контракта, лицо-покупатель может истребовать всю сумму, а не ту, что записана в контракте.

Как проверить квартиру в Росреестре через интернет?

Как проверить квартиру при покупке на вторичном рынке читайте тут.

Проверка документов при покупке квартиры в новостройке

Документами, необходимыми для проведения проверки квартиры являются:

  • инвестиционный договор;
  • проектная декларация;
  • документ, разрешающий строительство;
  • свидетельство госэкспертизы проектной документации;
  • правовое обоснование постройки многоквартирного дома;
  • свидетельство о собственности на земельный надел или арендный контракт;
  • страховой контракт или поручительский договор;
  • выписка и реестра на имущества и совершаемых сделок с ним;
  • учредительная документация о регистрации, устав компании, ИНН, ОГРН, выписки из ЕГРЮЛ, бухгалтерский баланс;
  • форма контракта, по которому продается жилье.

Инвестиционный контракт

Согласно данному документу, покупатель может узнать о характеристиках строительства домов. Важным является знать о количестве переданных квартир бесплатно.

Многие граждане переезжают в новые квартиры ввиду нахождения недобросовестных семей в старом фонде.

В новых строениях семьи, как правило, более добросовестные и благополучные, так как новостройки приобретаются гражданами за денежные средства, а квартиры в старом фонде предоставляются безвозмездно от лица государства.

Однако бывают и исключения, так один владелец квартиры в новостройке заявил, что практически все жители – бывшие военные, которые получили квартиру за счет государства и часто вели разгульный образ жизни.

В данном контакте указываются права и обязанности застройщиков, по выполнении которых дом сдается в эксплуатацию. Часто у лиц возникают проблемы при выполнении обязательств, вследствие чего они не оформляют права собственности.

Решить данную проблему можно при помощи суда, однако, стороне необходимо оплатить госпошлину и услуги профессиональных юристов. Инвестиционный договор также может предусматривать этапы и сроки выполнения.

Проектная декларация

В большинстве случаев, данная информация размещена на интернет-странице застройщиков, в противном случае, застройщик должен предъявить ее по требованию приобретателей.

С помощью данной информации, покупатели могут узнать о данных правоустанавливающей документации на земельные наделы, об их владельцах, кадастровых данных, сроках начала эксплуатировании земельных территорий, видах возводимого земельного надела и иные характеристики о недвижимости.

Проектная документация, заключение государственной экспертизы проектной документации

Данная документация содержит набор графических и текстовых данных и определяет архитектурные, строительные, функциональные, технические характеристики для осуществления строительства и возведения предметов капитального строительства.

В тех случаях, если покупатель не является строителем или инженером, для него лучшим вариантом является проектная документация и решение государственной экспертизы.

В случае наличия заключения, покупатель может быть уверенным, что схемы нахождения сетей и подключение предметов недвижимости являются согласованными.

В случае неоформления документов, новые собственники имеют шанс остаться без света или воды.

Данный риск тоже подлежит оценке, так что если покупателю сообщают о том, что риск будет устранен, вероятнее всего так и будет.

Разрешение на строительство

Данный документ должен быть зарегистрирован на юридическое лицо, кому выдана вся остальная документация.

Свидетельство о собственности на землю

В данном документе прописывается примерно информация о дозволенном использовании земли для возведения на ней многоэтажных домов.

Ни в коем случае не рекомендуется приобретать квартиру на территории природоохранной зоны, так как дом, где находится данная квартира, может быть подвергнут сносу. Земля может находиться в аренде, о чем должно быть отражено в свидетельстве.

Договор со страховой компанией или договор поручения

Данный договор является нововведением в современный гражданско-правовой институт, действующий с 2014 г. и является своего рода внешней ответственностью строителей перед покупателями.

В обязанности застройщиков входит страхование компании или заключении договора поручительства. При случаях признания застройщиков банкротами, страховая компания обязана произвести компенсацию всех издержек.

Кроме того, законодательством вводятся такие дополнительные гарантии для застройщиков, как банковская защита, строительное страхование за ненадлежащее выполнение своих обязательств. В случаях непредоставления обеспечительных мер, строителей ждет отказ в государственной регистрации.

На кого распространяется закон?

Распространение закона осуществляется на все новостройки, на которые поданы регистрационные документы дольщиков с 2014 г.

Вероятно, закон имеет распространение и на всех дольщиков, которые имеют намерение заключить договор долевого участия с 2014 г., несмотря на то, что первый дольщик имеет регистрацию в 2013 г.

Однозначной позиции по данному вопросу еще не сформировано. Если лицо имеет намерение заключить контракт долевого участия с 2014 г., застройщику необходимо провести комплекс обеспечительных мер.

Какие плюсы от дополнительной ответственности застройщика для участников долевого строительства

Данный правовой институт находится на стадии создания и изначально необходимо иметь в виду исключение рисков, которые связаны с банкротством застройщиков и другими нюансами.

Однако, как считают специалисты, рынок продаж движется в верном направлении, несмотря на то, что данные правовые отношения находятся еще на стадии создания.

В связи с этим, страховые ставки ответственности и выдачи финансовых гарантий будут постепенно снижаться.

Специалисты полагают, что со временем, возможно будет приобретать новостройки и не бояться невозврата денежных средств (мошенничества).

Однако до таких гарантий еще далеко, так что покупателям необходимо иметь финансовые гарантии, предоставляемые банками для страхования своих рисков.

При этом не помешает страховка от частной компании. Совершение подобных мероприятий будет говорить о надежности и добросовестности застройщиков, после чего они могут совершенно безопасно для себя заключать контракты долевого участия.

Тем не менее, покупатели жилья будут платить за полный комплекс издержек застройщиков.

Огромной опасностью для покупателей является тот факт, что рынок недвижимости еще не всецело готов для совершения легитимных и качественных сделок, что ведет к темным схемам купли-продажи жилья.

В таких случаях контракты с новыми собственниками квартир не будут регистрироваться в Росреестре, так что дольщики смогут выбирать, покупать квартиру дешево или нести расходы с целью уменьшения рисков.

Часто ЦБ РФ лишает лицензий коммерческие банки, страховые компании могут не учитывать страховые случаи.

Застройщики приобретают недорогие обеспечительные меры, встречающиеся только в сфере финансовых услуг.

Застройщикам необходимо уведомлять покупателей о видах, способах и характеристиках предоставленного обеспечения. Проверку законности проводимых мер осуществляет Росреестр.

Выписка из единого реестра на недвижимое имущество и сделок с ними

С помощью выписки можно узнать о существующих обременениях на недвижимый объект, кто является владельцем земельных наделов, приобретена ли она на основании ипотеки, лиц, приобретших квартиры в многоквартирных домах. Данная выписка может быть выдана лицам, уплатившим госпошлину размером 400 р.

Необходимо осуществлять проверку следующим образом: сверка ИНН, местонахождение ЮЛ, ОГРН с целью совпадения реквизита, например, заключение договора ООО «Тюльпаны» и для ООО «Тюльпаны» выдано разрешение на строительство на предоставленной земле.

Очень часто инвестиционные фонды скупают, а в последующем перепродают квартиры. В таких случаях можно столкнуться с мошенниками, продающих не принадлежавшую им квартиру.

Мошенники совершают продажу жилья, при этом создавая ООО уже с имеющимся названием, так как законом не запрещено регистрировать ООО с идентичным именем.

Такие организации будут иметь различия только по ИНН. Часто мошенники регистрируют компанию под чужим именем, при этом, фальсифицируя договор, по которому они якобы купили данное жилище, которое продается по заниженным ценовым тарифам.

В таких случаях покупателям необходимо быть крайне осторожными. В тех случаях, если договор заключается с помощью ДДУ, можно получить сведения путем запроса выписки из ЕГРП.

Проверьте ФИО генерального директора в соответствии с выпиской из ЕГРЮЛ

Устав необходимо надлежащим образом изучить с целью определения основных полномочий, направленных на заключение контрактов.

Узнайте, кто уполномочен от имени организации подписывать контракты, необходимо ли для этого согласие остальных членов организации или совета директоров.

Может ли лицо подписывать контракт на выполнение данной процедуры, может ли действовать доверенность на момент заключения контракта, каков срок действия полномочий директора.

Проверять данные чрезвычайно важно для покупателей. В тех случаях, если застройщик признается банкротом, то лицам необходимо предъявлять требования в процессе банкротства, пригодятся все заверенные и удостоверенные документы, полученные от застройщика.

Многие граждане считают, что в тех случаях, если лицо признается банкротом, потерпевшая сторона не может истребовать от него денежных средств и пользы от данных документов не будет.

Это замечание видится справедливым, так как некоторые дома-новостройки не достраиваются, но в большинстве случаев, все же, покупатели получают свои новые квартиры.

Бывают механизмы, когда кредиторы выкупают и осуществляют достройку новых домов. В некоторых ситуациях жильцы в дополнительном порядке сбрасываются и на эти финансы осуществляют достройку дома.

В таких случаях лицу необходимо заключать договоры в соответствии с 214-ФЗ. В балансовой стоимости необходимо изучить прибыльную сумму, размер убытков, кредиторской задолженности.

В тех случаях, когда собственники имеют снижение кредиторской задолженности, это может говорить о недостатке финансовых средств для сооружения объекта.

Форма договора, по которой будет продаваться квартира

Сторонам необходимо как можно раньше истребовать у застройщиков форму и типологию договора. В самом договоре необходимо прописывать условия, о которых покупатель договорился с застройщиком.

Разумеется, лица, не имеющие высшего юридического образования, используя объективную логику, должны изучить договор с такой стороны, чтобы он стал им понятен.

Из договора они должны, в первую очередь, узнать, что именно он приобретает, его качество и количество, когда имущество будет передано покупателю, его основные характеристики.

То есть, если в квартире установлена железная дверь, покупатель узнает об этом, исходя из содержания договора. Как говорят риэлторы, все, что не является написанным в договоре, считается ничтожным при последующих спорах, разногласиях и претензиях.

Поэтому стороны должны тщательным образом обдумывать и прописывать в договоре все обстоятельства и нюансы совершаемой сделки.

С 2004 г. в Российской Федерации лица могут приобретать квартиру только на основании контракта долевого участия в строительстве с последующей его регистрацией в Росреестре.

Все другие контракты считаются попытками нелегальными способами узаконить гражданско-правовые отношения, делающих их фиктивными в дальнейшем.

Именно поэтому, подписывая предварительные контракты или другие соглашения, стороне будет затруднительно отстоять свои права и интересы в гражданском процессе.

В тех случаях, если контракты оформляются на основании 214-ФЗ, права застройщика на земельный надел и согласие на строительство считаются оформленными надлежащим образом.

Юристы предполагают, что на основании основных положений законодательства невозможно приобрести одно без другого. Многими продавцами сообщаются покупателям сведения, что сроком сдачи объекта является первый квартал года, однако в момент заключения договора стороны обнаруживают, что срок сдачи объекта перенесен на другой период.

В большинстве случаев, это объясняется тем, что строители построят объект ранее, но дополнительное время необходимо для непредвиденных обстоятельств и форс-мажоров.

Такие заявления рассчитаны на то, что потенциальный приобретатель жилища после долгого выбора жилья и юридических процедур, согласится на «разговоры» продавцов о том, что если он не купит это жилье сегодня, завтра квартира будет приобретена другими лицами.

На такие уговоры соглашаются 9 из 10 человек. В этих целях необходимо уточнить у застройщика сроки, указанные в договоре.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

Как самому проверить жилье на юридическую чистоту

5 октября 2018 Антон Величко 10311

В тему

Неоткуда взять средства на квартиру? Способы есть!

Выгодная покупка квартиры в ипотеку, на вторичке, в новостройке и по соцпрограмме

Как проверить чистоту квартиры при покупке самостоятельно, суть проверки рисков, как сделать (с юридическими примерами), проверяемые документы, видео от юриста о рисках, нюансах и особенностях проверки.

Иметь деньги для покупки квартиры — это лишь полдела. Знание того, как их не потерять и выгодно вложить — вторая. Если вы усвоите, как проверить квартиру на юридическую чистоту, то, как минимум, спокойный сон вам обеспечен.

Но в любом случае, если вы самостоятельно не решаетесь проверить все документы по юридической чистоте квартиры из-за того, что просто не уверенны в своих знаниях — проконсультируйтесь с юристом, это бесплатно.

Заказать и получить выписку ЕГРП через официальный сайт здесь>>

Как проверить квартиру на чистоту при покупке: этапы

проверить право собственности на квартиру

  • Свидетельство о регистрации права собственности
  • Документ-основание
  • Кадастровый паспорт и техплан
  • Доверенность

проверка собственника(-ов) квартиры

  • Паспорт
  • Справка из ПНД
  • Наличие иных претендентов на квартиру
  • Долги по квартире

Способы проверить чистоту квартиры при покупке самостоятельно

Этап 1

Проверяем право собственности на квартиру (видео)

Какие документы проверять

1. Первый и основной документ для проверки юридической чистоты квартиры — Свидетельство о регистрации права собственности. Сам по себе никакой юридической силы не несет, т. к. только информирует о том, где искать информацию о собственнике и квартире. Но при этом предоставляет ценную информацию.

Из Свидетельства вы можете узнать:

1. Сколько раз выдавалось свидетельства нынешнему собственнику.

Например, он может получать его несколько раз за все время владения квартирой. Причинами могут стать потеря Свидетельства, гашение ипотеки, ошибки регистраторов и т.д.

2. Документ-основание которое подтверждает право собственности на квартиру нынешнего собственника. Оснований может быть много: приватизация, купля-продажа, решение суда, наследство и т. д. В зависимости от того, что именно являлось основанием к приобретению права собственности на квартиру, вы будете дальше вести проверку квартиры.

Например, если основанием права собственности являлась приватизация, то вам необходимо проверить все ли члены семьи, особенно, несовершеннолетние участвовали в ней или написали отказ. Иначе, согласно закона, они имеют право пожизненного проживания в квартире.

А вам такое соседство после покупки квартиры вряд ли понравится.

Проверка наличия иных претендентов на квартиру

Кто может еще претендовать на квартиру продавца, помимо собственника, указанного в Свидетельстве или документе-основании.

Прежде всего это родственники собственника (родители, супруги, братья, сестры), которые были выписаны из квартиры временно, в связи с возникшими обстоятельствами. Например:

  • ушедшие служить в армию на срочную службу
  • пожилые родители, помещенные в дом престарелых
  • заключенные, которым вынесен приговор и отбывающие срок в местах ни столь отдаленных
  • дети, которых определили на учебу в спецшколы или специальные воспитательные учреждения
  • лечащиеся на стационаре в психоневрологической больнице.

Вам пригодится статья Как выписать осужденного из квартиры
Как выписать человека без его согласия читайте здесь

Как выявить временно выписанных

Вам поможет выписка из домовой книги, которую может заказать и получить только сам собственник. О ней подробнее читайте в статье Как взять выписку из домовой книги.

Проверка наследников

Если в Свидетельстве указано, что собственник приобрел право собственности по наследству, выясните, есть ли еще претенденты на покупаемую вами квартиру. Для этого обратитесь к нотариусу, который открывал наследство и возьмите у него выписку из нотариальной книги.

Из выписки вам станет ясно, писали ли остальные родственники отказ от наследства или нет.

3. Фамилию, имя и отчество, а так же паспортные данные собственника, его возраст.

Не менее ценная информация, которая поможет вам предотвратить притязания на квартиру других лиц, имеющих на нее право, после ее покупки вами.

Например, фамилия в Свидетельстве и в паспорте собственника может различаться, если она выходила замуж и меняла фамилию. А это значит, что вам необходимо проверить, имеет ли право на квартиру бывший супруг и если да, то взять с него нотариально заверенное согласие на продажу.

Есть еще некоторые нюансы, которые дает проверить эта информация — они влияют на приостановку сделки.

4. Свидетельство покажет какой вид права у данного собственника на квартиру, проверкой чистоты которой вы занимаетесь. Этот пункт в Свидетельстве даст вам знать один ли собственник у этой квартиры или их несколько, кого еще привлекать на сделку.

Например: если указано «собственность в доле 1/2» или общая долевая или общая совместная, значит, есть другие сособственники с которыми вам надо познакомиться и они должны присутствовать на сделке.

5. В свидетельстве четко прописано какой объект недвижимости вы покупаете: квартиру, комнату или комнату в секции. Не дайте ввести себя в заблуждение по цене квартиры, т. к. в зависимости от вида собственности — соответствующая цена. Т.е. Комната заведомо должна стоить дешевле, чем квартира.

Например, продается полноценная «гостинка», т. е. мини-квартира по соответствующей цене. А смотря в Свидетельство вы понимаете, что там написано не «квартира», а «комната». Это значит, что стоимость такой «квартиры» должна быть уже существенно ниже.

Подробнее о том, как проверить чистоту квартиры и не только в 10 видео Как купить квартиру на вторичном рынке без посредников

6. В Свидетельстве указана дата регистрации права собственности, а значит и срок давности владения квартирой. Вам от этого не холодно и не жарко, но если собственники настаивают на проведении «миллионной» сделки, то может быть они просто смотрят ни на ту дату.

Например, выдача Свидетельства и регистрация права собственности могут быть датированы разными датами.

7. Обременения и история сделок по квартире. В Свидетельстве может быть прямо не написано о наличии обременения на квартиру, но вам следует их проверить. Для этого в ближайшем отделении МФЦ или отделении Росреестра необходимо взять выписку из ЕГРП.

Историю сделок по квартире, вы так же узнаете из выписки ЕГРП, но такой ее вариант может взять только сам собственник.

Документ-основание и что можно узнать

Видов документов может быть много, в зависимости от того, как приобреталось право собственности. Была ли это приватизация, купля-продажа, обмен или рента, постановление суда или договор долевого участия.

Но так или иначе, есть общая информация, которую надо посмотреть, если решили проверить право собственности на квартиру:

  1. Лицо, которое указано в документе-основании то же, что и предлагает вам купить квартиру
  2. Один ли он имеет право на продаваемую квартиру
  3. Документ-основание — это оригинал или копия и имеет ли документ синие печати регистрирующих органов.

Например, квартиры, на которые право собственности приобреталось до 1996 года должны иметь две печати БТИ (бюро технической инвентаризации), а после 1998 года — печати органа Росреестра.

Это два основных документа на основании которых вы можете проверить юридическую чистоту квартиры при покупке.

Кадастровый паспорт и техплан тоже помогут

Кадастровый паспорт и техплан с экспликацией помогут вам выяснить есть ли перепланировка в квартире и узаконена ли она. Если при осмотре квартиры и знакомстве с техпланом вы заметили несоответствия в планировке — не стесняйтесь уточнить у собственника, почему они имеют место быть и где документы об узаконенной перепланировке.

Это важный момент особенно, если вы покупаете квартиру по ипотеке, т. к. банк может не одобрить квартиру с неузаконенной перепланировкой. К тому же, если перепланировка не узаконена, то вам после покупки придется ее узаконить (а это время и дополнительные растраты), либо вернуть все в исходное состояние.

Доверенность на продажу

Если вы решились купить квартиру по доверенности, то убедитесь, что она действующая. Дело в том, что собственник может отозвать ее в любой момент.

В проверке доверенности вам поможет нотариус, который ее заверял и статья Покупка квартиры по доверенности.

Этап 2

Проверяем собственника (видео)

1. Паспорт собственника — это основной документ для вас при проверке собственника квартиры. Из паспорта вы можете узнать такие сведения, как возраст собственника, состав его семьи, действительные или расторгнутые браки. Чем это вам поможет? Например, появится основание спросить. Имеют ли указанные в паспорте дети право на квартиру.

Например, собственник при покупке квартиры использовал ипотеку, затем ее погасил и применял при этом материнский капитал, а это значит, что дети тоже имеют долю в квартире по умолчанию. Сам собственник может даже не задумываться над этим, а вот вам надо.

2. Справка из ПНД (психо-неврологического диспансера)

Поможет вам, если вы проверяете юридическую чистоту квартиры, которая продается с дисконтом, т. к. собственники маргиналы (наркоманы или алкоголики). Не лишним попросить их взять справочку.

Однако вам стоит иметь ввиду, что на учете они могут не состоять, хотя и быть по факту «не в себе», а недееспособным признать имеет право только суд. Но вам лишним будет перестраховаться.

Если собственник (сособственник) состоит на учете в ПНД, то лучше откажитесь от покупке — ее признают недействительной!

3 Проверка долгов по квартире
На рынке недвижимости уже давно устоялся обычай: перед продажей квартиры собственник в обязательном порядке погашает все задолженности по коммунальным платежам по продаваемой квартире.

Для доказательства отсутствия долгов предоставляет покупателю документ, т. н. Справку на продажу, где указываются эти сведения.

Справку он получает в домоуправлении или в бухгалтерии своего ТСЖ. При этом вы должны знать, что зачастую сведения о задолженности по электроэнергии в Справке на продажу не указываются. В связи с этим правку об отсутствии долгов по электроэнергии необходимо брать отдельно.

  • газ
  • телевидение
  • Интернет
  • стационарный телефон (если он остается вам)
  • домофон

Обязательно укажите в договоре купли-продажи,что продавец передает вам квартиру без долгов. В случае выяснения обратного он будет обязан их оплатить

Если продавец не в состоянии самостоятельно оплатить свои долги, например, если вы покупаете квартиру у маргиналов, то вам необходимо включить сумму долгов, которые вы оплачиваете за бывшего собственника в стоимость квартиры и указать это в договоре купли-продажи.

Кстати, часто у покупателей возникает вопрос, например, продавец оплатил все долги по коммунальным платежам перед сделкой. Вы сходили на сделку, далее регистрация права собственности и до передачи ключей от квартиры проходит, к примеру 1 месяц.

Кто в этом случае должен платить за коммунальные услуги. Ведь квартира уже в собственности у покупателя, но фактически в ней 1 месяц жил продавец!

Ответ на этот вопрос подробно описан в статье Кто платит квартплату после сделки

Сегодня вы узнали, как самостоятельно проверить чистоту жилья покупателю, какие документы просить у собственника для проверки юридической чистоты квартиры.

Проверка юридической чистоты квартиры при покупке

Покупка квартиры сама по себе является достаточно сложным и рискованным предприятием, поскольку у покупателя есть шанс приобрести “нечистое” жилье. Проблемой могут стать различные задолженности, которые впоследствии переоформляются на нового владельца. Каким образом избежать беды и проверить квартиру перед покупкой, узнаем далее.

Проверка продавца при покупке квартиры

Проверьте паспорт вашего продавца. Загвоздка в том, что он может оказаться неподлинным. Неподлинные паспорта четко фиксируются современным законом, и их список отображен на сайте МВД России. Если выяснится, что паспорт не действителен, от сделки лучше отказаться.

Несколько сложнее происходит дело, когда от имени продавца действует стороннее лицо. Чтобы в данном случае дело происходило по всей строгости закона, очень важно наличие доверенности, образец которого вы сможете скачать тут.

Вам должны ее продемонстрировать, чтобы доказать отсутствие злого умысла. Обратите внимание, чтобы доверенность была заверена нотариально, ведь без нотариального заверения она не значит ничего. Спросите, почему сам продавец не присутствует при сделке, и по какой причине от его имени действует стороннее лицо. Ответ должен быть ясным и четким, не оставляющим вопросов.

В доверенности также прочтите, какими правами обладает уполномоченное лицо. Может ли человек перед вами получить деньги за квартиру либо его возможности ограничиваются исключительно проведением переговоров.

Бывают ситуации, когда недееспособный продавец пытается по низкой цене продать жилье. Если уже после первой личной встречи возникают сомнения в его адекватности, то можете поговорить с соседями или родственниками продавца, чтобы больше узнать о его жизни. Но в лучшем случае от покупки такого жилья отказаться.

Если у вас остались какие-либо вопросы или продавец вам не предоставил каких-либо документов, вы можете их потребовать. Если он ищет причины, чтобы не показывать вам какие-либо документы, то стоит задуматься о его честности. Обязательно говорите с продавцом — задавайте ему вопросы, следите за его реакцией. Реакция честного человека на любой вопрос о квартире не вызовет какой-либо агрессии либо отрицания, в то время как при желании обмануть вас, человек может строить размытые ответы и пытаться всячески скрыть данные.

Не менее важно проверить агентство недвижимости. Инструкция как это сделать – тут.

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры?

Для начала, вам следует ознакомиться с теми документами, которые предоставит продавец, а затем для составления полного представления о квартире и её “прошлом”, попросить и другие. Общая масса необходимых данных выглядит следующим образом:

  • Документы, подтверждающие право собственности на квартиру (см. также – как узнать, кому принадлежит квартира).
  • В случае если акты продажи совершались ранее, то лучше потребовать показать предыдущие договоры о купле-продаже.
  • При наличии (обязательно спросите об этом) следует также ознакомиться с документами об обмене, дарении, наследовании или ренте.
  • Расширенная выписка из домовой книги. Получить её можно либо в управляющей компании, либо в миграционной службе. Взять такую выписку несложно, к тому же данная процедура займет совсем немного времени. Поэтому если продавец отказывается вам представлять данный документ, значит, скорее всего, он что-то пытается скрыть.
  • Справка об отсутствии задолженностей за коммунальные платежи и капитальный ремонт. Важно учесть, что если долг за коммунальные платежи не передается новому владельцу, то за капремонт — передается.
  • Если квартира перешла в пользование настоящего владельца по судебному решению, то это решение вы также вправе осмотреть и изучить.
  • Наконец, не забудьте ознакомиться с выпиской из ЕГРП, которую владелец недвижимости может получить в государственном реестре прав собственности.

Если какие-то документы на настоящий момент у продавца отсутствуют, сообщите, что будете готовы совершить сделку только тогда, когда вам будут представлены все документы. Конечно, чтобы избежать бесполезных встреч, заранее по телефону предупредите продавца о том, какие документы ему следует подготовить. Это будет удобно для обеих сторон и поможет подготовить продавцу документы заранее.

Как проверить документы при покупке квартиры?

Далее мы рассмотрим, на что необходимо обращать внимание в предложенных вам документах, и какой риск может быть в случае, если продавец недобросовестный:

  1. Технический паспорт на квартиру. Это первый и наиболее важный документ, который продавец вам просто обязан продемонстрировать. Что здесь следует проверить? Во-первых, смотрите на информацию, касающуюся перепланировки. Возможно, если она была несогласованной, ответственность за это будет на новом владельце квартиры. Во-вторых, рассмотрите границы объекта недвижимости. Если они не будут соответствовать тем, что есть в действительности, то вам могут отказать в оформлении прав собственности.
  2. Выписка из домовой книги. В данном документе следует сравнить число зарегистрированных жильцов с числом собственников. Если эти данные не соответствуют друг другу, можно обзавестись “дополнительным” соседом на собственной жилплощади, причем вполне законно, так как он не потерял своих прав на недвижимость. Также обратите внимание на возраст зарегистрированных лиц. Если имеются несовершеннолетние дети, то будьте осторожны: при продаже квартиры строго следят за тем, не нарушаются ли права детей-совладельцев.
  3. Свидетельство, подтверждающее регистрацию прав собственности. В данном свидетельстве необходимо обратить особое внимание сразу на ряд сведений. Первое из них — дата выдачи. Если регистрация произошла совсем недавно, то вы рискуете столкнуться с недобросовестными контрагентами в дальнейшем. Второе — основа приобретения права собственности. Наиболее опасным для нас в данном случае считается договор дарения, а также право наследования. Для будущего владельца это чревато тем, что наследники могут оспаривать право на наследование, значит, что и квартиру у вас смогут забрать на законных основаниях. Также опасным считается приобретение прав собственности через договора долевого участия и паенакопления. Для вас это опасно тем, что второй супруг может оспорить законность сделки в будущем.
  4. Выписка из ЕГРП. Тут смотрим сначала на количество регистрационных действий, которые производились по отношению к объекту недвижимости. Если таких действий много, то это опасно признанием сделки недействительной в будущем. Кроме того, обратите внимание на ограничения и обременения. Квартира может быть в аресте, заложена, находится в судебных разбирательствах на данный момент и т.д.

Наконец, проведите классический стандартный осмотр всех бумаг. Перед вами должны быть оригиналы либо заверенные копии. На них не допускаются какие-либо пометки либо исправления. Все документы должны быть снабжены подписью владельца и печатями. Данные критерии укажут вам на подлинность предоставленных документов.

Как проверить квартиру перед покупкой через Росреестр?

Проверить квартиру на чистоту через Росреестр сегодня стало особенно просто, ведь вы можете заказать выписку из ЕГРП, электронную выпуску или онлайн сведения об объекте. Что можно выяснить и установить при помощи такого рода документа?

  • Назначение объекта. Известно, что недвижимость может являться как жилой, так и нежилой. Путем нехитрых манипуляций нежилое помещение могут выдать за жилой дом, а ответственность потом будет нести настоящий владелец.
  • Актуальная планировка. Приложены графические изображения, поэтому их можно сравнить с тем, что мы имеем на деле. Так, вы поймете, делались ли незаконные перепланировки или нет.
  • Наличие кадастрового паспорта. Многие считают, что кадастровый паспорт есть в любом случае, однако, это совсем не так. Данный документ отсутствует в случае, если дом не достроен либо недоделан. В справке вы обязательно найдете информацию о наличии кадастрового паспорта.
  • Информация о зарегистрированных лицах и собственниках. В справке будут указаны не только их имена, но также дата их регистрации и номер. Обратите особое внимание на эту информацию, поскольку количество зарегистрированных лиц должно соответствовать количеству собственников.

Чтобы получить обозначенную информацию, актуальную на настоящий момент, выполните следующие действия:

  1. Перейдите на сайт Росреестра по ссылке https://rosreestr.ru

  1. Чтобы получить информацию онлайн, выберите в списке электронных услуг и сервисов «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».

  1. Чтобы получить полную справку, из данного же списка выбрать «Получение сведений из ЕГРП», после чего откроется анкета для заполнения. Вы можете выполнить поиск с помощью и адреса, и кадастрового номера.

  1. После отправки заявки вы получите справочную информацию по объекту:

Стоит отметить, что вы можете заказать справку, выполнив следующие действия:

  1. Перейдите по кнопке «Получение сведений из ЕГРП» и найдите такой раздел:

  1. Выберите «Подать запрос на получение сведений из ЕГРП».
  2. Заполните открывшуюся анкету.
  3. Оплатите госпошлину в 200 рублей через банк или терминал, получив реквизиты на электронную почту.
  4. Получите справку.

Видео: Как проверить чистоту квартиры?

Мошенничества с продажей квартир участились, поэтому юрист Игорь Ковальский расскажет о полном списке документов, которые потребуется проверить перед заключением договора сделки купли-продажи:

Документы на квартиру — это важнейшая часть нашей проверки. Обратите внимание, что большинство из них должно находиться на руках владельца, а получение некоторых дополнительных сведений — достаточно простой процесс. Каждый продавец знает, какие документы ему придется демонстрировать покупателю. То есть, если он не подготовился к вашей встрече и не собрал нужных данных, это повод задуматься.

Статья написана по материалам сайтов: o-nedvizhke.ru, www.habrealty.ru, 2realtor.ru.

»

Это интересно:  Какие документы нужны для регистрации в госуслугах
Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector