Что такое свободная продажа квартиры

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

Финансовые операции с жилыми помещениями используют постоянно. Одним необходимо купить недвижимость, другим – продать. Существует несколько вариантов сделки. Каждый начинает подбирать подходящие способы и изучения объявлений. Многие задают вопрос, что значит свободная продажа квартиры, увидев такой формулировку объявления.

Термин встречается часто, нередко вводит в заблуждение граждан. Каковы же преимущества такого способа финансовой сделки? Чтобы ответить на вопрос, необходимо разобраться в специфике юридических тонкостей рынка недвижимости.

Виды продаж

В законодательстве Российской Федерации такой термин как «прямая продажа» отсутствует. Он является неофициальным названием сделки, используемым продавцами.

Есть два стандартных вида продажи:

  • свободная (прямая, чистая);
  • альтернативная.

Многие, по незнанию, предполагают, что при «чистой покупке» операция проводится без привлечения посредников. Продавая недвижимость таким способом, собственники просто не имеют намерений покупать вместо нее другую. Это сделка, в которой принимают участие продавцы и покупатели. При расчете покупатели получают наличные деньги на банковскую карту или непосредственно на руки наличными. Покупатель заселяется после этого в купленное жилье.

Свободная продажа квартиры — что это:

  • проведение операции без выплат комиссионных;
  • сделки без посредников;
  • на жилплощади никто не проживает, не прописан;
  • квартиры, которые раньше не были предметами сделок;
  • все документы подготовлены;
  • продажа с соблюдение российских законодательных норм;
  • куплю-продажу можно осуществить сразу после одобрения покупателей.

Простыми словами говоря, это означает, что нет цепочки сделок. Цель собственников – получить за предложенный товар деньги (без приобретения другого жилья в дальнейшем). Преимущество для покупателей в том, что нет необходимости дожидаться момента, когда продавцы выселятся.

Когда возможна сделка

При чистых продажах жилплощади реализация возможна без дополнительного усилия собственника, с соблюдением интересов стороннего лица. Заключить такое соглашение возможно, когда в помещении отсутствуют зарегистрированные граждане, нет обязательств перед финансовыми учреждениями по ипотечному кредиту (когда продаваемый объект выступает в качестве залога), не имеется претензий со стороны кого-либо.

Свободная продажа помещения относится к упрощенным вариантам операций, в которой выполняется единственная сделка. Обе стороны подписывают предварительные соглашения, затем договора. Это один из самых быстрых и простых вариантов купли-продажи.

Совет. При покупке помещения со стоимостью ниже рыночной рекомендуется быть предельно внимательными. Квартира, особенно в новостройках, часто имеют скрытые дефекты, которые сложно выявить при осмотре объектов перед приобретением. Такое жилье часто предлагается по заниженной стоимости. Если такое произошло, покупатель имеет право признать соглашение недействительным. Основание – умышленное сокрытие недостатков квартиры.

Какие понадобятся документы

Кроме вопроса, прямая продажа квартиры, что это такое, многих интересует пакет документации, который необходимо собрать перед совершением операции.

Перечень выглядит так:

  • паспорта собственников или доверенных лиц;
  • разрешение супруга (супруги) в письменном виде;
  • свидетельства о рождении (когда собственником является ребенок, не достигший четырнадцатилетнего возраста);
  • документ о праве на квартиру (или справки об отчуждении, договора дарения);
  • технический паспорт продаваемого объекта (со сроком давности не более пяти лет);
  • справка из домовой книжки (является действительной 30 дней);
  • договор, распечатанный в трех экземплярах;
  • согласие органов опеки (для несовершеннолетних лиц, являющихся собственниками);
  • выписка из налоговых органов, свидетельствующая об отсутствии задолженности.

Важно знать. Перед тем, как заключить договор, необходимо тщательно проанализировать документы из домовых книжек и Единого государственного реестра недвижимости. Домовая книга помогает прослеживать операции по жилплощади, проводимые ранее, выписка из ЕГРН отражает всех прописанных в помещении, нет ли ареста на него, обременений, ограничений. Благодаря этим документам можно увидеть всю «чистоту» недвижимости. Если она неоднократно продавалась, это повод задуматься.

Преимущества и недостатки способа

Прямая продажа является выгодным вариантов для приобретения квартир, однако сопровождается некоторыми юридическими рисками.

Преимуществ у сделки немало:

  1. Это выгодно покупателям. Они минуют бесконечные, изнурительные цепочки сделок, которые необходимо пройти при альтернативных способах.
  2. В основном покупатель самостоятельно ищет помещение «своей мечты», не привлекая посредников. А значит экономит денежные средства.
  3. Процесс оформления зависит только из желаний покупателей, располагаемого времени, возможностей.
  4. Собственники, выставляющие объекты на продажу, не подгоняют стоимость старой жилплощади под новую, так как их не интересуют новые квартиры.
  5. Помещения, находящиеся в прямых продажах, могут обойтись по цене дороже. Но цели оправдывают средства – быстрым заключением соглашения.

К сожалению имеются и недостатки. К ним относятся:

  • возможные форс-мажорные ситуации, риски (если попасть на недобросовестных продавцов);
  • проблемы, если операции проводятся с квартирами, имеющими нескольких собственников, и некоторые из них отказываются дать согласие;
  • нарушение права недееспособного лица или несовершеннолетнего ребенка;
  • если в квартире прописан осужденный, который по возвращению из мест лишения свободы предоставляет права на нее:
  • когда объект получен по наследству, могут появиться наследники, которые захотят оспорить договор в судебном порядке.

Заключая любые сделки по недвижимости, в том числе чистую продажу, рекомендуется обращаться за помощью к юристам, получив грамотную юридическую консультацию. Только так возможно избежать возможных рисков.

Остались вопросы?

Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

Прямая, свободная, альтернативная продажа квартиры: что это такое, сравнение

Продавая недвижимость, собственник чаще всего планирует на вырученную денежную сумму приобрести новую жилую площадь. Реже бывают случаи, когда квартира продаётся за ненадобностью, так как у продавца уже есть своё жильё и он хочет получить деньги на руки. В этих ситуациях сделки осуществляются по-разному, где каждая продажа имеет своё название.

Типы продаж

Существует 2 основных вида продаж:

  • прямая (по-другому свободная или чистая) продажа квартиры;
  • альтернативная продажа квартиры.

Выделяют ещё третий тип продажи – «цепочку», которая состоит из нескольких альтернатив. Но такой вариант встречается очень редко.

Это интересно:  Основания для остановки тс

Свободная (прямая) продажа квартиры

Свободная продажа квартиры – это сделка, в которой участвуют только 2 стороны: покупатель и продавец или продавцы (когда в квартире несколько собственников). Покупатель в таком случае получает деньги на руки (или на расчётный счёт) и заселяется в квартиру, освобождённую от третьих лиц.
Такую сделку часто называют «прямой» продажей.

При свободной продаже необходимо очень внимательно оформлять документацию. В ней должны быть подробно расписаны основные условия:

  • передача ключей от квартиры;
  • дата выселения прежних хозяев;
  • снятие жильцов с регистрационного учёта;
  • наличие обременений на имущество;
  • план действий при наступлении непредвиденных ситуаций.

Альтернативная продажа квартиры: что это такое, особенности

В 70% случаев недвижимость продаётся для того, чтобы на вырученные деньги приобрести новую жилую площадь. Такой тип сделки называется альтернативной продажей. Процесс оформления документации здесь более сложный, так как в ней, в отличие от «прямой» продажи, принимают участие уже 3 стороны:

  • продавец квартиры № 1;
  • покупатель;
  • продавец квартиры № 2, которую хочет приобрести продавец квартиры № 1.

Так как владелец отчуждаемой недвижимости не может остаться без жилой площади, он ищет себе взамен другую квартиру. На это необходимо время. А покупатель вынужден ждать, пока продавец не найдёт жильё, которое будет ему подходить по всем параметрам.

Фактически это обмен или размен квартиры (для равнозначного обмена найти собственника, чтобы поменяться квартирами очень сложно).

В такой сделке деньги на руки не передаются, а засчитываются на банковский счёт владельца альтернативной квартиры.

Если гражданин находит недвижимость дешевле, то оставшуюся часть денег за продажу собственности по альтернативной сделке он получает на руки. А если квартира оказалась дороже продаваемой жилплощади, то продавец должен доплатить сумму, которой не хватает до полной стоимости.

Альтернатива при продаже квартиры должна подбираться в соответствии с суммой, которой располагает продавец.
Бессмысленно завышать цену с целью покупки более дорогого жилья, так как недвижимость будет продаваться очень долго.

В таких случаях можно обратиться за помощью к риелтору, который поможет подыскать квартиру, соответствующую сумме вырученных денег. Риелтор берёт за свои услуги процент от общей стоимости продаваемой недвижимости, который составляет от 2 до 8 процентов.

В некоторых случаях выделяется отдельный вид продаж — «цепочка», которая состоит из нескольких альтернатив. Например, гражданин за счёт вырученных средств хочет приобрести две квартиры, с меньшей площадью (размен). В этом случае в сделке будут участвовать 4 человека.

Также «цепочка» может выстроиться, если продавец предыдущей недвижимости приобретает новую, продавцы которой покупают следующую.

Альтернативная продажа квартиры и риски

  1. Отказ продавца от сделки. Главный риск приобретения жилья по альтернативной сделке заключается в том, что собственник может передумать продавать квартиру. Это может быть связано с невозможностью подобрать подходящее жильё.
  2. Собственник вправе изменить условия сделки в одностороннем порядке. Это несёт риск потери денег.
  3. Недоговорённость между собственниками жилища. Допустим, кто-то из владельцев против продажи квартиры или недоволен её стоимостью.
  4. Недееспособность одного из владельцев недвижимости.
  5. Смерть собственника.

Существует риск создания слишком длинной «цепочки» альтернатив. Подобный тип продажи несёт за собой увеличение времени оформления, а с ней и риски разрыва сделки. Потому что в любое время один из продавцов может отказаться от продажи и вся сделка станет недействительной. Документы придётся собирать заново.

В целях безопасности при оформлении договора об авансе необходимо указать, кто из собственников будет приобретать квартиру в прямой продаже.

Даже если все нюансы сделок будут детально проработаны каждым собственником, то всё равно есть риск при оформлении документации остаться ни с чем.

Это объясняется тем, что в альтернативной сделке договоры купли-продажи никак не связаны юридически между собой. Каждый оформляется по отдельности. Если регистратор откажется оформлять один из пакетов документов, то остальные будут оставаться в процессе.

Поэтому при отказе одного из собственников от продажи недвижимости или несоответствии документации оформление одного из договоров приостанавливается.

В таком случае необходимо прервать юридический процесс подготовки других договоров регистратором. Но как это сделать на практике, когда остальных участников сделки всё устраивает? Если частичная регистрация уже произошла, значит нужно:

  • договориться с другими владельцами о расторжении договоров, иначе можно остаться без квартиры;
  • обратиться в суд о восстановлении права на квартиру, если добровольно не получается решить вопрос с другими продавцами.

Чтобы обезопасить себя необходимо каждый день отслеживать ход процесса регистрации по номеру заявления:

  • на сайте Росреестра;
  • по единому бесплатному телефонному номеру Росреестра (8-800-100-34-34).

Хорошо бы для регистрации нанять стороннего исполнителя. Этим занимаются многие юридические компании, в которых риск частичной регистрации сводится к минимуму, потому что в процессе постоянной практики они изучили требования Росреестра досконально.

Но идеальным вариантом будет поведение сделки через нотариуса. Нет необходимости проверять юристами Росреестра удостоверенные нотариусом документы. А срок оформления регистрации сократится в разы.

Тип продажи альтернатива имеет очень тонкую специфику в оформлении документов. Здесь нужна помощь грамотного специалиста. Велики риски потерять или наоборот не купить желаемую собственность. Поэтому при приобретении жилплощади безопаснее приобретать квартиру с помощью прямой продажи, предварительно проверив юридическую чистоту сделки.

Прямая продажа квартиры: плюсы и минусы

Прямая продажа имеет ряд плюсов:

  1. Отсутствие прописанных в квартире граждан. По договорённости жильцы могут выписаться и освободить жилплощадь после подписания документов в течение суток, и новый собственник будет вправе распоряжаться квартирой.
  2. Заключение договора только с хозяином квартиры или законным представителем. При этом у жилплощади может быть несколько собственников. Необходимо договориться со всеми, потому что нередко случаются конфликтные ситуации.
  3. Недолгие сроки, отведённые для обращения в Росреестр и подписания документов. Сделка при прямой продаже более быстрая, чем при альтернативе.

Минусы прямой продажи:

Часто бывает так, что владелец квартиры, желающий быстро её продать, помечает в объявлении, что продажа «свободная». Но через время (возможно даже после заключения купли-продажи) выясняется, что на квартире есть обременения. В таком случае сделка будет признана недействительной и покупатель понесёт убытки:

  • возможная потеря купленной недвижимости;
  • возможная потеря большой суммы денег;
  • затраты на оформление документов в Росреестре;
  • потеря личного времени.
Это интересно:  Как можно стать волонтером

Это уже далеко не «чистый» тип продаж.

Собственник квартиры также может скрыть, что нарушены права недееспособных собственников и несовершеннолетних детей. Органами опеки и попечительства может быть расторгнута такая сделка.

Ещё минус прямой продажи может быть в конфликте между собственниками, когда одной квартирой владеют несколько человек. Они часто не могут определиться с ценой на недвижимость.

Поэтому если есть сомнения покупать квартиру или нет, то необходимо в целях безопасности проверить юридическую чистоту сделки при помощи адвоката.

Свободная продажа жилой квартиры, что это значит

Квартирный вопрос в нашем государстве для значительной части населения стоит остро, поэтому многие потенциальные покупатели желают приобрести собственное жилье быстрей и дешевле. На современном рынке недвижимости среди риелторов появилось такое понятие как свободная (альтернативная) продажа жилья. Что это значит, и какие риски могут возникнуть будет рассказано ниже.

Понятие свободной продажи

Понятие свободной торговли появилось в начале 2000-х годов

На сегодняшний день существует первичный и вторичный рынки жилой недвижимости, на которых работают риелторы. В первом случае недвижимость уже находится в собственности граждан определенный промежуток времени. Во втором, жилые квадратные метры располагаются в новостройках.

Понятие свободной торговли появилось в начале 2000-х годов. Под ней подразумевается реализация любой жилой недвижимости на вторичном рынке. То есть покупка происходит непосредственно у собственников. Но действующей практикой выработаны некоторые нюансы, о которых необходимо знать.

Такой вариант сделок предусматривает участие риелторов, как посредников оказывающих определенные услуги, так и без них, то есть происходит непосредственный контакт продавца и покупателя (то есть покупателя и собственника, от имени которого может выступать доверенное лицо).

Исходя из этого, для альтернативной сделки присущи следующие обязательные требования:

  • квартира или иное жилое помещение, должны находиться в собственности гражданина некоторое время (вторичный рынок);
  • данный вариант продажи не должен предусматривать обязательный подбор или покупку другого жилья продавцу;
  • этот вид сделок не может осуществляться по различным государственным программам (военная ипотека, кредитование молодых семей);
  • предметом сделки выступает квартира или иное жилое помещение (то есть не земельные участки).

Нужно запомнить, что при свободной продаже можно также оформлять ипотечное кредитование.

Преимущества

Как было указано выше, данный вид продаж недвижимого имущества предусматривает непосредственное участие в нем собственника жилья и покупателя. Посредник (риелтор), в данном случае, выполняет роль консультанта.

Исходя из этого, существуют следующие преимущества таких сделок:

  1. Время, которое необходимо для внесения аванса, полной стоимости и въезда в купленную недвижимость значительно сокращается. Вызвано это тем, что продавец и покупатель сами обговаривают промежуток с момента дачи задатка и оформления жилья на нового собственника. При этом все условия они прописывают в предварительном договоре.
  2. Покупатель в данном случае может сэкономить некоторые средства, так как у продавца есть свое жилье, и ему не нужно покупать новое, тратя время на поиск и проведение переговоров.
  3. Покупатель становится собственником сразу после оформления договора купли-продажи, а также регистрации недвижимости в специальном реестре.

Нужно запомнить, что при таких сделках предварительный договор, по которому передается задаток лучше оформлять у нотариуса. В случае отмены сделки, по каким либо основаниям, или не выполнения установленных сроков, покупатель получает возможность взыскать задаток в двойном размере, что является дополнительной страховкой от недобросовестных продавцов.

Возможные риски

Часто проблемы возникают, если у жилой недвижимости несколько собственников

Несмотря на то, что многие риелторы и специалисты говорят о том, что такой вариант сделок является наиболее приемлемым, существуют некоторые риски, о которых нужно знать:

  1. Первое это возможность попасть на мошенников. На рынке часто можно встретить объявления о быстрой продаже жилья по низким ценам. На них нужно обращать отдельное внимание. Прежде всего, существует риск подделки документов права собственности, либо продажа жилья, которое не принадлежит покупателю.
  2. Также существует значительный процесс отказа от сделок со стороны продавцов. С учетом того, что инфляционные процессы, и цены на квадратные метры повышаются, продавец, договорившись об одной сумме, может найти другого покупателя, который предложил больше. Это особенно касается ипотечного кредитования.
  3. Часто проблемы возникают, если у жилой недвижимости несколько собственников. За время оформления сделки один из долевых владельцев может отказаться, либо продажа вообще происходит без его участия, и без предупреждения о намерениях другого собственника. А такие сделки можно легко отменить решением суда.
  4. Проблемы, связанные с оформлением незаконных построек, и иных сооружений, а также наличие перепланировок в квартирах. Это может вызвать дополнительные затраты со стороны продавца, и как следствие увеличение стоимости жилья, либо промежутка времени между дачей задатка и покупкой.

Изучив риски и положительные стороны таких сделок можно прийти к выводу, что если грамотно, с юридической точки зрения, подойти к покупке такого жилья то никаких проблем не будет, поэтому такие сделки пользуются большим спросом на рынке недвижимого имущества.

Рекомендации

Риелторами и юристами выработаны некоторые практические рекомендации, которые помогут потенциальным покупателям обойти все подводные камни, и приобрести жилье по свободной сделке с минимальными затратами денежных средств и времени:

  1. Первое на что нужно обратить внимание это на тщательное изучение предоставленных документов на объект. Это бумаги подтверждающие право собственности, отсутствие или наличие задолженности по коммунальным услугам, лицах, которые прописаны в помещении. Если покупатель не силен в юридических тонкостях, а риелтор не внушает доверия, тогда лучше получить их ксерокопии и отправится на консультацию к юристам. Если с документами не все в порядке, в жилье прописаны дети, то лучше отказаться от покупки.
  2. Второе, это внимательное изучение личности продавца. Если его роль выполняет доверенное лицо, которое не хочет его показывать, следует задуматься. В большинстве случаев так поступают мошенники или черные риелторы. Самое худшее, это отмена такой сделки через суд.
  3. Следующий момент, которого необходимо придерживаться это грамотное оформление всех документов. Не нужно экономить на нотариальном заверении предварительного договора. В случае отказа от сделки с продавца можно требовать двойную суму задатка, и в процессе рассмотрения дела наложить арест на имущество, то есть он не сможет продать недвижимость другому покупателю.
  4. Последнее, на что нужно обратить внимание, это на проверку риелторской компании, которая сопровождает покупку. Можно посмотреть отзывы на ее сайте и собрать другую информацию.
Это интересно:  Проверка электросчетчика без снятия

Данные рекомендации не являются исчерпывающими, поскольку в каждой конкретной ситуации, могут возникнуть вопросы, которые поможет разрешить только грамотный юрист. Под свободной продажей подразумевается покупка жилья у непосредственного собственника. Это экономит время, а также средства покупателю. Но в таких сделках также существуют определенные риски, о которых необходимо знать.

Как купить квартиру:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Чистая или свободная продажа квартиры: что это такое?

Квартирные вопросы интересуют большое количество населения Российской Федерации, а в особенности тех граждан, которые сталкиваются с ними впервые, желая приобрести собственное жилье или же продать недвижимость по личным причинам. Начиная постепенно окунаться в сферу недвижимости, многие сталкиваются с таким понятием, как свободная продажа квартиры. Зачастую это приходит при общении с риелтором и данный термин чаще всего звучит как чистая продажа.

Отвечая на вопрос, что такое чистая продажа квартиры, можно обозначить, что так называется процедура осуществления сделки, в которой покупатель общается не с риелтором, а с продавцом напрямую.

Это возможно при следующих условиях:

  • Отсутствие зарегистрированных и проживающих лиц в продаваемой квартире;
  • Стороны до подписания договора оговорили и внесли в данный документ пункт со сроком, до которого продавец обязан выселиться из помещения.

Кроме того, продавец должен иметь постоянное место жительства и не должен нуждаться в предоставлении альтернативного жилья. Без этого условия могут возникать сложности с выселением. Если подыскать новое жильё в установленный срок у него не получится, сделка может оказаться под угрозой.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Чем это выгодно?

В качестве преимуществ чистой продажи квартиры стоит выделить экономию времени, поскольку нет необходимости в посредничестве, назначении и согласовании встреч. Кроме того, продавец априори не нуждается в альтернативном жилье и покупателю не нужно ждать, пока тот определиться с выбором и утрясёт вопросы с документами. Это даёт возможность вселиться в новую квартиру сразу же после подписания договора, если всё оговорено между сторонами заранее и зафиксировано юридически.

Выгоды продавца:

  • При чистой продаже для продавца преимуществом будет быстрый поиск потенциального покупателя и сравнительно быстрое получение денег;
  • У продавца остаётся право на изменение условий сделки и ее отмену.

Удобно и то, что в чистых продажах нет никаких совладельцев. Это гарантирует, что сделка не будет отменена, если кто-либо из них передумает или внезапно потеряет дееспособность. В таких сделках значительно реже встречаются обременения, а если они есть, то относятся к категории ограничений, которые можно беспрепятственно снять. Большим плюсом становится приобретение недвижимости без участия несовершеннолетних детей, а значит, и без привлечения органов опеки. Исходя из перечисленного, можно сделать вывод, что и продаваться такое имущество будет куда быстрее, чем в прочих вариантах отчуждения.

Чем рискует покупатель?

Любая финансовая сделка не лишена определённых рисков, особенно для покупателя. В связи с этим, после принятия решения о приобретении квартиры, необходимо взять во внимание каждый вариант. Рассматривая объявления самостоятельно, с термином чистой продажи столкнуться можно очень часто, но на практике за такой фразой может скрываться совсем другое. Например, некоторые риелторы пишут так для того, чтобы быстрее привлечь клиентов, но нередко за свободной продажей кроется и мошенничество.

Бывает и так, что владельцы недвижимого объекта подобрали для себя новое жильё и ссылаются на то, что теперь весь вопрос в поиске покупателя на старое имущество. Такое положение дел свидетельствует о том, что продажа не является чистой, так как это претит условиям данного понятия. Если собственник подобранного продавцом жилья передумает его продавать, сорвутся сразу две сделки, а это потеря времени и денежных средств, которые ушли на оформление.

Важно тщательно изучить правоустанавливающие документы продавца, чтобы быть уверенным в том, что недвижимость не имеет совладельцев. В чистой продаже собственник должен быть один. Если их несколько, то это уже не свободная сделка и есть риск потерять, опять же, время и деньги, если кто-либо из правообладателей устроит конфликт или не удастся прийти к соглашению со всеми.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта.

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Статья написана по материалам сайтов: zakondoma.ru, pravozhil.com, pravonedv.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector