+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Договор продажи недвижимости заключается в форме

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Комментарий к Ст. 550 ГК РФ

1. Комментируемая норма ограничивается простой письменной формой договора продажи недвижимости. При этом следует напомнить, что ГК РСФСР 1964 г., не оперируя такой категорией, как «недвижимость», устанавливал императивное правило о необходимости нотариально оформлять договоры купли-продажи жилых домов.

В настоящее время решение об использовании или неиспользовании нотариальной формы договора продажи недвижимости принимают стороны.

2. Несмотря на то что по общему правилу письменная форма договора возможна в разных видах (см. ст. 434 ГК), в комментируемой статье устанавливается требование об одном документе, выражающем его содержание и подписанном сторонами (либо ими уполномоченными).

3. В абз. 2 комментируемой статьи указывается на то, что несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Вместе с тем для действительности сделок с недвижимостью требуется также соблюдение следующих условий.

Во-первых, необходимо, чтобы содержание сделки не противоречило закону. Недопустимы, в частности, сделки, направленные на отчуждение объектов общего пользования офисного здания (например, технического подвала) либо квартиры (например, кухни).

Во-вторых, обязательно наличие у сторон правоспособности и дееспособности. Поскольку сделка — волевое действие, совершать ее могут только дееспособные граждане. Очевидно, что если гражданин не обладает полной дееспособностью, то продажа принадлежащего ему недвижимого имущества (либо приобретение) осуществляется его законным представителем (от имени малолетних, недееспособных граждан) или с письменного согласия законного представителя граждан в возрасте от 14 до 18 лет либо граждан, ограниченных судом в дееспособности. Юридические лица также могут быть участниками сделки с учетом специфики их правового положения, например предприятия, основанные на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, при ограничении их распоряжения недвижимым имуществом.

В-третьих, необходимо, чтобы отчуждателю недвижимость принадлежала на праве собственности. Если отчуждателем выступает государственная или муниципальная организация, то объект должен принадлежать либо государственным и муниципальным предприятиям на праве хозяйственного ведения, либо государственным и муниципальным учреждениям, а также казенным предприятиям на праве оперативного управления. Правомерное владение, пользование и распоряжение недвижимым имуществом подтверждаются правоустанавливающим документом — договором продажи, договором передачи и др.

В-четвертых, необходимо, чтобы волеизъявление участника сделки соответствовало его действительной воле, т.е. понимание сделки должно быть правильным, а ее совершение — добровольным.

В-пятых, как уже было указано, требуется письменное оформление указанных сделок в виде одного документа.

В-шестых, обязательна государственная регистрация договоров продажи недвижимости (например, договора купли-продажи жилого помещения и др.) в случаях, предусмотренных законом. Согласно п. 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. От государственной регистрации договора необходимо отличать государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество. «Двойная» государственная регистрация как договоров купли-продажи жилых помещений, так и перехода права собственности по таким договорам, а также некоторых иных сделок с недвижимостью и перехода прав на нее была актуальна в переходный период развития законодательства РФ и формирования правовых условий для гражданского оборота недвижимости, когда граждане при совершении сделок с жилыми помещениями сталкивались с многочисленными мошенническими действиями. В настоящее время сложились необходимые условия для исключения требования о государственной регистрации договоров купли-продажи жилых помещений при одновременном сохранении действующих требований о государственной регистрации перехода прав на любой объект недвижимости, в том числе на объект жилого назначения .

При отступлении от названных условий сделка считается недействительной.

Сделка, недействительная в силу признания ее таковой судом, признается оспоримой, например сделки, совершенные ограниченно дееспособными либо несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет (ст. ст. 175 и 176 ГК), а также под влиянием насилия или угрозы (ст. 179 ГК).

4. Сделка, недействительная независимо от судебного решения, является ничтожной, например сделки, совершенные недееспособными либо не достигшими возраста 14 лет (ст. ст. 171 и 172 ГК) или совершенные без намерения создать соответствующие правовые последствия (п. 1 ст. 170 ГК).

В ст. 168 ГК РФ устанавливается принцип отнесения сделок к той или иной категории недействительности, если закон не указывает на оспоримость сделки. Сделки, не соответствующие закону или иным правовым актам, признаются ничтожными.

Формы договоров

Сегодняшняя Россия переживает исторический рубеж, если хотите, переход «от социализма к капитализму». Этот переход сопряжен с глобальными изменениями в политике, экономике, культуре, повседневной жизнедеятельности людей. Практически коренным образом меняется законодательство в самых разных областях нашей жизни, что естественно требует определенного и не малого исторического периода. Смена законодательства в области земельного и другого имущественного права типичный пример таких кардинальных изменений вследствие того, что земля и другая недвижимость из объектов социалистической собственности начинает превращаться в частное владение.

Современное земельное законодательство очень молодое. Практически ежегодно оно дополняется, изменяется, корректируется и этот процесс будет продолжаться постоянно. Современному человеку, особенно не имеющему юридического образования, бывает очень сложно самостоятельно разобраться в хитросплетениях этого законодательства. Но это волнует каждого из нас, так как всем нам рано или поздно приходится продавать или покупать ту или иную недвижимость, вступать в наследство, дарить, обменивать, приватизировать, оформлять, ставить на учет, согласовывать различные документы и т.д. и т.п.

Это интересно:  Как отозвать исковое заявление по гражданскому делу

Следствием «молодости» современного законодательства являются порой явные противоречия в положениях тех или иных конкретных законов, либо отсутствие четких формулировок и определений. Часто приходится сталкиваться с ситуациями когда даже суд затрудняется в принятии решения, ввиду просто элементарного отсутствия соответствующего нормативного акта в законе. Именно поэтому часто успех в решении тех или иных конкретных вопросов зависит от того, насколько творчески удается подойти к их решению. Именно, опираясь на креативность подхода в работе с нашими клиентами наша компания всегда находит решение самых сложных вопросов, а в конечном итоге кратчайший путь к получению желаемого результата.

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

Договор купли — продажи недвижимости — гражданско-правовой договор, в соответствии с которым одна сторона договора (Продавец) обязуется передать другой стороне (Покупателю) в собственность земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Общие правила о купле-продаже, описанные в параграфе 1 главы 30 Гражданского кодекса РФ, применяются и к продаже недвижимости, если специальными нормами о продаже недвижимости (параграф 7 главы 30 ГК РФ) не установлены особые правила.

Главными (обязательными) содержательными параметрами договора купли-продажи являются:

— цена объекта недвижимости, согласованная обеими сторонами;

— адрес объекта недвижимости;

— технические характеристики объекта недвижимости, включая его кадастровый номер.

В соответствии со ст.550 ГК РФ договор купли- продажи недвижимости заключается в письменной форме. При этом из всех допускаемых вариантов письменной формы договора, установленных в п.2 ст.434 ГК РФ в данном конкретном случае может быть использован только один вариант — документ, подписанный обеими сторонами. Несоблюдение данного требования влечет за собой недействительность соответствующего договора. Гражданский кодекс Российской Федерации (ст.550) не обязывает заключать нотариальный договор купли-продажи. Такая норма требовалась до создания Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, до введения в действие Закона о государственной регистрации. Нотариальная форма договора купли-продажи может быть использована только по соглашению сторон данного договора.

Переход прав на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации. Это означает, что регистрации подлежит переход прав на продаваемое имущество, а не договор, который считается заключенным с момента его подписания сторонами. Право собственности у покупателя недвижимого имущества возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности на это имущество от продавца к покупателю в установленном Законом порядке. Однако, Гражданским кодексом РФ установлены особенности продажи таких объектов недвижимости, как жилые помещения. Договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п.2 ст.558). Таким образом, при продаже жилого помещения государственной регистрации подлежат соответствующий договор и переход права собственности. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение об обязательной государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Устанавливая детальный порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Закон о государственной регистрации содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в регистрации, приостановлении регистрации, а также предусматривает меры ответственности за неточность данных, несвоевременность их предоставления. Такие меры могут включать в себя и возмещение материального ущерба, нанесенного юридическому, физическому лицу или государству.

При продаже зданий или сооружений (в качестве объекта недвижимости) по закону покупателю переходят права не только на сам объект недвижимости, но и на землю, находящуюся под ним, а также на прилегающую территорию. Если земельный участок находится в собственности — переходит право собственности, если в аренде — право аренды. Если земельный участок при этом находится не в собственности продавца объекта недвижимости, а в муниципальной или федеральной собственности, то их согласия на отчуждение объекта недвижимости не требуется, а покупатель объекта недвижимости вправе бесплатно оформить собственность или аренду на данный земельный участок.

Если отчуждается земельный участок, на котором находится некоторый объект недвижимости, принадлежащий третьему лицу, то после совершения сделки отчуждения владелец объекта недвижимости оставляет за собой право беспрепятственного пользования данным объектом. С этой целью вводится понятие сервитута, как части земельного участка, необходимой владельцу объекта недвижимости для того, чтобы иметь беспрепятственный доступ к нему и использовать его по прямому назначению. Сервитут устанавливается по соглашению сторон или в судебном порядке и подлежит государственному кадастровому и регистрационному учету.

Документом, подтверждающим факт передачи объекта недвижимости в соответствии с договором купли-продажи, является передаточный акт. Передаточный акт также как и договор купли-продажи подписывается двумя сторонами.

Это интересно:  Закон о гаражных кооперативах 2019

Если после совершения сделки отчуждения покупатель обнаружил наличие скрытых дефектов или других моментов не нашедших отражение в договоре купли-продажи, но препятствующих нормальному функционированию объекта, то покупатель вправе через суд потребовать от продавца за его счет устранения обнаруженных недостатков или возмещения покупателю материального ущерба.

Практика показывает, что стороны договора купли-продажи после совершения сделки быстрее и безболезненнее находят решение спорных вопросов в суде в тех случаях, когда текст договора был скрупулезно выверен и тщательно прописан.

ДОГОВОР ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

В соответствии со ст. 549 ГК по договору продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК).

По юридической природе договор продажи недвижимости является консенсуальиым, возмездным и двусторонним:

Предметом данного договора может быть лишь продажа недвижимого имущества, обладающего признаком оборотоспособности (ст. 129 ГК).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данной формы влечет недействительность договора продажи недвижимости (ст. 550 ГК). Договор продажи недвижимости считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все его существенные условия.

Переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации.

Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о такой регистрации. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от указанной регистрации, должна возместить другой стороне убытки, вызванные ее задержкой (п. 3 ст. 551 ГК).

Существенным условием договора продажи недвижимости является условие о предмете продажи. Согласно ст. 554 ГК в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а договор — незаключенным.

При продаже зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений к договору должны быть приложены документы, содержащие необходимые сведения об этих объектах. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену данного имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами условия о цене недвижимости договор о ее продаже признается незаключенным.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (ст. 552 ГК).

Исполнение договора продажи недвижимости должно осуществляться путем передачи недвижимости продавцом и принятия, ее покупателем по передаточному акту, подписываемому сторонами, или иному документу о передаче.

Некоторые специальные правила установлены для продажи жилых помещений.

Так, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК). При невключении в договор указанного условия покупатель в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 460 ГК вправе потребовать уменьшения покупной цены или расторжения договора продажи жилого помещения. В отличие от договоров продажи иной недвижимости договор о продаже жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК).

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Договор продажи недвижимости

В соответствии со ст. 549 ГК по договору продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. I ст. 454, п. I ст. 549 ГК).

По юридической природе договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным и двусторонним.

Предметом данного договора может быть лишь продажа недвижимого имущества, обладающего признаком оборотоспособности (ст. 129 ГК).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данной формы влечет недействительность договора продажи недвижимости (ст. 550 ГК). Договор продажи недвижимости считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все его существенные условия.

Переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации.

Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством РФ об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о такой регистрации. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от указанной регистрации, должна возместить другой стороне убытки, вызванные ее задержкой (п. 3 ст. 55! ГК).

Это интересно:  Пробить себя по базе судебных приставов

Существенным условием договора продажи недвижимости является условие о предмете продажи. Согласно ст. 554 ГК в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а договор — незаключенным.

При продаже зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений к договору должны быть приложены документы, содержащие необходимые сведения об этих объектах.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену данного имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами условия о цене недвижимости договор о ее продаже признается незаключенным.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (ст. 552 ГК).

Исполнение договора продажи недвижимости должно осуществляться путем передачи недвижимости продавцом и принятия се покупателем по передаточному акту, подписываемому сторонами, или иному документу о передаче.

Некоторые специальные правила установлены для продажи жилых помещений. Так, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения, является перечень этих лице указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК). При невключении в договор указанного условия покупатель в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 460 ГК вправе потребовать уменьшения покупной цены или расторжения договора продажи жилого помещения.

Договор продажи предприятия

В соответствии с п. I ст. 559 ГК по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (ст. 132 ГК), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

Выделение договора продажи предприятия как самостоятельного вида договора купли-продажи обусловлено особым характером объекта продажи. В качестве такого объекта выступает предприятие как имущественный комплекс. В соответствии с п. 2 ст. I32 ГК в состав предприятия как имущественною комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности (земельные участки, здания, сооружения, оборудование, сырье), готовая продукция, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одною документа, подписанного сторонами. Несоблюдение указанной формы влечет недействительность договора.

Кредиторам по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия, до его передачи покупателю одной из сторон договора по договоренности между сторонами должны быть направлены письменные уведомления о его продаже. Кредитор, который письменно не сообщил продавцу или покупателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия потребовать либо прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков, либо признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части. Кредитор, не получивший уведомления, вправе заявить указанные требования в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия продавцом покупателю.

Уведомленный надлежащим образом кредитор, ничего не сообщивший продавцу, а также кредитор, не заявивший одно из вышеперечисленных требований, считается кредитором, не давшим согласия на перевод долга. Перед таким кредитором после передачи предприятия покупателю продавец и покупатель несут солидарную ответственность по включенным в состав предприятия долгам (ст. 562 ГК).

Статьей 563 ГК предусмотрено, что передача предприятия продавцом покупателю осуществляется по передаточному акту, в котором указываются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, а также сведения о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты.

Передача предприятия покупателю сама по себе не влечет возникновения у него права собственности на данное предприятие. Такое право переходит к нему от продавца только с момента государственной регистрации этого права. Если иное не предусмотрено договором, право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю (ст. 564 ГК).

Статья написана по материалам сайтов: www.oblzemli.ru, studopedia.ru, studme.org.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector