+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Как бороться с управляющей компанией

Жильцы многоквартирного дома не всегда знают обязанности, возложенные на управляющую компанию действующим законодательством. Из-за этого возникает непонимание, куда деваются кругленькие суммы по статье «Содержание и ремонт» и отсутствие контроля деятельности УК. Рассмотрим основные обязанности управляющей компании.

Взаимоотношения УК и жильцов дома скреплены договором. Каждый собственник объекта недвижимости дома должен получить по одному экземпляру, а один должен остаться в УК. На деле это правило нарушается. Если у владельца квартиры нет на руках письменного документа, то он может обратиться в органы ЖКУ и запросить его.

Права и обязанности управляющей компании — это основные статьи договора. Их прочесть рекомендуется каждому жильцу.

Условия договора одинаковы для всех проживающих в многоквартирном доме. В документе указан срок, в течение которого УК занимается предоставлением коммунальных услуг, ведением хозяйства и ремонтом дома ( ст. 162 ЖК РФ).

В договоре указывается состав имущества жилого дома, его адрес, порядок расчета платы за содержание и ремонт, процедура предоставления коммунальных услуг и срок документа. Он не может быть меньше одного года. Максимальный срок договора — пять лет. Если УК была выбрана на конкурсной основе, то он уменьшается до трех лет.

Важно обозначить в договоре пункт обязанности предоставления УК отчетности. Если такой графы нет, то органы ЖКУ, как правило, представляют отчет о проделанной работе по окончании договора. На самом деле такая обязанность закреплена ст. 162 ЖК РФ и должна исполняться.

Обязанности управляющей компании ЖКХ

В своей деятельности УК должна выполнять эксплуатационно-ремонтные работы и предоставлять организационные услуги.

К эксплуатационно-ремонтным работам относятся

  • выполнение мероприятий для обеспечения безопасности проживания жильцов в доме, поддержанию его архитектурного облика;
  • осмотр имущества многоквартирного дома. Должен проводиться перед отопительным сезоном и после его, а также при возникновении чрезвычайных ситуаций; проведение текущего ремонта. Если выявленные дефекты требуют значительных финансовых вложений, то ремонт может растянуться на несколько лет.
  • контроль за состоянием внутридомовых сетей, по которым жильцы получают коммунальные ресурсы;
  • соблюдение правил пожарной безопасности;
  • уборка подъездов и придомовых территорий, если последние являются частью имущества дома;
  • вывоз мусора, в том числе и от юридических лиц, офисы которых расположены в здании подотчетного дома;
  • контроль за эксплуатацией общедомовых счетчиков;
  • внедрение энергосберегающих программ, направленных на эффективное использование поставляемых ресурсов. Такие мероприятия проводятся только по согласованию с региональными органами.

Организационные услуги

Помимо этих обязанностей УК должна исполнять организационные услуги. В их перечень входит:

  • аккумулирование средств от предоставленных ресурсов и услуг и оплата поставщикам;
  • борьба с задолженностями;
  • организация работы с поставщиками: заключение договора, контроль качества предоставляемых услуг, перерасчет платы при поставке некачественных услуг;
  • хранение технической и иной документации на жилой дом;
  • выявление расхитителей энергоресурсов: проверки, рейды и т.д.
  • проведение общих собраний с собственниками жилья. Это мероприятие должно быть не реже одного раза в год. На нем представители ЖКХ отчитываются о проделанной работе, о расходах, понесенных в рассматриваемый период, и принимают решение о тарифе на следующий год. Плата за содержание и ремонт дома может быть равна муниципальной или быть выше. В каждом доме она устанавливается индивидуально. Если на собрании УК не утвердила тариф, то считается, что он равен муниципальному (ст. 158 ЖК РФ). В этом случае органы ЖКХ не освобождаются от ответственности за предоставление услуг по ведению хозяйства и ремонту дома даже при нехватке средств, аккумулируемых от собственников жилья.
  • проведение мероприятий по информированию жильцов об изменениях в тарифе;
  • оформление временной или постоянной регистрации.

Все работы, перечисленные выше, управляющая компания должна исполнять обязательно.

Придомовая территория и деятельность УК — где границы?

Придомовая территория — это участок земли, закрепленный за объектом недвижимости. Его площадь определяется строительными актами, предусмотренными Земельным Кодексом.

Придомовая территория является собственностью жильцов дома, они обязаны за нее платить (Постановление Правительства № 491). Содержать такую территорию в надлежащем состоянии — обязанность УК, с которой жильцы заключили договор. В случае не выполнения работ она может быть привлечена к ответственности.

Реальные границы на придомовую территорию можно узнать из акта на земельный участок. Такой документ должно предоставить руководство УК по требованию собственника.

Обязанности управляющей компании по содержанию придомовой территории сводятся к:

  • уборке закрепленного участка земли;
  • проведению мероприятий по озеленению территории;
  • вывоз мусора;
  • установке детских комплексов и поддержанию их в надлежащем состоянии.

При неисполнении своих обязанностей на УК возможно наложение штрафа в размере до 50 тысяч рублей. Контроль за выполнением обязательных работ возлагается на жильцов дома.

Помимо обязанностей управляющая компания наделена некоторыми правами.

Права управляющей компании

  • передавать сведения уполномоченным органам о незаконной перепланировке в помещениях;
  • информировать соответствующие органы об использовании общего имущества не по назначению;
  • принимать участие в мероприятиях по взысканию задолженности с жильцов дома;
  • принимать решение о перечислении резервных средств на погашение задолженности перед поставщиками услуг или на оплату дополнительных работ по ремонту общего имущества собственников;
  • контролировать правильность передачи показаний индивидуальных приборов учета, корректировать платежи в зависимости от полученных сведений;
  • приостановить поставку энергоресурсов, предусмотренных законодательством, при неоплате коммунальных услуг или неполной их оплате.
Это интересно:  Оплату нормативных потерь в тепловых сетях

Ответственность УК

Обязанности управляющей компании и ее ответственность нашли отражение и в Правилах предоставления коммунальных услуг. Они устанавливают ответственность органов ЖКХ за некачественной предоставление коммунальных услуг и неисполнение возложенных на них работ, как договором, так и законодательством РФ.

  1. При выявлении фактов ненадлежащего содержания имущества собственников юридическая организация может распрощаться с 50 тысячами рублями. Если было выявлено нарушение норматива обеспечения жильцов ресурсами, то сумма штрафа составит 10 тысяч рублей.
  2. Статья 44 ГК РФ устанавливает ответственность за действия или бездействия уполномоченных лиц, которые привели к порче общего имущества и нанесению вреда. В этом случае все убытки, понесенные жильцами, перекладываются на управляющую компанию.
  3. Нарушение правил пожарной безопасности может повлечь административную ответственность. В этом случае УК лишиться до 200 тысяч рублей.

Список работ, что входит в обязанности управляющей компании, очень большой. Их знание позволит снять напряженность между жильцами и представителями ЖКХ.

Как предъявить претензии управляющей компании? Как заставить УК выполнять возложенные на нее обязательства?

Зачастую управляющие компании ненадлежащим образом исполняют возложенные на них обязательства по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома либо ненадлежащим образом оказывают жилищно-коммунальные услуги и при этом игнорируют жалобы потребителей.

Помните, что отношения между собственниками помещений в многоквартирных домах и управляющими компаниями регулируются Жилищным кодексом РФ (главным образом — VIII разделом). Кроме того, как и для других видов услуг, в жилищно-коммунальной сфере действуют специальные правила и нормы. В частности, это Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя РФ №170 от 27.09.2003 г.; постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», а также Правила предоставления коммунальных услуг, утвержденные постановлением Правительства РФ № 307 от 23.05.2006 г. (действуют частично до 2015 года); Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и изменение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с нарушением сроков, утвержденные Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 г.

Указанные нормативно-правовые акты, а также некоторые другие акты являются правовой базой, в соответствии с которой собственники и управляющая компания заключают договор управления. Согласно статье 162 Жилищного Кодекса РФ договор управления многоквартирным домом должен содержать подробный перечень услуг и работ по содержанию общего имущества дома, а также коммунальных услуг, предоставляемых управляющей компанией. И если эти услуги предоставляются не в полном объеме, ненадлежащего качества, либо с нарушением положенных сроков, собственники могут предъявить управляющей компании претензию.

Претензионный порядок решения возникающих проблем может быть произведен следующим образом:

1. Запишитесь на встречу и лично расскажите руководителю управляющей компании, что вас не устраивает. Чтобы не быть голословным, приводите аргументы. Так, вы можете самостоятельно (к примеру, силами совета многоквартирного дома (далее по тексту — МКД)) обследовать результаты ремонта вашего дома, зафиксировать недостатки проведенных работ и составить соответствующий акт. Приложите к нему фотографии. Иногда начальники не знают реального положения дел, так как слепо верят отчетам своих подчиненных. Помните: итогом личного обращения должно быть официальное, то есть документально подтвержденное обещание исправить ситуацию.

2. Если руководство управляющей компании отказывается идти на диалог и всячески избегает встреч, пишите письменную претензию. Напомним, что она составляется в двух экземплярах, один из которых направляется в управляющую компанию, а второй с отметкой о принятии официальным лицом остается у заявителя.

3. Если через месяц реакции не последовало, либо она вас не устраивает, обращайтесь в надзорные органы.

Следует помнить, что в соответствии с с п/п «к» п. 31 постановления Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» исполнитель обязан вести учет жалоб (заявлений, обращений, требований и претензий) потребителей на качество предоставления коммунальных услуг, учет сроков и результатов их рассмотрения и исполнения, а также в течение 3 рабочих дней со дня получения жалобы (заявления, требования и претензии) направлять потребителю ответ о ее удовлетворении либо об отказе в удовлетворении с указанием причин отказа.

Итак, в жилищно-коммунальной сфере два основных контрольных органа — Государственная жилищная инспекция и Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека.

Основные функции по надзору в сфере жилищно-коммунального хозяйства лежат на Государственной жилищной инспекции. Для начала составляйте заявление (жалобу) в Государственную жилищную инспекцию. Государственная жилищная инспекция в течение 30 дней должна сформировать комиссию и направить ее для проверки указанных вами нарушений. Если они подтвердятся, комиссия должна составить протокол об административном правонарушении и привлечь управляющую компанию к ответственности.

Если проверки Жилищной инспекции не привели к желаемому результату, а управляющая компания продолжает нарушать ваши права, обращайтесь в Прокуратуру.

Обратиться в Прокуратуру также можно двумя способами: лично на прием к районному прокурору (он занесет ваши претензии в специальную карточку), через Интернет-приемную либо по почте. При этом не забывайте рекомендации, которые мы давали в отношении письменных заявлений выше.

По результатам прокурорской проверки выносится представление или постановление. В первом случае управляющая компания предупреждается и ей дается месяц на устранение нарушений. Во втором возбуждается дело об административном правонарушении.

Собственники многоквартирного дома являются потребителями коммунальных услуг, а также услуг по эксплуатации, содержанию и ремонту общего имущества. И они могут защищать свои права всеми легальными способами, в том числе, через суд. И это, пожалуй, самый эффективный способ. Помните, что бездействие управляющей компании нарушает права жильцов, вытекающие из Закона РФ «О защите прав потребителей», а также договора управления МКД. Согласно процессуальному законодательству с иском о защите прав потребителей могут обратиться как отдельные граждане, так и их общественные объединения (например, совет МКД). При этом вы будете освобождены от уплаты государственной пошлины.

Это интересно:  Втб 24 ипотека без первоначального взноса условия

Дела о защите прав потребителей рассматриваются мировым судом (при цене иска до 50 тысяч рублей). Иск может быть подан как по месту нахождения МКД (истца), так и по месту нахождения управляющей компании (ответчика). Составляется он в письменной форме, в двух экземплярах (копия для ответчика) с приложением всех имеющихся письменных доказательств.

Главное при написании иска — четко сформулировать свои требования.

В суде вам предстоит доказать, что управляющая компания обязана была выполнить ту или иную услугу (доказывается договором), но не сделала этого, либо сделала, но с нарушением установленных законом требований к качеству этой услуги, либо сроков ее исполнения (акты комиссий, экспертизы, фотографии и т.п.). Также в предмет доказывания входит факт обращения в управляющую компанию как исполнителю услуги с просьбой устранить допущенные ей нарушения (письменная претензия, жалобы в Роспотребнадзор или Жилищную инспекцию, обращение в Прокуратуру).

Если представленных сторонами письменных и других доказательств недостаточно, суд может назначить строительную или иную экспертизу.

Затем суд выносит решение. Если оно в вашу пользу, управляющая компания обязана его исполнить, а также (если вы об этом просили) возместить все судебные расходы.

Таков алгоритм действий, направленных на то, чтобы заставить работать управляющую компанию. Бороться за свои права можно и должно, но порой проще расторгнуть отношения с недобросовестной УК и передать дом в управление другой организации. Решение об этом принимается собственниками на общем собрании.

Как бороться с управляющей компанией

Споры жильцов с управляющими компаниями — не редкость. Выбрав организацию, люди надеются на обеспечение всех необходимых условий, но в итоге сталкиваются с проблемами. Компания может пренебрегать своими обязанностями или вовсе заниматься мошенничеством, используя различные незаконные схемы. В итоге все жители дома страдают от этих действий. Однако свои права можно и нужно защищать, и если управляющая организация замечена в неправомерных действиях, следует с этим бороться.

Когда можно предъявлять претензии?

Управляющая компания имеет ряд обязательств, которые она должна исполнять. Если коммунальные услуги не предоставляются в полной мере — это повод для жалоб. Также могут возникнуть различные проблемы с тарифами, которые тоже не стоит терпеть и оставлять на самотек:

  • Если компания завышает тарифы безо всяких оснований — это неправильно. Такие вопросы должны решаться на общем собрании собственников, но поскольку туда мало кто ходит, организации часто занимаются самоуправством.
  • Также нередки случаи с завышением суммы за оплату коммунальных услуг, когда в итоге начисляют больше, чем на самом деле было израсходовано. Разницу недобросовестные управляющие, естественно, оставляют себе.
  • Некоторые УК сдают общедомовую площадь, не ставя жильцов в известность, и присваивают арендную плату.
  • Кроме того, компания может не выполнять свои прямые обязательства, которые касаются качества коммунальных услуг.

Все это — незаконно, и жильцы вправе пожаловаться на действия УК. Однако многие люди не торопятся обращаться в соответствующие органы, поскольку точно не знают, что им делать и как бороться с произволом. Часть жильцов просто перестают платить за коммунальные услуги в знак протеста. Стоит отметить, что это точно не выход, поскольку за неуплату начисляется долг, и в итоге уже владелец квартиры будет отвечать перед УК, поскольку по договору платить он обязан. Именно поэтому такие проблемы необходимо решать с привлечением надзорных органов, которые имеют право провести все необходимые проверки, чтобы выявить нарушения.

Как распознать мошенников?

Помимо вопросов, касающихся непосредственно коммунальных услуг, их оплаты, выбора тарифов, некоторые компании запускают целые мошеннические схемы, чтобы обогатиться незаконным путем. Жильцы об этом могут даже не подозревать или догадываться, но не иметь весомых доказательств. Есть несколько наиболее распространенных способов мошенничества, о которых стоит знать, чтобы не попасться в такую ловушку:

  • При выполнении ремонта используют самые дешевые и некачественные материалы, в итоге быстро возникают поломки и даже аварийные ситуации. Все жильцы сталкивались с просьбами сдать на ремонт, но при этом не каждый знает, что после выполнения работ собственники имеют полное право потребовать отчет, где должны быть отражены все расходы.
  • В организацию могут быть приняты «мертвые души» — это люди, которые числятся в штате, но фактически там не работают. При этом для них начисляется зарплата, которая уходит в карман бухгалтеру или директору, а жители дома не получают услуг, положенных им по договору.
  • Может быть использована схема с липовым банкротством, когда управляющая компания собирает деньги со всех жильцов, но не переводит их поставщикам электроэнергии и воды, а начинает копить долги. Средства при этом отправляются на счета подставных фирм, а УК объявляет себя банкротом, и поставщики вынуждены списать долги, отключив воду и электричество. При этом пострадают жильцы, которые не только останутся без удобств, но и будут вынуждены доказывать, что исправно все оплачивали, а это не всегда просто сделать.

Есть и другие мошеннические схемы, поэтому всегда нужно внимательно относиться к платежам и, по возможности, контролировать действия управляющей компании. В законодательстве есть определенные пробелы, которые дают мошенникам возможность наживаться, однако с этим явлением все-таки можно бороться. Конкретная стратегия зависит от особенностей ситуации, с которой пришлось столкнуться.

Что могут предпринять жильцы?

Если сумма в квитанции кажется слишком большой или же неясно, за что требуются взносы, то собственник имеет право обратиться к бухгалтеру УК. Он обязан объяснить, как формируются цены, за что начислена та или иная сумма и как происходит вычисление сумм для каждой конкретной услуги. Кроме того, сдавая деньги на ремонт, жильцы могут потребовать отчет о том, куда пойдут эти средства. За этим обращаются также к бухгалтеру или директору компании.

По закону УК должны предоставлять такие сведения. При отказе можно сослаться на документ о стандартах раскрытия информации, касающийся деятельности УК. Там говориться не только об обязанности информировать жильцов по требованию, но и о том, что данные должны регулярно выноситься на специальный стенд в подъезде дома, либо публиковаться на сайте компании. Если этого нет, то жильцы могут обратиться в суд, чтобы отстоять свои права.

Прежде чем дойти до суда, нужно написать заявление от одного лица или группы, где излагается суть претензий. Один экземпляр отдается в УК, второй остается у жильцов. Если после 30 дней ситуация никак не изменилась, то можно обратиться в прокуратуру или жилищную инспекцию, чтобы эти органы проверили деятельность управляющей организации. В случае выявления нарушений будет назначено дальнейшее судебное разбирательство.

В чем важность договора с УК?

Отношения между жильцами и управляющей компанией определяет договор, который подписывают обе стороны. Именно поэтому важно серьезно отнестись к этому документу, ведь от него зависит, насколько возможно будет потом доказать какие-то недочеты со стороны УК. Кроме того, экземпляр договора должен быть на руках у собственника, и если его нет, то можно прийти в компанию и потребовать отдать документ.

В договоре должен быть указан полный перечень предоставляемых услуг, а также периодических ремонтных работ, выполняемых компанией. Также минимальный перечень услуг должен быть согласован с собственниками, причем согласование проводится ежегодно. Несоблюдение каких-то пунктов, отмеченных в договоре, является нарушением и поводом подать жалобу на компанию.

Жильцам не стоит бояться бороться за свои права. Бросать все на самотек — не выход, лучше грамотно составить заявление и обратиться сначала в УК, а потом и в надзорные органы, если компания никак не отреагирует. У прокуратуры и жилищного комитета больше полномочий, поэтому они смогут разобраться в ситуации и принять меры.

Как бороться с бездельем управляющей компании?

Проблема «безделья» управляющей компании не является новой. Читатели обращаются к нам с очередными вопросами: «Что делать жильцам многоквартирного дома, когда в подвале текут трубы, а управляющая компания ничего не делает! Куда обращаться? Какие законы и постановления в этом случае действуют?».

Мы уже рассказывали о том, как заставить управляющую компанию выполнять свои обязательства на примере ремонта ливнёвок. В Вашем случае алгоритм действий будет практически тем же.

1. Необходимо написать заявление на имя начальника управляющей компании в 3 экземплярах, подписать которое должно не менее 50% жильцов многоквартирного дома. В заявлении Вы указываете суть проблемы, продолжительность текущего состояния подвала. При подаче заявления на своём экземпляре потребуйте у лица, принявшего его, проставить дату и номер входящей документации с подписью. В управляющую компанию Вы отдаёте один экземпляр, второй храните у себя, а третий нужен для предоставления в прокуратуру или контролирующие органы, если это потребуется.

2. В случае отсутствия ответа на Ваше заявление в месячный срок, обратитесь в вышестоящие инстанции с требованием привлечь управляющую компанию к ответственности в виде штрафа. Если в вышестоящих инстанциях Вам будут отказывать, можете смело обращаться в суд.

Кроме того, Вы можете обратиться с заявлением в Государственную Жилищную инспекцию, поскольку её органы осуществляют контроль за санитарным состоянием помещений жилищного фонда, общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в части, согласованной с соответствующими службами санитарно-эпидемиологического контроля.

В соответствии с Федеральным Законом от 2 мая 2006 года №59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации», в обращении в обязательном порядке указываются фамилия, имя, отчество (последнее – при наличии), контактный телефон, адрес электронной почты, если ответ должен быть направлен в форме электронного документа, и почтовый адрес, если ответ должен быть направлен в письменной форме. В своем заявлении необходимо указать причину обращения, кратко изложив суть вопроса.

Не стоит забывать и о том, что согласно пункту 10 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме», общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе, о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения – Федеральный Закон №52 от 30.03.1999 «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»). Пункт 16 этого же Постановления гласит о том, что надлежащее содержание общего имущества обеспечивается в зависимости от способа управления многоквартирным домом. Невыполнение обязательств влечёт за собой последствия.

Статья написана по материалам сайтов: cgie.62.rospotrebnadzor.ru, sunsochi.com, zhkhacker.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector