Независимая экспертиза при переоценке земельного участка

Переоценка основных средств

Стоимость основных средств, в которой они приняты к бухгалтерскому учету, не подлежит изменению, кроме случаев, установленных законодательством Российской Федерации и Положением по бухгалтерскому учету Учет основных средств» ПБУ 6/01.
Изменение первоначальной стоимости объектов основных средств, в которой они приняты к бухгалтерскому учету, допускается в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, частичной ликвидации и переоценки объектов основных средств.
Переоценка объектов основных средств производится с целью определения реальной стоимости объектов основных средств путем приведения первоначальной стоимости объектов основных средств в соответствие с их рыночными ценами и условиями воспроизводства на дату переоценки.
Затраты на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию объекта основных средств учитываются на счете учета вложений во внеоборотные активы.
По завершении работ по достройке, дооборудованию, реконструкции, модернизации объекта основных средств затраты, учтенные на счете учета вложений во внеоборотные активы, либо увеличивают первоначальную стоимость этого объекта основных средств и списываются в дебет счета учета основных средств, либо учитываются на счете учета основных средств обособленно, и в этом случае открывается отдельная инвентарная карточка на сумму произведенных затрат.
В соответствии с Положением по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01 коммерческая организация может не чаще одного раза в год (на начало отчетного года) переоценивать группы однородных объектов основных средств по текущей (восстановительной) стоимости путем индексации или прямого пересчета по документально подтвержденным рыночным ценам.
Под текущей (восстановительной) стоимостью объектов основных средств понимается сумма денежных средств, которая должна быть уплачена организацией на дату проведения переоценки в случае необходимости замены какого-либо объекта.
Земельные участки и объекты природопользования (вода, недра и другие природные ресурсы) переоценке не подлежат.
При определении текущей (восстановительной) стоимости могут быть использованы данные на аналогичную продукцию, полученные от организаций-изготовителей; сведения об уровне цен, имеющиеся у органов государственной статистики, торговых инспекций и организаций; сведения об уровне цен, опубликованные в средствах массовой информации и специальной литературе; оценка бюро технической инвентаризации; экспертные заключения о текущей (восстановительной) стоимости объектов основных средств.
При принятии решения о переоценке объектов основных средств, входящих в однородную группу объектов (здания, сооружения, транспортные средства и т.п.), организации следует учитывать, что в последующем объекты основных средств однородной группы должны переоцениваться регулярно, чтобы стоимость указанных объектов основных средств, по которой они отражаются в бухгалтерском учете и бухгалтерской отчетности, существенно не отличалась от текущей (восстановительной) стоимости.

Начиная с 2002 года переоценивать основные средства надо в соответствии с требованиями нового ПБУ 6/01 от 18.05.02.
Требования закона к переоценке основных средств изложены так же и в Налоговом Кодексе РФ в Статье 256. «Амортизируемое имущество» и в Статье 257. «Порядок определения первоначальной стоимости амортизируемого имущества».

Предметом переоценки основных фондов являются:

рабочие силовые машины и оборудование;

измерительные и регулирующие приборы и устройства;

производственный и хозяйственный инвентарь;

другие виды основных фондов, которые действуют, находятся на консервации, в резерве;

подготовлены к списанию, но не оформленные в установленном порядке соответствующими актами;

оборудование, предназначенное к установке.

Переоценка основных средств позволяет приблизить балансовую стоимость имущества к рыночной и оптимизировать налогообложение, поскольку при переоценке основных фондов может быть достигнуто оптимальное соотношение между налогом на прибыль и налогом на имущество. Для убыточных предприятий это шанс сократить налог на имущество за счет снижения, после переоценки балансовой стоимости основных средств. У высокорентабельных компаний появляется возможность уменьшить базу налога на прибыль за счет повышения амортизационных отчислений при увеличении балансовой стоимости основных средств после переоценки основных средств.

Переоценка основных средств также может быть использована для:

привлечения инвестиций (например, для определения залоговой стоимости при получении кредита и др.);

при планируемой продаже отдельных объектов (минимизируется налог на прибыль);

при планируемом увеличении уставного капитала (которое может потребоваться, например, для привлечения средств путем выпуска облигаций и т.д.);

при планируемой реструктуризации;

в целях финансового анализа для уточнения формирования себестоимости продукции и ее цены.

При переоценке основных фондов определяется полная восстановительная стоимость основных фондов, т. е. стоимость новых аналогичных объектов по рыночным ценам и тарифам на дату переоценки основных фондов, включая затраты на приобретение (строительство), транспортировку, монтаж объектов, таможенные платежи и др.
Сегодня переоценка основных средств представляет собой не только пересчет стоимости, а является процессом, в ходе которого квалифицированные эксперты оказывают услуги по инвентаризации, порядку ведения бухгалтерского учета основных средств, выработке оптимальных моделей с точки зрения финансов и налогообложения.
Недооценка основных средств искажает финансовые показатели предприятия, ограничивает потребность в инвестициях на обновление основных фондов предприятия.
При обесценении основных средств в результате инфляции амортизация, не может обеспечить полное возмещение выбывающего амортизируемого имущества. Проведение переоценки основных средств по рыночной стоимости дает возможность предприятию накапливать финансовые ресурсы, достаточные для реновации основного капитала.
Как правило, переоценка основных средств осуществляется в целях увеличения суммы чистых активов за счет стоимости основных средств. Данная процедура оказывает положительное влияние на показатели рентабельности бизнеса, деловой активности и оборачиваемости предприятия. Более того, банки при выдаче кредита основываются на размере чистых активов предприятия. Однако, есть и один минус — переоценка основных фондов повлечет за собой увеличение налога на основные средства (2,2% от остаточной стоимости основных средств).
При переоценке основных средств может быть достигнуто оптимальное соотношение между налогом на прибыль и налогом на имущество. Убыточные низкорентабельные предприятия могут снизить налог на имущество за счет снижения после переоценки балансовой стоимости основных средств. Высокорентабельные предприятия, показывающие высокие значения прибыли, могут снизить базу налога на прибыль за счет увеличения амортизационных отчислений при увеличении балансовой стоимости основных средств после переоценки основных средств.

Это интересно:  Медицинский осмотр в военкомате

Независимая экспертиза оценка земельного участка

Тольятти — Оценка земельных участков

Оценка земли осуществляется в целях:

Оценка земли, в первую очередь, зависит от ее местоположения, влияния внешних факторов, от

Независимая экспертиза оценка земельного участка

При возникновении конфликта с автодилером, который не признает производственный дефект покрытия купленного Вами автомобиля, следует провести экспертизу дефектов ЛКП.

Независимая оценка земельного участка

Специалисты нашей компании занимаются рыночной стоимости земельных участков разных категорий. Работа будет произведена качественно независимо от целей: внесения земли под залог, оспаривания или определения кадастровой стоимости, сделки по купле-продаже.

Одно из главных направлений нашей компании – кадастровая недвижимого имущества в виде земельных участков.

Как происходит оценка?

Оценку земли можно подразделить на несколько видов в зависимости от ее назначения:

Оценка земли и земельных участков в Москве и Московской области

Если производить оценку части земли (определенную долю или пай) в дачном кооперативе, садоводческом товариществе, а также в ГСК или ЖСК – этот вид оценки несколько обособлен от других видов определения стоимости земли.

До 1 февраля действует прайслист 2014 г

Из этого следует, что чем больше кадастровая стоимость земельных участков, тем больше денег в местный бюджет.

Последняя переоценка кадастровой стоимости земельных участок в Алтайском крае.

С 1 января 2020 г. налог на земельные участки будет исчислять исходя из новой переоценки кадастровой стоимости.

ООО Альянс-Оценка

Лапкина Татьяна Александровна, Заместитель генерального директора ООО Альянс-Оценка».

Специализация: оценка для оспаривания кадастровой стоимости, судебная оценочная экспертиза, земли в Красноярске и Красноярском крае.

Федоркина Алена Иннокентьевна, Начальник отдела ООО «Альянс-Оценка».

Специализация: оценка недвижимости, машин, оценка оборудования.

ООО Независимая Экспертиза Волгоград

Все это позволяет нам своевременно предоставлять точнейшие нормативно подтвержденные отчеты по оценке любого из видов собственности. объекта собственности производится на основании стандартов, установленных государством, является независимой и отражает реальную на момент выполнения оценочных работ стоимость объекта.

Одним из наиболее востребованных в Волгограде и Волгоградской области видов оценочной деятельности является определение стоимости ( рыночной или реальной ) объекта недвижимости.

ВС РАЗЪЯСНИЛ ПРИМЕНЕНИЕ СРАВНИТЕЛЬНОГО МЕТОДА ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

31 августа 2018 года

Эксперты «АГ» неоднозначно отнеслись к решению ВС РФ. Так, один из них указал, что в принятых во внимание нижестоящими инстанциями заключениях экспертов имелись явные недостатки. По мнению второго, в отсутствие каких-либо подтверждений недостоверности экспертизы от компетентных лиц вывод Суда о наличии нарушений при проведении оценки является спорным.

ФКУ «Центравтомагистраль» уведомило ООО «Управляющая компания “Перспектива”», осуществляющее доверительное управление закрытым паевым инвестиционным рентным фондом «Созидание», о том, что часть земельных участков фонда в Раменском районе Московской области, относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения, подлежит изъятию для государственных нужд.

Позже ФКУ направило обществу проект соглашения, в котором указывалась выплата возмещения за изымаемые земельные участки в размере 25,5 млн руб. Сумма была установлена на основании отчета об оценке рыночной стоимости и экспертного заключения. Так как компания не согласилась с такой выплатой, учреждение обратилось в суд.

Арбитражный суд Московской области по ходатайству сторон назначил оценочную экспертизу, которая была приведена с помощью метода сравнения продаж. В экспертном заключении указывалось, что единственным условно открытым источником информации в отношении цен сделок является база сделок Росреестра – «Мониторинг рынка недвижимости», согласно которой за предшествующий год в Раменском районе не было совершено сделок купли-продажи аналогичных земельных участков. В связи с этим эксперты использовали открытые источники информации о ценах предложений на дату определения рыночной стоимости спорных участков. Таким образом, анализируя в качестве объектов-аналогов земельные участки, имеющие иные виды разрешенного использования, они определили размер возмещения в сумме 155,5 млн руб.

ФКУ ходатайствовало о проведении повторной судебной экспертизы, так как, по его мнению, эксперты в нарушение требований законодательства об оценочной деятельности в качестве аналогов использовали объекты, не относящиеся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и с не сопоставимыми с ними ценообразующими факторами (существенно иная площадь, удаленность от МКАД, расположение в иных районах Московской области), что привело к существенному завышению рыночной стоимости спорных участков.

Это интересно:  Разрешение супруга на покупку недвижимости

Суд отказал в удовлетворении ходатайства. Вынося решение, он сослался на ряд статей ГК и ЗК РФ, п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11, Постановления Пленума ВАС РФ от 4 апреля 2014 г. № 23 и, посчитав, что стоимость возмещения является достоверной, разумной и обоснованной, изъял у общества участки и установил компенсацию за них в размере 155,5 млн руб.

Десятый арбитражный апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции. При этом, отклоняя ходатайство учреждения о проведении повторной судебной экспертизы, он не установил нарушений порядка проведения первой и пояснил, что основания для сомнений в достоверности оценки отсутствуют. Арбитражный суд Московского округа оставил судебные акты без изменения.

Верховный Суд указал, что важными факторами стоимости земельных участков являются его местоположение и окружение, целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок и физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.). Кроме того, на стоимость влияют транспортная доступность и инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Судебная коллегия указала, что согласно п. 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

По мнению ВС РФ, оценщику нужно учитывать, что должны быть описаны объем доступных ему рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Суд отметил, что для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема.

Суд указал, что в нарушение требований ФСО № 3 и 7 эксперты использовали объекты-аналоги с существенно отличающимися ценообразующими факторами, не указав причин, по которым они не взяли участки, которые по местоположению, площади, удаленности от МКАД, направлению (шоссе) и дате предложения к продаже наиболее схожи с объектами оценки, с учетом того, что рыночная стоимость при проведении данных экспертиз определялась на одну дату.

Судебная коллегия отметила, что суды при наличии допущенных экспертами при проведении судебной экспертизы нарушений требований законодательства об оценочной деятельности неправомерно отказали в удовлетворении ходатайства истца о проведении повторной экспертизы. ВС РФ пришел к выводу, что решения нижестоящих судов приняты с существенным нарушением норм материального и процессуального права, в связи с чем отменил их в части возмещения суммы в размере 155,5 млн руб. и направил дело в этой части на новое рассмотрение.

Комментируя данное решение, старший юрист АБ «Халимон и Партнеры» Денис Глухов указал, что позиция Верховного Суда не вызывает критики. «В принятых во внимание нижестоящими инстанциями заключениях экспертов имелись явные недостатки. Объекты-аналоги, использованные в ходе досудебной экспертизы, больше соответствуют объектам оценки, чем использованные в ходе судебных экспертиз. Кроме этого, позиция, занятая Верховным Судом, не противоречит интересам бюджета. В итоге оснований для оставления в силе ранее принятых постановлений оказалось меньше», – пояснил эксперт.

Он также обратил внимание на то, что единственный источник информации в отношении цен совершенных сделок («Мониторинг рынка недвижимости») не содержит сведений о сделках с аналогичными участками. «Это вызывает вопросы и требует проверки. Зачастую специалисты формально указывают на отсутствие сведений в данных Росреестра и переходят к анализу спроса как более удобного способа работы с информационными ресурсами. Подобное положение дел также отражает и тот факт, что сделки с недвижимым имуществом совершаются не только в форме простой купли-продажи, выявляющей реальную стоимость объекта и отражающейся в данных Росреестра», – указал Денис Глухов.

Юрист с интересом отметил, что все проведенные эксперты использовали только сравнительный метод оценки, и пояснил, что наряду с этим существует и доходный метод, предполагающий определение цены с учетом потенциала по возможному извлечению дохода от данного участка. Кроме того, он указал, что владение земельными участками, оптимизированное дорогостоящей структурой паевого инвестиционного фонда, предполагает дальнейшее развитие данных наделов, с учетом перспективного изменения категории земель и/или разрешенного вида использования земельного участка, развития окружающей инфраструктуры. «В связи с этим наиболее объективна оценка, использующая несколько методов, в том числе и доходный. Данный вариант оценки более трудоемкий, и добиться его использования – некая работа», – пояснил Денис Глухов.

Юрист ООО «Содружество земельных юристов» Зинаида Слепцова считает, что судьи, не обладая специальными познаниями в области оценочной деятельности, не могут достоверно судить о наличии или отсутствии нарушений при проведении судебной оценочной экспертизы.

Также она пояснила, что, как правило, заявления стороны спора о выборе некорректных объектов-аналогов без каких-либо документальных подтверждений не воспринимаются судом в качестве оснований для назначения повторной экспертизы. «В случае если у стороны имеются основания полагать, что экспертное заключение подготовлено с существенными нарушениями, разумно подготовить внесудебное заключение независимых экспертов либо рецензию независимых экспертов на судебную оценочную экспертизу в подтверждение своей позиции. Из судебных актов нельзя сделать однозначный вывод, что истец в судебных заседаниях подтверждал недостоверность отчета об оценке какими-либо доказательствами, помимо собственных суждений о некорректности объектов-аналогов и неактуальности использованных предложений о продажах», – указала Зинаида Слепцова.

Это интересно:  Как начисляется пенсия для северян в 2020

По ее мнению, в отсутствие каких-либо подтверждений недостоверности экспертизы от компетентных лиц вывод Суда о наличии нарушений при проведении оценочной экспертизы является спорным.

Судебная экспертиза при оспаривании кадастровой стоимости земли

Увеличение налогового бремени посредством увеличения кадастровой стоимости объектов недвижимости вынуждает бизнес добиваться снижения налогов, проходя череду судебных разбирательств с налоговыми органами.
Дело в том, что несколько лет назад в механизмах определения так называемой налоговой стоимости, объема налоговых выплат по недвижимости, произошли коренные изменения. Ранее для подобных расчетов использовалась инвентаризационная стоимость объектов недвижимости, которая была значительно ниже, так как не учитывала рыночных факторов – первичная стоимость объекта просто умножалась на коэффициент износа.
По новым правилам налоговая стоимость объектов вычисляется, исходя из их кадастровой стоимости, величина которой зачастую определена некорректно и может быть существенно выше реальной рыночной стоимости.
Некачественное определение кадастровой стоимости происходит по разным причинам. Так, например, независимые оценщики, привлекаемые в регионах для кадастровой оценки недвижимости, не проверяют данные о размерах и характеристиках объекта, которые поступают к ним из Росреестра. По многим объектам определенных характеристик в базе данных просто нет. Последующую экспертизу результатов оценки проводит фактически заинтересованная организация – СРО, в которой состоит «проверяемый» оценщик, что является по сути формальностью.
Завышенная кадастровая стоимость на руку местным властям, так как на основании этой кадастровой стоимости бюджеты, местные и региональные получают завышенные налоговые поступления.
Но такое положение вещей ущемляет интересы собственников, которые не готовы платить больше, чем стоят их объекты. Многие хотели бы обойти это недавно появившееся звено в механизмах налоговых отношений и контролировать налоговую стоимость своей собственности, чтобы она определялась справедливо и беспристрастно. Вот здесь российским собственникам земельных участков, физическим и юридическим лицам, и приходят на помощь независимые оценщики, давно имеющие опыт работы с рыночной оценкой и стоимостью земель и объектов капитального строительства.
В первую очередь нужно сказать, что решение существует – как правило, для всех случаев, объектов и собственников. Оценочная экспертиза поможет ответить на вопрос: соответствует ли кадастровая стоимость той стоимости, которую определенные объекты должны были бы иметь в соответствии со своей рыночной ценностью?
Во многих случаях разница между реальной рыночной и определенной в рамках государственной оценки кадастровой стоимостью объектов оказывается значительной.
Как эта проблема может быть решена и решается с точки зрения защиты прав собственников?
Как и во многих других ситуациях, здесь уже налажен законный механизм преодоления трудностей. Согласно нормам действующего законодательства, независимая оценочная организация имеет право провести собственную оценку кадастровой стоимости и доказать верность своих результатов по сравнению с результатами оценок, проведенных властями и государственными оценщиками. Иначе такая процедура называется переоценкой или оспариванием кадастровой стоимости.
Как это происходит? Независимые эксперты изучают объект, его характеристики и документацию, и на основании этого дают независимое оценочное заключение особого типа — оценочную экспертизу. Она может быть как досудебной (когда собственник только планирует оспаривать кадастровую стоимость определенного объекта недвижимости), так и судебной (когда экспертизу назначает суд в процессе). Судебная практика показывает, что лучше привлекать независимых оценщиков заранее – до начала процесса оспаривания оценки государственных оценщиков. Если же речь идет о судебной экспертизе – с этим связан ряд процессуальных сложностей, прежде всего, необходимость точно понимать положение эксперта (а именно такой процессуальный статус приобретает оценщик в случае проведения судебной экспертизы), а также механизмы заявления ходатайства о проведении экспертизы.
Непосредственно услуга, которая решает описываемую проблему с расчетами налоговых выплат – это и есть переоценка кадастровой стоимости недвижимых объектов. Ее основной инструмент – оценочная экспертиза объектов недвижимости.
В некоторых нюансах переоценка кадастровой стоимости недвижимости физических лиц отличается от работы с собственностью организаций. Различия существуют и в работе с разными типами объектов, с изучением их различных характеристик в разных условиях.
Консультация, помощь и участие сертифицированных экспертов и оценщиков гарантирует своевременную реакцию на возможные изменения российского законодательства.

Статья написана по материалам сайтов: ins-help.ru, www.expert-o.ru, veta.expert.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector