Оценка рыночной стоимости аренды

Что есть рыночная стоимость арендной платы?

Рыночная стоимость аренды (арендная стоимость) — величина арендной платы, за которую может быть сдан в аренду объект недвижимости на дату оценки при типичных рыночных условиях, т. е. если:

  • на дату оценки аренды объект не занят и готов к сдаче в аренду на условиях конкурентного рынка, а арендодатель и арендатор достаточно осведомлены о характеристиках объекта и действуют разумно и без принуждения;
  • период экспозиции объекта недвижимости достаточен для того, чтобы банк был доступен для потенциальных арендаторов, а также для согласования величины арендной платы, заключения договора об аренде и других условий, необходимых для сдачи объекта в аренду;
  • состояние рынка, динамика ставок арендной платы и другие условия являются типичными на дату оценки аренды, т. е. не являются чрезмерно обременительными или выгодными для аренды такого типа и данного вида недвижимости;
  • при оценке аренды не учитываются предложения завышенных (заниженных) арендных ставок потенциальным арендатором, имеющим особый интерес к данному объекту недвижимости, а также находящимся в родственных или деловых связях с арендодателем.

Что представляет собой Отчет об оценке арендной платы?

В соответствии с Требованиями к составлению отчета об оценке (Раздел II, Федеральный стандарт оценки Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденный Приказом № 254 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.), Отчет об оценке аренды должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку аренды, а также скреплен печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.
При составлении Отчета об оценке аренды оценщик придерживается следующих принципов:

  • в отчете об оценке аренды должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости аренды объекта оценки (принцип существенности);
  • информация, приведенная в отчете об оценке аренды, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки аренды, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);
  • содержание отчета об оценке аренды не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке аренды, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);
  • состав и последовательность представленных в отчете об оценке аренды материалов и описание процесса оценки аренды должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости аренды и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);
  • отчет об оценке аренды не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки аренды при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет об оценке аренды (принцип достаточности).

Какими стандартами руководствуется Оценщик при проведении оценки арендной платы?

При проведении оценки аренды объекта применяются следующие стандарты:
— Федеральный стандарт оценки: «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденный Приказом № 256 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.;
— Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденный Приказом № 255 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.;
— Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденный Приказом № 254 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.;
— Международные стандарты оценки (International Valuation Standards) Международного комитета по стандартам оценки (International Valuation Standards Committee) IVSC.

Какие этапы включает в себя оценка арендной платы?

Оценка аренды объекта включает в себя следующие этапы:

  1. Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки арендной платы. На данном этапе Оценщиком собирается детальная информация, относящаяся к оцениваемому недвижимому имуществу. Сбор данных осуществляется путем визуального осмотра объекта Оценщиком и анализа информации об объекте, предоставленной Заказчиком. Сбор информации об объекте оценки арендной платы производится по следующим направлениям:
    — имущественные права и обременения, связанные с объектом;
    — местоположение объекта оценки аренды;
    — физические характеристики объекта;
    — информация о текущем использовании объекта.
  2. Анализ рынка, а также других внешних факторов, не относящихся непосредственно к оценке арендной платы, но влияющей на ее рыночную стоимость. На этом этапе Оценщиком собирается информация по всем ценообразующим факторам, влияющим на рыночную стоимость объекта оценки арендной платы и использовавшихся при ее определении. Сбор данных производится по следующим направлениям:
    — макроэкономические факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта;
    — социально-экономическая ситуация в районе расположения объекта;
    — состояние соответствующего сектора рынка, закономерности его изменения и складывающаяся динамика цен на объекты аналогичные оцениваемому;
    — прочие ценнобразующие факторы, закладываемые в основу результата оценки арендной платы.
  3. Анализ наиболее эффективного использования. На основе собранной информации с учетом существующих ограничений, специфики объекта оценки арендной платы и типичных способов использования подобной недвижимости Оценщик делает вывод о наиболее эффективном использовании объекта оценки арендной платы.
  4. Применение подходов к оценке рыночной стоимости объекта оценки арендной платы. На данном этапе Оценщик рассматривает возможность применения к оценке рыночной стоимости объекта оценки арендной платы трех стандартных, принятых в международной практике подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного, и производит расчеты с использованием приемлемых подходов.
  5. Согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов и вывод итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки арендной платы.
  6. Определение величины рыночной стоимости арендной платы объекта оценки.

Какие подходы используются при проведении оценки арендной платы?

Согласно ФСО № 1, п. 20 «Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода». Соответственно, при проведении оценки используются (или обоснуется отказ от использования) три основных подхода: затратный, сравнительный и доходный. Возможность и целесообразность применения тех или иных подходов к оценке зависит от характера объекта оценки аренды, а также доступности и качества необходимой исходной информации.

В рамках каждого из подходов существует набор методов оценки, то есть конкретных способов оценки стоимости аренды. Согласно ФСО № 1, п. 20 «Оценщик вправе самостоятельно определять методы оценки в рамках применения каждого из подходов»

Затратный подход к оценке арендной платы основан на предположении о том, что разумный инвестор, не заплатит за объект оценки аренды цену, большую, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего земельного участка под застройку и возведение на нем идентичного или аналогичного по назначению и качеству объекта. То есть сумма издержек на создание идентичного или аналогичного объекта что является приемлемым ориентиром при определении его стоимости с использованием затратного подхода.

Сравнительный подход к оценке арендной платы основан на принципе замещения, суть которого в том, что рациональный инвестор (покупатель) не заплатит за конкретный объект оценки аренды сумму, большую, чем та, в которую обойдется приобретение на рынке сходного объекта, обладающего такой же полезностью. То есть цены, заплаченные на рынке за аналогичные или сопоставимые объекты, должны отражать рыночную стоимость оцениваемой собственности.

Рыночная стоимость объекта оценки аренды, определяемая сравнительным подходом, рассчитывается исходя из данных о недавно совершенных сделках или предложениях о продажах объектов, сходных с оцениваемым. Поэтому, возможность применения данного подхода основана на сборе и анализе информации о продажах (предложениях) аналогичных или сопоставимых объектов, с целью определения величины корректировок величин, влияющих на оценку стоимости.

Доходный подход к оценке арендной платы основан на представлении о том, что стоимость объекта оценки аренды зависит от величины дохода, который может быть извлечён собственником из факта владения этим имуществом. При применении данного подхода анализируется способность объекта оценки аренды генерировать определенный доход, который выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от его последующей (возможной) продажи.

Рыночная стоимость объекта оценки арендной платы, рассчитываемая доходным подходом, основана на определении текущей стоимости будущих чистых доходов от владения этим имуществом (с учетом фактора времени).

Таким образом, рыночная ставка арендной платы как наиболее вероятная цена права пользования и владения подлежит оценке с использованием трех подходов, отражающих «точки зрения»:
— типичного продавца (затратный подход),
— типичного покупателя (доходный подход),
— рынка (сравнительный подход).

Арендодатель назначает ставку арендной платы, намереваясь обеспечить возврат капитала и дохода на капитал, вложенный в создание объекта оценки арендной платы (если создавал объект для себя) или на капитал, вложенный в приобретение его (если купил объект для использования в качестве инвестиционного капитала).

Из сказанного выше следует, что к оценке аренды желательно применить три разных подхода к оценке (для уверенности, что это и в самом деле «наиболее вероятная» цена). Тем не менее, нужно поддерживать предложенный алгоритм ссылкой на аксиому теории оценки и ценообразования на рынке недвижимости и рыночного подхода к оценке объекта, при этом условии допускается постановка и решение упомянутых выше «обратных задач» теории оценки. Опора на упомянутую аксиому позволяет, при необходимости, обойтись в оценке аренды только одним из трех упомянутых подходов:

  • при наличии достаточного количества рыночных данных безусловное предпочтение отдается методу сравнительного анализа арендных договоров или предложений по ставкам арендной платы;
  • на «пассивном» рынке недвижимости или для «пассивного» сегмента этого рынка (но при развитом рынке капитала) оценщикам приходится использовать описанный выше «метод компенсации затрат доходами»
  • если нет рынка недвижимости и слабо развит рынок альтернативных инвестиций, то для оценки аренды остается единственная возможность — применить «метод добавочной продуктивности недвижимости».

Таким образом, при проведении оценки стоимости аренды обычно рассматриваются все три подхода, а применяются только наиболее целесообразные для оценки данного типа имущества.

Возможность и целесообразность применения тех или иных подходов к оценке аренды зависит от характера оцениваемого объекта, сути типичных мотиваций и действий потенциального арендатора и арендодателя, доступности и качества необходимой исходной информации.

Ответы на интересующие Вас вопросы, касающиеся аренды объектов недвижимости, Вы можете узнать на странице — Оценка арендной ставки.

Спасибо за посещение нашего сайта. Для получения дополнительной информации по оценке свяжитесь с нами любым удобным для Вас способом:

Содержание

Это интересно:  Порядок выплаты накопительной части пенсии работающим пенсионерам

Оценка арендной платы за помещение

Решение вопроса с жильем или помещением под склад, офис, производство не всегда лежит исключительно в плоскости купли-продажи. Если бы это был единственный путь, то многие известные бизнес-проекты никогда не реализовались бы. А для граждан, которые решают вопрос с жильем, проще было бы арендовать дом или квартиру, а не выплачивать грабительские проценты. Почему это выгодно, подробнее уже писалось.

В такой ситуации и для арендатора, и для арендодателя важно правильно оценить стоимость этих услуг.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

Оценка рыночной стоимости арендной платы нежилого помещения

Под рыночной стоимостью аренды понимается размер арендной платы, который может быть выплачен за сданный объект недвижимости на дату проведенной оценки. Считается, что оценка арендной платы требуется преимущественно для нежилого помещения. Собственники квартир с арендаторами квартир разберутся и так, проведя ориентировочную оценку арендной платы своего недвижимого имущества. Сложнее приходится при сдаче в аренду помещений под офисы, склады и производство, участков земли, которые находятся как в государственной, так и в частной собственности, но требуется установить справедливый размер арендной платы.

Как правило, к оценке арендной платы прибегают в тех случаях, если у собственника или уполномоченного лица возникает затруднение с самостоятельным определением справедливой величины платы при сдаче недвижимости в аренду. Например, подобные ситуации возникают при намерении сдачи какого-то уникального оборудования или, наоборот, помещения, требующего капитального ремонта, либо другой нестандартной недвижимости.

При сдаче помещений в аренду на длительный срок у заинтересованных сторон могут возникать разногласия относительно справедливости назначенной цены. В таком случае их спор может разрешить независимое определение ставки.

Очень часто к подобным услугам прибегают именно государственные предприятия, которым такая оценка нужна для более эффективного и справедливо предоставления пустующих помещений в наем. В дальнейшем, при предоставлении отчетности соответствующим структурам, легче обосновать цену, по которой арендаторы занимают те или иные помещения. Помимо этого, такой подход позволяет избегать конфликтов с самими арендаторами.

Если планируется получить кредит, то для того, чтобы показать платёжеспособность, проводится подобная оценка. Таким образом, кредитор сможет объективно оценить платежеспособность потенциального кредитополучателя.

Есть и другое определение для оценки арендной платы нежилой недвижимости, которое указывает, что это оценка ставки арендной платы. Чтобы ее установить, нужно провести сопоставление многих факторов, ответить на такие вопросы, как:

  1. Где, в каком районе расположена арендуемая недвижимость?
  2. Какова удаленность от путей сообщений, станции метро или остановки общественного транспорта?
  3. Какова площадь помещения, сколько в нем отдельных комнат?
  4. Есть ли в помещении мебель, техника, телефон и Интернет?
  5. Какое состояние помещения, здания, в котором оно находится, прилегающей территории и т.п.
  6. Насколько развита инфраструктура?
  7. И другие вопросы, которые устанавливают многие иные факторы.

Методы оценки нежилого помещения

Не только в нашей стране, но и во всем мире принято при оценивании объектов недвижимости применять следующие методы.

Затратный метод

При затратном методе проводят калькуляцию всех необходимых затрат, которые потребуются при сооружении аналогичного объекта недвижимости. Оцениванию подлежит не только само сооружение, но и земельный участок. По результатам этой оценки полученные данные складываются. То есть, суммируется сумма, которая потребуется на само строительство, и сумма, которая потребуется на покупку участка земли под это строительство. При этом методе получают данные, показывающие балансовую стоимость помещения с учетом вычета амортизационных отчислений, к которой суммируют стоимость участка земли. Однако, такой метод в условиях немалой инфляции дает в конечном результате заниженную оценку. Чтобы это избегать и выравнивать получаемый результат стоимости, применяют поправочные коэффициенты на стоимость строительных работ.

Аналоговый метод

Аналоговый метод, который по-другому называют методом сравнительных продаж. Этот подход основывается на том, что оцениваемый объект недвижимости сравнивают с его аналогом, на который известна рыночная стоимость. Чтобы провести оценку по этому методу, изучают тип исследуемого здания, его назначение, его объем и площадь, материал, применяемый при строительстве, другие типовые характеристики объекта. Помимо этого учитывают экологическую обстановку, насколько помещение удалено от центра города или от населенного пункта, от путей сообщений, а также другие сопутствующие факторы. Учитывается и стоимость объекта, когда с ним проводились сделки по отчуждению, условия этих сделок. По совокупности этих данных устанавливается стоимость оцениваемого помещения.

Этот метод имеет следующий алгоритм действий:

  1. Собирание данных об аналогичной недвижимости.
  2. Формирование информационной базы.
  3. Внесение получаемых данных об аналогичных объектах, используя определенную систему критериев.
  4. Поиск и фиксация относительных оценок.
  5. Поиск и фиксация взвешенных оценок.
  6. Поиск и фиксация обобщенных и удельных показателей полезности.
  7. Получение средней оценки всей совокупности объектов.
  8. Высчитывание новой стоимости для этой совокупности объектов.
  9. Определение экстремальных показателей, их учет и отсечение.
  10. Определение стоимости на новый объект.

Доходный метод

Доходный метод еще называют методом капитализации прибыли. Он основан на том, чтобы рассчитать прибыль, которую можно извлечь, если инвестированные в исследуемую и оцениваемую недвижимость средства, потратить на другие сферы предпринимательской деятельности, применяя при этом текущий процент банковского депозита.

Применение этого метода сопряжено с очень сложными методика капитализации доходов и дисконтирования. По этой причине он применяется, как правило, для оценивания инвестиционных проектов на таких рынках, как аренда магазинов, офисов, складов, помещений для производства.

Документы для оценки арендной платы за помещение

Чтобы провести оценку арендной платы нежилого помещения, необходимо учитывать такие факторы, как:

  • какие сроки арендной платы, ее величина, в каком порядке она производится и другие условия;
  • какова площадь, этажность объекта аренды, из каких строительных материалов был построен и другие его характеристики;
  • развитость инфраструктуры района, в котором располагается арендуемый объект;
  • на какой срок заключено соглашение аренды, и какие условия его пролонгации;
  • есть ли другие дополнительные права, такие как право выкупа, право продажи и т.п.

Для того, чтобы учитывать все эти факторы, нужно иметь их документальное подтверждение. С этой целью, для проведения оценивания необходимо подать следующие документы:

  1. Документы, удостоверяющие личность собственника оцениваемого объекта, если заказчик физическое лицо.
  2. Для юридических лиц — организационно-правовая форма, полное наименование предприятия, ОГРН и дата его присвоения, место нахождения.
  3. Правоустанавливающие документы на объект недвижимости.
  1. Документы из бюро технической инвентаризации: технический паспорт, экспликация и поэтажный план.
  2. Справка, в которой есть данные о первоначальной балансовой стоимости объекта недвижимости и его остаточной балансовой стоимости; данные заносятся в справку на дату проведения оценивания.
  3. Свидетельство о праве собственности или другие правоустанавливающие документы на участок земли.
  4. Кадастровый план участка земли.
  5. Справка о наличии или отсутствии обременений.

Договор аренды нежилого помещения

Договор аренды, несмотря на отсутствие какой-либо строго установленной формы, тем не менее, должен быть составлен с учетом внесения в него ответов на такие важные вопросы, как:

  1. Какой вид права передается?
  2. На какой срок заключается договор?
  3. Как производится платеж, его условия и период?
  4. Есть ли какие-то ограничения для арендатора при использовании арендуемой недвижимости?
  5. Кто несет обязанность по оплате коммунальных платежей?
  6. При каких условиях, и в каком порядке заключенное соглашение может быть расторгнуто досрочно?
  7. Имеется ли право у арендатора выкупить объект аренды, и при каких условиях?
  8. Предоставляются ли арендные каникулы на время обустройства, будут ли засчитаны какие-то затраты арендатора (стоимость ремонта) в счет арендной платы?

Если есть имущество, которое передается арендатору вместе с помещением, то специалисты настоятельно рекомендуют составлять акт приема-передачи этого имущества, который будет дополнением к составленному договору. Желательно этот акт составлять, одновременно проводя фото-, видеосъемку этого имущества, подробно описывая его состояние, имеющиеся недостатки и т.п. Такой подход позволит избежать осложнений, если арендатор повредит имущество, будет не бережно к нему относиться.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

Как налоговые органы определяют рыночную стоимость услуг по аренде помещений?

«Налог на прибыль: учет доходов и расходов», 2010, N 8

Нередко арендодатели в целях налогообложения прибыли определяют доходы от операций по предоставлению помещений в аренду, исходя из цен, указанных сторонами сделки, поскольку, пока не доказано обратное, предполагается, что эти цены соответствуют уровню рыночных.

Однако такой подход оправдан не всегда, и связано это с тем, что ст. 40 НК РФ установлено четыре «подконтрольных» случая, когда налоговые органы вправе проверить цены по сделкам на их соответствие рыночным ценам. Для реализации предоставленного налоговикам права положениями все той же статьи предусмотрено три метода определения рыночной стоимости товаров (работ, услуг): информационный, последующей реализации и затратный. Каким образом и в каком порядке налоговые органы применяют данные методы на практике, осуществляя контроль за полнотой исчисления налога на прибыль, пойдет речь в нашей статье.

Налоговые нормы

Начнем с того, что в п. 2 ст. 40 НК РФ указаны случаи, в которых налоговые органы вправе проверять применяемые цены по сделкам на их соответствие рыночным ценам. Напомним, что таких «подконтрольных» случаев в НК РФ предусмотрено четыре. Это сделки:

  1. между взаимозависимыми лицами;
  2. по товарообменным (бартерным) операциям;
  3. внешнеторговые;
  4. цена по которым отклоняется более чем на 20% в сторону повышения или понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени.
Это интересно:  Больничный лист по уходу за ребенком инвалидом

В вышеперечисленных случаях, когда цены услуг, примененные сторонами сделки, отклоняются в сторону повышения или понижения более чем на 20% от рыночной цены идентичных (однородных) услуг, налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие услуги (п. 3 ст. 40 НК РФ).

Например, если договор аренды заключен между взаимозависимыми лицами и стоимость арендной платы отклоняется в ту или другую сторону на 20% от рыночной стоимости идентичных (однородных) услуг, налоговые органы, осуществляя контроль за полнотой исчисления налога на прибыль, имеют право сделать пересчет с учетом уровня рыночных цен.

Примечание. Для целей налогообложения принимается цена товаров, работ или услуг, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен.

Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Итак, первый метод, который налоговые органы вправе применить при определении и признании рыночной цены товара, работы или услуги, — это метод использования официальных источников информации о рыночных ценах на товары, работы, услуги, или (иначе) информационный метод.

Вместе с тем, как показывает практика, официальная информация о ценах имеется в наличии далеко не в каждой местности и не по каждой услуге. Очевидно, именно по этой причине законодатели предусмотрели иные методы — метод последующей реализации и затратный метод (п. 10 ст. 40 НК РФ).

Согласно абз. 1 п. 10 ст. 40 НК РФ при отсутствии на соответствующем рынке услуг сделок по идентичным услугам или из-за отсутствия предложения на этом рынке таких услуг и при невозможности определения соответствующих цен ввиду отсутствия либо недоступности информационных источников для определения рыночной цены используется метод цены последующей реализации.

При использовании данного метода рыночная цена товаров, работ или услуг, реализуемых продавцом, определяется как разность цены, по которой такие товары, работы или услуги реализованы покупателем этих товаров, работ или услуг при последующей их реализации (перепродаже), и обычных в подобных случаях затрат, понесенных этим покупателем при перепродаже (без учета цены, по которой были приобретены указанным покупателем у продавца товары, работы или услуги) и продвижении на рынок приобретенных у покупателя товаров, работ или услуг, а также обычной для данной сферы деятельности прибыли покупателя.

Из содержания приведенной нормы права следует, что математическое выражение метода цены последующей реализации может быть следующим:

РЦ = ЦП — Зп — Поб,

где РЦ — рыночная цена;

ЦП — цена перепродажи товаров (работ, услуг);

Зп — затраты, понесенные при перепродаже товаров (работ, услуг) без учета цены приобретения;

Поб — обычная для данной сферы деятельности прибыль покупателя.

Таким образом, в нашем случае при использовании метода последующей реализации рыночная стоимость арендной платы определяется как разность цены, по которой такие услуги реализованы субарендатору при последующей их реализации (субаренде), и обычных в подобных случаях затрат, понесенных первым арендатором при субаренде (без учета цены, по которой услуги были приобретены указанным арендатором у арендодателя) и продвижении на рынок услуг, а также обычной для данной сферы деятельности прибыли арендатора.

Обратите внимание! В п. 10 ст. 40 НК РФ определен исчерпывающий перечень оснований, при наличии которых используется метод цены последующей реализации.

Если метод последующей реализации использовать невозможно, то согласно абз. 2 п. 10 ст. 40 НК РФ используется затратный метод. При его использовании рыночная цена арендной платы определяется как сумма произведенных затрат (прямые и косвенные) и прибыли, обычной для данной сферы деятельности.

Математическое выражение затратного метода может быть таким:

РЦ = Зпр + Поб,

где РЦ — рыночная цена;

Зпр — произведенные затраты (прямые и косвенные);

Поб — обычная для данной сферы деятельности прибыль.

Итак, для контроля полноты исчисления налогов налоговое законодательство предусматривает три метода определения рыночной стоимости услуг, в том числе и по предоставлению помещений в аренду: информационный метод; метод цены последующей реализации; затратный метод.

Порядок применения методов определения рыночной цены

Перечисленные методы, с помощью которых налоговики (или сами налогоплательщики) определяют рыночную стоимость услуги, должны применяться в строгой последовательности: сначала — первый, потом — второй (если невозможен первый) и только затем, если невозможны первые два, — третий (п. 10 ст. 40 НК РФ). Иными словами, применение методов в иной последовательности (по выбору) налоговым законодательством не предусмотрено.

Следующие два вопроса связаны с понятиями «обычная прибыль» и «обычные затраты» для данной сферы деятельности. Какая прибыль считается обычной для сферы деятельности «сдача недвижимого имущества в аренду»? Каким образом определяется обычная прибыль, подсчитываются обычные затраты? К сожалению, и на этот счет в налоговом законодательстве ответов нет. Как следствие, данный пробел приводит к налоговым спорам. Что, собственно, мы и наблюдаем, анализируя арбитражную практику.

Так, в Постановлении от 28.09.2009 N А36-386/2009, рассматривая материалы очередного налогового спора по определению рыночной стоимости аренды конкретных помещений, ФАС ЦО установил, что рыночная цена 1 кв. м площади, переданной обществом в аренду индивидуальным предпринимателям, была определена налоговым органом как разница между соответствующей минимальной суммой арендной платы, устанавливаемой конкретному субарендатору (ценой перепродажи), и суммой, эквивалентной затратам предпринимателей на получение 1 кв. м площади (ценой приобретения). При этом налоговым органом не были учтены показатели обычной для данной сферы деятельности прибыли и затрат покупателя при перепродаже услуг. Также в нарушение методики расчета цены последующей реализации, предусмотренной ст. 40 НК РФ, налоговым органом учтена в расчете цена приобретения.

С учетом того, что понятия «обычная для данной сферы прибыль» и «обычные в подобных случаях затраты» введены законодателем в целях применения положений нормы закона к неограниченному кругу возможных правовых ситуаций, ФАС ЦО указал, что данные понятия являются необходимыми и достаточными для правильного определения размера налоговых обязательств налогоплательщика. Наряду с этим арбитры отметили, что Налоговый кодекс предписывает налоговому органу рассчитывать налоговые обязательства на основе рыночных цен с использованием методов, установленных п. 10 ст. 40 НК РФ. Использование иных методов, не закрепленных в налоговом законодательстве, не соответствует требованиям законодательства о налогах и сборах, поэтому является неправомерным, хотя в конкретных условиях это представлялось бы более эффективным.

Определением ВАС РФ от 23.03.2009 N ВАС-2589/09 отказано в передаче данного Постановления в Президиум ВАС для пересмотра в порядке надзора.

Указанный вывод подтверждается текстом абз. 2 п. 10 ст. 40 НК РФ, согласно которому при невозможности использования метода цены последующей реализации (в частности, при отсутствии информации о цене товаров, работ или услуг, в последующем реализованных покупателем) используется затратный метод, при котором рыночная цена товаров, работ или услуг, реализуемых продавцом, определяется как сумма произведенных затрат и обычной для данной сферы деятельности прибыли.

Данная норма права подтверждает, что законодатель в абз. 1 п. 10 ст. 40 НК РФ установил правило о реализации конкретного, а не аналогичного товара. В противном случае имеются в виду идентичные, а не такие же товары, определение рыночной цены при реализации которых регулируется п. 9, а не п. 10 ст. 40 НК РФ.

Определение рыночной цены на основании сведений о ценах на идентичные (однородные) товары производится при применении метода, закрепленного в п. 9, а не в п. 10 ст. 40 НК РФ.

Иное толкование закона лишает смысла установления последовательности применения различных методов определения рыночной цены товаров (работ, услуг), которая определяется в зависимости от наличия или отсутствия на рынке соответствующих товаров (работ, услуг).

ФАС МО также указал, что в соответствии с Русским толковым словарем (М., 2001) «идентичный» означает «тождественный — такой, который наряду с другим подобным является одним и тем же», а «тождество — полное сходство, совпадение».

В связи с этим в абз. 1 п. 10 ст. 40 НК РФ в отличие от п. 9 ст. 40 НК РФ урегулирован метод определения рыночной цены конкретно приобретенного, а не тождественного товара.

С учетом сказанного можно сделать вывод, что метод последующей реализации для определения рыночной стоимости арендной платы может быть использован в случае предоставления в субаренду этого же помещения, а не его аналога.

Определением ВАС РФ от 11.05.2010 N ВАС-5462/10 отказано в передаче дела в Президиум ВАС для пересмотра в порядке надзора.

Итак, можно сделать следующие выводы. Во-первых, нормы НК РФ в отношении перечня методов определения рыночной цены носят закрытый характер и расширительному толкованию не подлежат. Во-вторых, налоговые органы обязаны соблюдать очередность и условия использования того или иного метода определения цены, установленного императивными положениями п. 10 ст. 40 НК РФ. В-третьих, если ни один из перечисленных методов не удалось применить при расчете рыночной стоимости арендной платы, то, пока не доказано обратное, предполагается, что цена, указанная сторонами сделки для целей налогообложения, соответствует уровню рыночных цен.

Аргументы в свою защиту

В заключение ознакомим читателей с некоторыми правилами, которые следуют из судебных решений и которые необходимо соблюдать налоговым органам при проверке величины арендной платы на предмет ее соответствия рыночной цене, сложившейся на рынке недвижимости на идентичные помещения. Невыполнение этих правил может быть использовано налогоплательщиками в качестве дополнительного аргумента в свою защиту.

Итак, при определении рыночной цены услуг:

  • принимаются во внимание сделки между лицами, являющимися взаимозависимыми (Постановление ФАС СЗО от 24.02.2010 N А52-3659/2009);
  • официальные источники информации должны содержать данные о рыночной цене идентичных (однородных) товаров (работ, услуг), реализуемых в сопоставимых условиях в определенный период времени (Постановление ФАС СЗО от 24.02.2010 N А52-3659/2009);
  • среднерыночные цены не являются рыночными в целях применения ст. 40 НК РФ (Постановление ФАС МО от 02.03.2010 N КА-А40/1036-10-П);
  • налоговый орган может вынести мотивированное решение о доначислении налога и пеней по сделкам между взаимозависимыми лицами только в случаях, если цены на товары (работы, услуги) по таким сделкам отклоняются более чем на 20% от рыночной цены на идентичные (однородные) товары (работы, услуги). При этом, чтобы установить такое отклонение, необходимо: определить рыночную цену идентичных (однородных) товаров (работ, услуг) в соответствующем периоде; рассчитать сумму, составляющую 20% рыночной цены; рассчитать отклонение цены товара (работы, услуги) от рыночной цены в рублях; сравнить полученное отклонение с суммой, составляющей 20% рыночной цены, определяемой согласно ст. 40 НК РФ (Постановление ФАС МО от 27.08.2009 N КА-А41/8459-09).
Это интересно:  Поиск могилы на кладбище по фамилии

Оценка стоимости аренды недвижимости — услуги по оценке ставки аренды и рыночной стоимости арендной платы в Москве и Московской области

Объект оценки — арендная плата и ставка аренды

Несмотря на то, что в речевом обороте устоялось словосочетание «оценка арендной платы и арендной ставки», такая формулировка не совсем точно соответствует статье 5 закона «Об оценочной деятельности в РФ». Закон не предусматривает «плату» в качестве объекта оценки, он считает объектами оценки материальные вещи, права, работы, услуги, информацию.

В данном случае надо говорить об оценке стоимости права пользования или совокупности прав владения и пользования, а не «оценки платы», хотя подразумевается, что величина этой «платы» совпадает с величиной рыночной стоимости оцениваемых прав.

Объект оценки следут определить как: «Право владения и/или пользования объектом недвижимости на условиях, определенных в арендном договоре». А в задании на оценку нужно перечислить основные условия предполагаемого (или уже существующего) арендного договора. Но, несмотря на некоторые шероховатости, употребление термина «оценка арендной платы и ставки аренды» стало повсеместным, поэтому в дальнейшем будем придерживаться этой устоявшейся терминологии.

Существенные условия арендного договора

Основным источником информации о параметрах объекта оценки является договор аренды или его проект, который может быть подписан в будущем. Какие же условия арендного договора определяют состав и качество прав арендатора?

1. Условия аренды.
Наиболее важные параметры — это срок аренды, платежный период, ограничения на использование ресурсов (электроэнергии, воды, тепла), ограничения на время использования (в рабочее время, круглосуточно, за исключением выходных и праздничных дней, либо без ограничений), условия финансового стимулирования арендатора (предоставление арендных каникул на время обустройства, зачет дополнительных затрат арендатора в сумму арендной платы, например, зачет расходов на ремонт арендуемого помещения). Кроме того, договор аренды может содержать право и условия выкупа арендуемого объекта в собственность арендатора, а это очень важное право.

2. Характеристики объекта недвижимости.
Сюда относятся: площадь, тип объекта и его назначение, местоположение, удаленность от центра и станций метро, техническое состояние, уровень отделки, функциональность помещений, соотношение полной и полезной площади, этаж, наличие и состав средств связи, состав коммунальных услуг, наличие парковки и охраны.

Параметры сравнения объекта оценки и аналогов

Для того, чтобы оценить арендную плату и ставку аренды методами сравнительного подхода необходимо выбрать аналоги — предложения к аренде похожих объектов недвижимости на условиях, аналогичных тем, которые определены в задании на оценку. То есть нужно подобрать не только сопоставимые с объектом оценки по физическим параметрам аналоги, но и подобрать схожие условия аренды. Как всегда при сравнении многопараметрических объектов не всегда удается найти аналоги, близкие к объекту оценки по всем параметрам, ведь перечень параметров достаточно большой и подбор близких аналогов может оказаться трудной задачей, особенно, если исследуемый сектор рынка аренды развит не слишком хорошо.

Что касается группы физических параметров, характеризующих сам объект недвижимости, то здесь все достаточно просто. На развитом рынке, например, рынке аренды недвижимости в г. Москве, всегда можно подобрать близкие аналоги. Но как быть со второй группой параметров — условиями арендного договора? Здесь возможны две ситуации:

Первая — объект оценки сдается в аренду на типовых для данного рынка условиях, как правило, это аренда на 1 год с правом пролонгации и без каких-либо существенных ограничений на использование арендуемой недвижимости. В этом случае не возникает проблем с выбором аналогов и проведением сравнения.

Вторая ситуация — это когда оценивается объект, имеющий существенные отличия в условиях аренды от типовых рыночных предложений. Например, это длительный срок аренды, не 1 год, а 20 лет. Проигнорировать эту разницу нельзя, она слишком существенна, но поиск аналогов с таким сроком аренды, скорее всего, не даст хороших результатов (кроме рынка земли, здесь долгосрочная аренда является типовым предложением). В этом случае придется работать с аналогами близкими по всем остальным параметрам, кроме срока аренды и вводить существенную корректировку на срок аренды.

Конечно, применение больших корректировок (более 10%) нежелательно, это может внести искажения в итоговую стоимость, а также сделает отчет уязвимым для критики, что может быть очень важным при оценке государственных объектов, поскольку эти отчеты обязательно проходят экспертизу.

Оценка арендной платы при сдаче в аренду государственной и муниципальной недвижимости

При сдаче в аренду недвижимого имущества, принадлежащего Российской Федерации или ее субъектам, или муниципальным образованиям, оценка ставки аренды и арендной платы является обязательной в силу статьи 8 закона «Об оценочной деятельности в РФ». Поскольку государство обладает очень большим фондом недвижимого имущества и активно сдает его в аренду, то этот вид оценки является массовым.

Особенностью такой оценки является то, что отчет об оценке стоимости аренды обязательно проходит экспертизу в соответствующих государственных органах на предмет его соответствия закону и стандартам оценочной деятельности. При наличии отклонений от установленных требований отчет не принимается для целей совершения сделки по сдаче в аренду данного объекта.

Какие замечания предъявляются к отчетам?

1. Описание объекта оценки.
В нашем случае объектом оценки является не сам объект недвижимости, а право его владения и пользования на условиях арендного договора. То есть отчет должен содержать не только описание самого объекта, но и основные условия арендного договора (см. раздел Существенные условия арендного договора).

2. Право на заключение договора.
Заключить договор на оценку государственного или муниципального имущества может только лицо, уполномоченное собственником, этот пункт содержится в статье 10 «Закона об оценочной деятельности в РФ». Зачастую, для того, чтобы перенести на арендатора стоимость услуг по оценке, заказчиком оценки выступает не арендодатель, в чьем ведении находится объект, а арендатор — коммерческая структура. В этом случае необходимо дополнительное основание для заключения договора — поручение арендодателя арендатору заключить договор на оценку объекта аренды, в противном случае по формальным основаниям отчет могут не принять.

3. Корректировки аналогов.
Любой метод оценки из сравнительного подхода оценки стоимости недвижимости требует введения корректировок, а стандарты оценочной деятельности (ФСО-1) требуют привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Легче всего это сделать применяя метод качественных корректировок, когда корректируется не само значение цены аналога, а только вводится качественный признак, например — и ↓. То есть, если аналог отличается в лучшую сторону — ставится ↓, если в худшую -, а если не отличается, то корректировки попросту нет. Этот метод подробно описан в книге Е.С. Озерова «Экономический анализ и оценка недвижимости».

Поскольку количественные поправки в этом методе не вводятся, то не нужно указывать, при каких условиях и почему эта поправка будет иметь то или иное значение. Достаточно лишь указать, при каких условия поправка есть, а при каких — нет. Применение данного метода позволяет достаточно просто и убедительно обосновать использованные корректировки.

4. Достаточность и полнота исследования.

«Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки».

Способ проверки достаточности исследованной информации при применении метода качественных корректировок можно найти, если обратится к самому определению достаточности, данному в ФСО-1. Действительно, можно просто взять и расширить перечень исследованных аналогов и посмотреть, как изменится итоговая стоимость при увеличении количества аналогов. Если стоимость не изменится или изменится незначительно, то можно говорить, что исследование выполнено в достаточном объеме и требование ФСО-1 о достаточности информации также выполнено.

Подробнее ознакомиться с практическим применением метода качественных сравнений можно на примере отчета об оценке ставки аренды, подготовленного специалистами нашей компании.

Услуги по оценке стоимости аренды

Наша компания имеет более чем 10-летний опыт в оценке ставки аренды для любых целей, в том числе для сдачи в аренду недвижимого имущества, принадлежащего Российской федерации, субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям.

Мы располагаем большим штатом квалифицированных экспертов-оценщиков, специализирующихся на этом виде оценки и проводим оценку арендной платы объекта недвижимости в кратчайшие сроки (3-5 дней).

Для проведения оценки потребуются следующие документы:

  1. Свидетельство о государственной регистрации права на объект, сдаваемый в аренду (или иной правоподтверждающий документ).
  2. Технический (кадастровый) паспорт БТИ.
  3. Экспликация и поэтажный план.
  4. Существенные условия договора аренды:
    • вид передаваемого права;
    • срок аренды;
    • условия платежа и платежный период;
    • ограничения в использовании объекта аренды арендатором;
    • обязательства по оплате коммунальных платежей;
    • условия по стимулированию арендатора (если есть);
    • условия досрочного расторжения договора;

Для получения информации о сроках и стоимости оказания услуги по определению стоимости арендной платы, отправьте

Онлайн расчет ставки и стоимости аренды нежилых помещений офисного/административного назначения в Москве

ВНИМАНИЕ: Калькулятор рассчитывает средние/базовые значения арендной ставки за 1 кв. м. офисных помещений в г. Москве, но при расчете стоимости арендного платежа за все помещение может вводиться корректировка на размер площади, для больших площадей ставка аренды будет уменьшаться.

Калькулятор не дает точной величины стоимости аренды оцениваемого помещения, а вычисляет лишь некоторый ценовой ориентир, для точной оценки необходимо обращаться к профессиональному оценщику недвижимости.

Статья написана по материалам сайтов: o-nedvizhke.ru, wiseeconomist.ru, www.c-a.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий