Односторонний отказ от исполнения договора аренды

Договор аренды можно прекратить досрочно в добровольном порядке или через суд. В первом случае стороны приходят к согласию, во втором – расторжение происходит путем отказа, по инициативе одной стороны. Каждый вариант имеет свои нюансы и сложности. Часто такие правоотношения заканчиваются неприязненно.

Права на односторонний отказ

У арендатора.

Согласно действующему законодательству арендодатель дает арендатору на некоторое время в пользование и (или) владение свое имущество за определенную плату.

Судебным решением односторонний отказ от договора аренды арендатором будет одобрен в определенных случаях:

  • Имущество не предоставлено;
  • Арендодатель создает препятствия для использования имущества;
  • Наличие недостатков в имуществе, препятствующих его использованию по назначению (о них нет речи в договоре, не были известны, не видимы в ходе осмотра или проверки во время заключения сделки);
  • Арендуемое имущество оказывается в непригодном для использования по назначению состоянии по обстоятельствам, не зависящим от арендатора;
  • Арендодателем не осуществляется ремонт имущества, предусмотренный договором, нарушаются сроки его проведения.

У арендодателя.

Имеется полное право на отказ от договора аренды, если арендатором его имущества:

  • Нарушаются договорные условия;
  • Имущество используется не по оговоренному в договоре назначению;
  • Значительно ухудшается арендуемое имущество;
  • Более 2-х раз нарушаются сроки оплаты за аренду;
  • Не осуществляется капитальный ремонт арендованного имущества в оговоренные сроки.

Важно знать! У арендодателя есть право на односторонний отказ от исполнения договора аренды в суде лишь после отправления своему арендатору специального предупреждения в письменной форме о необходимости выполнения обязательства с определением конкретного срока в разумных пределах. При разрешении вопроса без суда такое требование направлять не нужно.

Отличия расторжения и отказа

Правило, регулируемое Гражданским кодексом, о возможности отказаться одной стороне от выполнения условий договора при согласии другой или в силу закона относится и к отношениям по аренде недвижимости, автомобиля и иного имущества. Права на отказ от исполнения договора аренды и на требование его расторгнуть различаются. Одностороннее расторжение может быть прописано в самом договоре, т.е. по изначальному согласию обеих сторон.

В Гражданском кодексе не регламентируется право на одностороннее расторжение договора аренды вне суда. Желающий это сделать вправе лишь потребовать его осуществления.

Таким образом, расторжение в одностороннем порядке и отказ от выполнения обязательств – понятия не равнозначные. Такая ситуация зачастую вызывает на практике вопрос: нужно ли включать в арендный договор условия одностороннего отказа?

Где изложены условия

Судебная практика свидетельствует о возможности включения в арендный договор условий о досрочном расторжении, отказе от его выполнения.

Обосновывается это простым образом. Законодательство не связывает прав на одностороннее расторжение аренды с наличием каких-либо оснований для него. Каждый может отказаться от выполнения договора при согласии второй стороны или наличии на это указания в российском законе. Следовательно, когда в договоре четко прописано это право, достаточно отправить второй стороне письменное сообщение о желании расторжения. В судебные органы для этого не обязательно обращаться.

Сроки и основания

Моментом окончания арендного договора при расторжении его по инициативе арендодателя является получение арендатором письменного отказа, если:

  • В арендном договоре не установлен другой срок;
  • В информационном письме не указана конкретная дата окончания отношений.

Основания, допускающие отказ арендодателя от договора аренды, могут быть изначально прописаны при заключении сделки. Однако, зачастую встречается отсутствие таковых. При желании прекратить договор в результате его нарушения арендатором, делать это следует только после устранения им выявленных проступков. Иначе суд может признать такие действия как злоупотребление правом и легко отказать в расторжении.

Другими словами, если в договоре четко прописана возможность отказа от его выполнения без каких-либо конкретных оснований, желательно указать при информировании об отказе на произошедшие проступки.

Полезно знать! В судебной практике бывают случаи, когда желание арендатора на отказ от продолжения сдачи в аренду имущества не признается доказанным. Происходит это в случае одновременного:

  • Наличия указания на прекращение отношений аренды;
  • Отсутствия ссылок на идентифицирующие правоотношения документы (договор об аренде, приложения, акты и прочее).

Как нельзя прекращать договор аренды: разъяснение ВС

Нерентабельный бизнес заставил отказаться от аренды

ООО «БоскоВолга» арендовало у ООО «МД-Тольятти» помещение в ТРК «Парк Хаус» под магазин одежды «Bosco Sport». Стороны заключили соглашение на 5 лет с момента государственной регистрации, которую Управление Росреестра по Самарской области произвело 21 марта 2011 года. Но в январе 2014 года владельцы магазина поняли, что деятельность бутика «Bosco Sport» нерентабельна, и решили закрыть его. Тогда же они направили собственнику помещений письмо, в котором попросили расторгнуть договор аренды с 1 апреля 2014 года.

Ответов от арендодателя они так и не получили, по этой причине в середине апреля они послали ООО «МД-Тольятти» еще два письма. В одном из них арендатор попросил о зачете части гарантийного взноса в счет последнего месяца аренды (прим. ред. – апрель 2014 года), а в другом отправил подписанное со своей стороны соглашение о расторжении договора аренды с 30 апреля 2014 года. Не получили обратной связи они и на эти послания. Не пришли представители ООО «МД-Тольятти» подписывать и передаточный акт о возврате помещения, хотя тоже получали уведомление об этом.

Представители ООО «БоскоВолга» 30 апреля 2014 года составили односторонний документ об освобождении помещения и заполнили обходной лист, который подписали уполномоченные лица специальных служб торгового центра. Молчание со стороны собственников торговых площадей продолжалось больше месяца. Но, начиная с середины июня, ООО «МД-Тольятти» стало отправлять ООО «БоскоВолга» претензии, в которых потребовало оплатить задолженность по арендной плате за май вместе с пенями за просрочку. В ответ экс-арендатор снова послал передаточный акт от 30 апреля 2014 года. ООО «МД-Тольятти» подписало его лишь 30 июня 2014 года, посчитав эту дату последним днем аренды.

Покинул помещение «разумно и добросовестно»

Истец уверял, что ответчик не имел права на односторонний отказ от исполнения арендного соглашения. По мнению собственника помещений, арендатор должен был обратиться в суд, чтобы расторгнуть договор, но вместо этого просто прекратил его исполнение. Судья Татьяна Бредихина отказалась удовлетворять требования ООО «МД-Тольятти», посчитав, что ответчик действовал разумно и добросовестно. Она указала, что арендатор сообщил истцу о прекращении арендных отношений и готовности передать помещение, а тот не совершил необходимых действий для его принятия. Таким образом, дальнейшее образование задолженности зависело исключительно от арендодателя, заключил суд.

Апелляция и кассация оставили это решение без изменений, добавив ссылку на п. 37 Информационного письма ВАС от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». В нем прописано, что арендодатель не может требовать с арендатора плату за просрочку возврата имущества, если сам уклонился от его приемки.

ВС: досрочный выезд не прекращаает аренды

ООО «МД-Тольятти» не согласилось с такими выводами судов и обжаловало их в Верховный суд. На судебном заседании в ВС представитель истца Элла Форос говорила о том, что нельзя считать правомерным безосновательный отказ от исполнения договора: «Единственная причина, на которую ссылается ответчик, – это нерентабельность магазина, но закон не связывает с этим обстоятельством право перестать исполнять обязательства».

Это интересно:  Смена руководителя юридического лица пошаговая инструкция

Председательствующая Ольга Киселева поинтересовалась у представителя арендатора, было ли в договоре право на односторонний отказ? Последовал отрицательный ответ. Представляющий интересы «БоскоВолга» Андрей Радаев объяснял суду, что арендные отношения прекратились надлежащим образом: «Мы действовали добросовестно, в отличие от истца, который не отвечал на наши письма, злоупотребив своими правами». По словам Радаева, они даже передали арендодателю оба комплекта ключей от помещения: «Первый – представителю охранной организации торгового комплекса, а второй отправили экспресс-почтой истцу. То есть мы фактически вернули помещение».

«Тройку» судей эти аргументы не убедили. ВС указал на то, что досрочное освобождение помещения не прекращает договор аренды и, следовательно, необходимость платить. Судьи подчеркнули, что в соглашении не было предусмотрено право на односторонний отказ от его исполнения, а законом такая возможность тоже не установлена. Арендодатель не может требовать с арендатора деньги за просрочку возврата имущества только в одном случае: если сам собственник уклонялся от его приемки, хотя имелись основания прекратить договор аренды, подчеркнул ВС. В рассматриваемом деле судьи ВС таких предпосылок не обнаружили, отменили все акты нижестоящих инстанций и отправили дело на новое рассмотрение обратно в Арбитражный суд Самарской области.

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС полагает, что для принятия решения по существу необходимо оценить все доказательства и фактические обстоятельства.

Текст договора или анализ поведения сторон – что важнее: мнения экспертов Право.ru

Константин Галин, старший юрист АБ «Некторов, Савельев и партнеры», соглашается с выводом ВС, считая, что решения нижестоящих инстанций демонстрируют пренебрежительное отношение российских судей к принципу свободы договора и их склонность к формальному применению закона: «Они не задумываются о последствиях, которые может иметь их решение для экономических взаимоотношений сторон и других участников гражданского оборота в аналогичных ситуациях». Юрист полагает, что ВС оправил дело на новое рассмотрение, так как нужно точно определить, с какого момента на самом деле прекратились и прекратились ли вообще договорные отношения между арендатором и арендодателем.

Сергей Попов, руководитель практики «Недвижимость.Земля.Строительство» АБ КИАП, солидарен с коллегой и подчеркивает, что в этом деле арендатор с арендодателем сами запутали суды наличием соглашения о расторжении договора и спор развернулся вокруг двух последних месяцев аренды. Попов отмечает, если арендатор не имел права расторгнуть договор, то все его уведомления теряют юридическое значение, поскольку противоречат соглашению.

Поддерживает мнение спикеров и Александр Ванеев, партнер BGP Litigation, обращая внимание на то, что это дело ярко демонстрирует проблему нахождения баланса интересов сторон в арендных отношениях. Эксперт не сомневается, что ВС отдал приоритет положениям договора, потому что такой подход обеспечит предсказуемость сторонам долгосрочного арендного соглашения. Решения нижестоящих инстанций Ванеев объясняет тем, что суды стараются реагировать на реалии жизни и корректировать отношения сторон в соответствии с ними: «Всегда ли это правильно – один из вечных вопросов права, но и ВАС, и ВС последовательно занимают позицию о сохранении договорных отношений в том виде, в котором стороны их изначально сформировали».

Павел Хлюстов, адвокат, партнер КА «Барщевский и партнеры», предлагает взглянуть на спорную ситуацию в ином ключе. Он считает, что ВС не раскрыл весь потенциал этого дела, так как оставил без внимания вопрос о том, может ли молчание арендодателя рассматриваться как акцепта оферты о расторжении договора. С одной стороны, по общему правилу молчание не является акцептом (п. 2 ст. 438 ГК «Акцепт»), рассуждает Хлюстов: «С другой же, большое значение имеет исследование прежних деловых отношений сторон, ведь тот же п. 2 ст. 438 ГК позволяет признать молчание акцептом, если предшествующие отношения свидетельствуют о таком обыкновении». Сомневается эксперт и в добросовестности арендодателя, поскольку последний своей пассивностью мог создать у арендатора впечатление, что не возражает против расторжения договора. По логике ВС, вместо анализа поведения сторон следует просто исследовать текст договора на наличие условия о возможности его расторгнуть в одностороннем порядке, резюмирует Хлюстов.

Юристу

Условие договора аренды о праве арендодателя на односторонний отказ (одностороннее расторжение) от договора без указания условий и оснований отказа (расторжения) является действительным

30 апреля

«Условие договора аренды о праве арендодателя на односторонний отказ (одностороннее расторжение) от договора без указания условий и оснований отказа (расторжения) является действительным»

Суть спора

Закрытое акционерное общество «Двуречье» обратилось в суд с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной регистрационной службы (далее — регистрационная служба) по государственной регистрации расторжения договора аренды недвижимого имущества. Данный договор был расторгнут в соответствии с его условием, по которому арендодатель был вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор, направив уведомление арендатору.

Основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя предусмотрены ст. 619 и п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ). Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по решению суда договор может быть расторгнут при существенном нарушении его условий или в иных случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон. То есть стороны вправе согласовать основания одностороннего расторжения договора, не установленные законом. Возможность одностороннего отказа от договора по инициативе стороны допускается п. 3 ст. 450 ГК РФ. В этом случае отказ осуществляется во внесудебном порядке.

Следовательно, можно заключить, что ГК РФ разделяет расторжение договора по инициативе одной из сторон (в судебном порядке) и односторонний отказ от договора (во внесудебном порядке).

Однако нередко в договоре аренды предусматривается условие, в силу которого одна из сторон (как правило, арендодатель) вправе безосновательно в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора или имеет право на одностороннее расторжение договора (в зависимости от формулировки условия).

При рассмотрении данного дела перед судами встали следующие вопросы: правомерно ли такое условие договора и вправе ли регистрационная служба прекращать (аннулировать) запись в ЕГРП о договоре аренды на основании заявления стороны о прекращении договора аренды в связи с его односторонним расторжением?

Решения судов разных инстанций

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных истцом требований исходя из того, что действия регистрационной службы законны, поскольку в договоре аренды прямо предусмотрено право арендодателя на одностороннее расторжение договора. Суд апелляционной инстанции поддержал эту позицию.

Суд кассационной инстанции отменил решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, поскольку основания и порядок одностороннего расторжения договора арендодателем в договоре не были установлены, запись о расторжении договора была совершена не по соглашению сторон. По этим причинам, а также из-за наличия возражений со стороны арендатора регистрационная служба была не вправе регистрировать такое расторжение.

В Определении от 07.12.2009 N ВАС-13057/09, принятом по данному делу, ВАС РФ пришел к выводу, что постановление суда кассационной инстанции подлежит пересмотру в связи со следующим. В силу п. п. 1, 3 ст. 450 ГК РФ расторжение и изменение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

По мнению ВАС РФ, право на односторонний отказ от исполнения договора не зависит от наличия оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон.

Это интересно:  Как сделать охотничий билет через госуслуги

Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа.

Также ВАС РФ пришел к выводу, что положения ст. 619 ГК РФ развивают положения п. 2 ст. 450 ГК РФ и не ограничивают право сторон договора аренды предусмотреть возможность одностороннего отказа от исполнения договора без указания оснований. Односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.

Помимо изложенного ВАС РФ указал на то, что аналогичная правовая позиция сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ (далее — Президиум ВАС РФ) в Постановлении от 09.09.2008 N 5782/08.

Необходимо обратить внимание на то, что в указанном Постановлении действительно выражена позиция, согласно которой для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа. При этом такой отказ возможен вне зависимости от того, заключен ли договор аренды на определенный или неопределенный срок.

Исходя из этой позиции, наличия оснований для одностороннего расторжения договора и направления уведомления о таком расторжении недостаточно для прекращения договора и не дает оснований регистрационной службе прекращать соответствующую запись в ЕГРП.

Кроме того, существует позиция судов, различающая понятия «отказ от договора» и «расторжение договора». Суды исходят из того, что одностороннее расторжение договора невозможно, поскольку расторжение договора может быть совершено только по соглашению сторон или по решению суда (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.10.2008 по делу N А17-611/2008).

Подробнее по данному вопросу: см. «Путеводитель по судебной практике: Аренда. Общие положения». Пункты 10 и 11 материалов к ст. 619 ГК РФ

Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ

Президиум ВАС РФ оставил без изменения решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, отменив постановление суда кассационной инстанции.

Президиум ВАС РФ, основываясь на ст. 310, п. 1, 3 ст. 450 ГК РФ, пришел к выводу, что для одностороннего отказа от исполнения договора (одностороннего расторжения договора) достаточно самого факта указания об этом в соглашении сторон, которое было в спорном договоре. Поэтому нет оснований считать, что действия регистрационной службы по внесению в ЕГРП о расторжении договора аренды являются незаконными.

Таким образом, Президиум ВАС РФ поддержал свою позицию, изложенную им в Постановлении от 09.09.2008 N 5782/08, распространив ее и на одностороннее расторжение договора.

Более того, используемое в рассматриваемом Постановлении словосочетание «для одностороннего отказа от исполнения договора (одностороннего расторжения договора) достаточно самого факта указания об этом в соглашении сторон» позволяет сделать вывод, что Президиум ВАС РФ квалифицирует односторонний отказ от исполнения договора и одностороннее расторжение договора как равнозначные понятия. Этот вывод подтверждается и в приведенном выше Постановлении от 09.09.2008 N 5782/08, в котором Президиум ВАС РФ указал, что «односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора».

Сообщаем, что исходя из п. 5.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 12.03.2007 N 17 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре вступивших в законную силу судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам» и п. 1 резолютивной части Постановления Конституционного Суда РФ от 21.01.2010 N 1-П рассматриваемое Постановление Президиума ВАС РФ не является основанием для пересмотра дел по вновь открывшимся обстоятельствам, поскольку не содержит прямого указания на то, что изложенные в нем правовые позиции имеют обратную силу.

Обзор подготовлен специалистами компании «Консультант Плюс» и предоставлен компанией «КонсультантПлюс Свердловская область» — информационным центром Сети КонсультантПлюс в г. Екатеринбурге и Свердловской области

13.4. ОДНОСТОРОННИЙ ОТКАЗ ОТ ДОГОВОРА АРЕНДЫ, ЗАКЛЮЧЕННОГО НА ОПРЕДЕЛЕННЫЙ СРОК

Статья 310 ГК РФ

В соответствии с п. 1 ст. 310 ГК РФ стороны договора аренды вправе в одностороннем порядке отказаться от своих обязательств, если такой отказ допускается в силу закона.

Однако в отношении договора аренды, который заключен на определенный срок, односторонний отказ нормами § 1 гл. 34 ГК РФ не предусмотрен.

В то же время стороны срочного договора аренды, исполнение которого связано с осуществлением ими предпринимательской деятельности, могут установить право на такой отказ в договоре. В случае если одна из сторон не ведет предпринимательскую деятельность, право на отказ от договора может быть предоставлено только ей (п. 2 ст. 310 ГК РФ). При установлении права на односторонний отказ рекомендуется включить в договор условия об основаниях и порядке отказа.

Если условие о праве на односторонний отказ от договора аренды, заключенного на определенный срок, не согласовано

В этом случае, если иное не установлено законом или иным правовым актом, ни одна из сторон не сможет отказаться от договора во внесудебном порядке (п. 1 ст. 310 ГК РФ). Односторонний отказ от исполнения обязательства, не предусмотренный законом, иным правовым актом или соглашением сторон, по общему правилу не влечет юридических последствий, на которые он был направлен (см. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 “О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении”). Например, арендатор не вправе будет заявить об отказе от договора и прекратить вносить арендную плату (см. Риск арендатора 13.4.1).

Однако при нарушении договора одной из сторон у другой стороны есть право отказаться от него в судебном порядке на основании ст. ст. 619, 620 ГК РФ. Подробнее о расторжении договора в судебном порядке см. п. 13.2 настоящих Рекомендаций.

13.4.1. Основания одностороннего отказа от договора аренды, заключенного на определенный срок

При согласовании в договоре, заключенном на определенный срок, условия о праве на односторонний отказ от его исполнения, стороны могут определить случаи, дающие право на односторонний отказ, либо предусмотреть право на немотивированный отказ от исполнения договора в любое время до прекращения его действия.

Основания для отказа от договора могут быть как связаны, так и не связаны с нарушением контрагентом условий договора.

При согласовании данного условия рекомендуется использовать формулировку “односторонний отказ во внесудебном порядке”, из которой будет прямо следовать право стороны отказаться от договора без обращения в суд. В противном случае суд может квалифицировать это условие как право стороны расторгнуть договор только через суд по ст. 619 ГК РФ (см. Риск арендодателя 13.4.1).

Пример формулировки условия:

“Арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора в случае просрочки внесения арендатором арендной платы более чем на ________ (указывается срок)”.

Для согласования немотивированного отказа от исполнения договора достаточно включить в договор положение о праве на односторонний отказ.

Примеры формулировки условия:

“Стороны вправе в любое время в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора”.

“Арендатор вправе в любое время в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора”.

13.4.2. Условие о выплате денежных средств при одностороннем отказе от договора аренды (плата за отказ)

Стороны могут установить в договоре условие о выплате стороной в случае ее одностороннего отказа от договора определенной денежной суммы другой стороне.

Возможность согласовать условие о плате за отказ предусмотрена в п. 3 ст. 310 ГК РФ. Однако оно допустимо только в договоре, связанном с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности.

Это интересно:  Регистрационный номер записи в реестре как узнать

В силу указанной нормы плата может взиматься за односторонний отказ по основаниям, предусмотренным как законом, так и договором. В частности, рекомендуется включать соответствующее условие в договоры, заключенные на определенный срок и содержащие положение о праве каждой из сторон на немотивированный отказ в любой момент. Это позволит компенсировать потери другой стороны, вызванные таким отказом (для арендодателя такие потери могут быть связаны с простоем имущества и поисками нового арендатора, для арендатора – с заключением нового договора с более высокой арендной платой).

Можно ли установить плату за отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок?

Ответ: Нет, нельзя.

Обоснование: Право каждой из сторон немотивированно отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предусмотрено в ст. 610 ГК РФ.

В судебной практике существует подход, сформированный Пленумом ВАС РФ в абз. 4 п. 3 Постановления от 14.03.2014 N 16 “О свободе договора и ее пределах”, согласно которому данная норма в этой части признается императивной в силу существа законодательного регулирования.

Условие договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, об установлении платы за односторонний отказ от его исполнения является ничтожным.

Согласование денежной компенсации при одностороннем отказе встречалось на практике и до внесения с 1 июня 2015 г. изменений в ст. 310 ГК РФ. Так, есть пример, когда суд взыскал с арендатора такую компенсацию в твердой денежной сумме, поскольку она была установлена договором. Более того, с него была взыскана и неустойка за просрочку выплаты данной денежной суммы. Суд признал условие допустимым, указав, что компенсация представляет собой согласованную сторонами договорную обязанность, направленную на возмещение финансовых потерь в связи с досрочным прекращением договора, а не меру ответственности.

Для согласования условия о плате за односторонний отказ следует определить размер денежной суммы и срок, в течение которого она должна быть выплачена. Если будет доказано очевидное несоответствие размера данной денежной суммы неблагоприятным последствиям, вызванным отказом от исполнения обязательства, а также заведомо недобросовестное осуществление права требовать ее уплаты в этом размере, то в таком исключительном случае суд вправе отказать во взыскании полностью или частично (см. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 “О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении”).

Пример формулировки условия:

“Сторона договора, заявившая об одностороннем отказе от него, выплачивает другой стороне денежные средства в размере __________ руб. Данная сумма должна быть уплачена в течение ___ рабочих дней с момента ______________________”.

В качестве компенсации за односторонний немотивированный отказ от договора может быть использована сумма задатка, который арендатор вносит в качестве гарантии надлежащего исполнения своих обязательств по договору. Так, стороны вправе согласовать в договоре, что, если от договора отказывается арендатор, арендодатель удерживает сумму задатка. Можно также предусмотреть, что в случае отказа арендодателя сумма задатка уплачивается им в двойном размере. Подтверждение данного вывода см. в Правовых позициях высших судов.

Примеры формулировки условия:

“Если арендатор в одностороннем порядке отказывается от договора, сумма внесенного арендатором задатка удерживается арендодателем в полном объеме в качестве компенсации”.

“Если арендодатель в одностороннем порядке отказывается от договора, он обязуется уплатить арендатору в качестве компенсации сумму внесенного задатка в двойном размере”.

За неуплату или просрочку выплаты согласованной в договоре денежной компенсации можно предусмотреть неустойку. Для этого необходимо определить, в какой форме она будет взыскиваться: штраф или пени. Подробнее о согласовании условия о неустойке см. п. 12.3 настоящих Рекомендаций.

Пример формулировки условия:

“За неисполнение или несвоевременное исполнение обязанности по выплате денежной компенсации при одностороннем отказе от договора сторона, заявившая о таком отказе, уплачивает неустойку (пени) в размере ___% от невыплаченной суммы за каждый день просрочки”.

13.4.3. Частичный отказ от договора аренды

Отказ от исполнения договора может быть как полным, так и частичным (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

На практике возникают ситуации, когда арендатор по тем или иным причинам утрачивает интерес к некоторым из арендуемых объектов. Арендодатель, со своей стороны, может быть заинтересован в возврате некоторых из переданных в аренду объектов, например, необходимых ему лично либо планируемых к передаче другому арендатору.

В указанной ситуации, когда ни одна из сторон не намерена прекращать договор полностью, стороны могут воспользоваться правом на частичный отказ от него. Однако такое право по смыслу п. 2 ст. 310 ГК РФ, так же как и право на полный отказ от исполнения, должно быть предусмотрено в договоре.

Следует учитывать, что право на частичный отказ может быть установлено только в случае, когда стороны договора осуществляют предпринимательскую деятельность. Если одна из сторон такую деятельность не осуществляет, право на отказ от договора может быть предоставлено только ей (п. 2 ст. 310 ГК РФ). Данное правило действует с 1 июня 2015 г. и закрепляет подход, сформированный ранее в п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 “О свободе договора и ее пределах”.

Пример формулировки условия:

“Стороны вправе частично отказаться от исполнения договора, направив уведомление об отказе за один месяц”.

Если условие о праве на частичный отказ от договора аренды не согласовано

Если стороны согласовали условие о праве на односторонний отказ от договора в целом, частичный отказ возможен только в случае, если объект аренды не является неделимой вещью или единым имущественным комплексом и договор не содержит запрета на частичный отказ.

13.4.4. Порядок отказа от договора аренды, заключенного на определенный срок

Порядок одностороннего отказа от договора урегулирован ст. 450.1 ГК РФ. Отказ может быть осуществлен путем направления контрагенту соответствующего уведомления. Договор будет считаться прекращенным с момента получения такого уведомления адресатом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ). О согласовании момента, с которого договор считается расторгнутым при отказе от него, см. п. 13.3.3 настоящих Рекомендаций.

Сторонам рекомендуется конкретизировать порядок и сроки направления уведомления об отказе, так как п. 1 ст. 450.1 ГК РФ эти условия не регламентирует.

Пример формулировки условия:

“Каждая из сторон вправе в любое время в одностороннем внесудебном порядке отказаться от настоящего договора, предварительно уведомив об этом другую сторону за __________ (указывается срок)”.

Рекомендуется также определить в договоре способ отправки уведомления и адрес, по которому оно должно быть направлено. Подробнее об этом см. п. 13.3.2 настоящих Рекомендаций.

Если стороны не согласовали порядок отказа от договора, заключенного на определенный срок

Если право на односторонний отказ от договора согласовано, а порядок такого отказа не установлен, договор будет считаться расторгнутым с момента получения стороной уведомления об отказе (см. Риск арендатора 13.4.2).

Статья написана по материалам сайтов: pravo.ru, www.consultant-so.ru, narodirossii.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector