Особенности ипотеки жилых домов и квартир

Кафедра гражданского права.

Курсовая работа

Ипотека, особенности ипотеки жилых домов и квартир.

Студент 2 курса, 2 потока, 3 группы

Туманов Дмитрий Юрьевич

Пр-ль Любимов Юрий Сергеевич

2.Основания возникновения ипотеки:

а) Возникновения ипотеки в силу закона…………………5

б) Возникновение ипотеки по договору. Содержание и

форма договора об ипотеке

(права и обязанности сторон)……………………………9

2.1 Особенности ипотеки жилых домов и квартир……15

Список использованной литературы…………………………21

В настоящее время экономика Р.Ф. находится в процессе перестройки хозяйства на основе современных принципов регулирования. В связи с этим отношения в системе должник-кредитор принимают качественно новый смысл в экономике в сравнении с аналогичными при командно-административной системе. Появляется необходимость в гарантированной стабильности в гражданско-правовых отношениях данного типа. Одним из важнейших инструментов правового регулирования этих отношений является система средств, обеспечивающих исполнение обязательств должника перед кредитором. “В свою очередь ипотечное кредитование рассматривается государством в качестве механизма, способного решить задачи огромной социальной важности в масштабах страны: жилищную проблему, проблему финансирования капитального строительства и др.”[1] На протяжении семидесяти лет институт ипотеки не находил должного отражения в науке российского гражданского права. Законодательство исключало возможность обращения взыскания на имущество. Лишь с принятием федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)” [2] появился правовой механизм, позволяющий использовать ипотеку в качестве важного института, гарантирующего права кредитора. Благодаря этому законодательному акту начал возрождатся институт ипотеки, являющийся наиболее действенным средством обеспечения условий договоров. Основной функцией ипотеки, в соответствии с современным законодательством и цивилистической наукой, является стимулирование должника к точному и неуклонному исполнению обязательства, а также предотвращения или уменьшения размера негативных последствий, которые могут наступить в случае его нарушения.

Залог недвижимости имущества долгое время не допускался к применению в России, в связи с чем в настоящее время этот способ обеспечения исполнения обязательств ещё не принял массового характера в хозяйственных отношениях, несмотря на то, что для большинства российских граждан ипотечное кредитование представляется единственно возможным источником решения жилищного вопроса.

Таким образом, целью данной работы будет рассмотрение залога недвижимости, в частности залога жилых домов и квартир, как способа обеспечения исполнения обязательств.

Понятие ипотеки. Основания возникновения ипотеки.

Ипотекой, согласно ст. 334 ГК РФ[3] , признаётся «залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества». В соответствии со ст. 42 закона «О залоге», ипотекой признаётся залог здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землёй, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им[4] .

Содержащееся в п.2 ст.334 ГК РФ [5] ипотеки шире, чем понятие ипотеки, введенное ст.42 Закона РФ ”О залоге”. Понятие ипотеки по ст. 42 Закона РФ “О залоге” охватывало залог лишь непосредственно связанных с землёй объектов вместе с соответствующими земельными участками или правом пользования последними. Понятие же залога недвижимого имущества, данное в ГК РФ, кроме того, что включает залог собственно земельных участков, также включает и залог не связанных непосредственно с землей объектов, причисленных к недвижимости ч.2 п. 1 ст.130 ГК РФ[6] . Однако ГК РФ не содержит норм о залоге права аренды недвижимости, которые содержатся в ФЗ “Об ипотеке”. Залог права аренды недвижимости является одной из важнейших новелл Закона “Об ипотеке ”. В соответствии с п.6 ст. 6 федерального закона об ипотеке[7] предметом ипотеки может являться право аренды недвижимого имущества. Таким образом, Закон расширяет понятие ипотеки по сравнению не только с Законом РФ “О залоге”, но и с Частью первой ГК РФ(которая это право не включает)[8] .

Таким образом, ипотекой, по законодательству РФ, является залог практически любого недвижимого имущества принадлежащего залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения (за исключением имущества изъятого из оборота, имущества, на которое не может быть обращено взыскание, а также имущества в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена), а также некоторых прав на него.К недвижимому имуществу относятся: земельные участки, в частности, участки из состава земель сельскохозяйственного назначения(однако оборотоспобность земель сельскохозяйственного назначения до сих пор не урегулирована несмотря на принятие Земельного кодекса, который по этому вопросу в пункте 6 статьи 27 отсылает к Федеральному закону “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”, который на данный момент принят только Государственной Думой в первом чтении), участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землёй так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Основания возникновения ипотеки .

В качестве оснований возникновения залога ГК РФ, Закон “Об ипотеке” предусматривают два основания – договор и закон. Причем закон, предусматривающий возникновение залога, должен содержать указание на то, в силу какого обязательства и какое именно имущество должно признаваться находящимся в залоге. К таким случаям, в частности, относятся правоотношения, вытекающие из п.5 ст. 488, ст. 587 ГК РФ, ст. 77 ФЗ “Об ипотеке”.

Исходя из нормы ст. 334 ГК РФ, основная особенность правоотношений, возникающих при законной ипотеке в отличии от договорной, заключается в юридическом составе, лежащем в основе правовых конструкций. [9] Согласно ст. 10, 11 Закона“Об ипотеке” права залогодержателя возникают с момента заключения договора залога, который считается заключенным с момента его государственной регистрации. Следовательно, правоустанавливающее и определяющее значение для договорной ипотеки имеет государственная регистрация. Законная же ипотека, напротив, считается установленной при наступлении указанных в Законе обстоятельств. Например, п. 1 ст. 587 ГК РФ устанавливает, что при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика таковой приобретает право залога на это имущество. Следовательно, для законной ипотеки государственная регистрация не носит правоустанавливающего характера (правоустанавливающее значение имеет сделка, по которой происходит преход прав ). До вступления в силу ФЗ “О внесении изменений и дополнений в ФЗ ”Об ипотеке ”” от 11.02.2002. государственная регистрация законной ипотеки была не предусмотрена. Это могло привести к существованию множества “скрытых ипотек , допускающих возможность двойных продаж[10] ”. Теперь государственная регистрация ипотеки в силу закона существует, причем она происходит одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой.

форма договора об ипотеке

(права и обязанности сторон).

В законодательстве предусмотрены особые требования как к форме договора, так и к его содержанию. Необходимо отметить обширный перечень условий договора о залоге, которые признаются существенными. В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор не может считаться заключённым, если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенные условия договора об ипотеке, являющиеся существенными в силу закона и общими для всех договоров об ипотеке, определены п.1,2,4 ст.9 ФЗ “Об ипотеке”.[11]

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Также в договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации, зарегистрировавший это право залогодателя.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания его возникновения и срока исполнения. Если величина обеспеченного ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, должны быть указаны порядок и другие необходимые условия её определения. В том случае, когда обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Согласно п.6 ст.9 ФЗ “Об ипотеке”, если права залогодержателя удостоверяются закладной, то на это указывается в договоре об ипотеке.

В соответствии с ст.10 ФЗ “Об ипотеке”, п.2 ст.339 ГК РФ договор об ипотеке должен быть заключён в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению (кроме того, судебная практика исходит из того, что договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и зарегестрирован в поземельной книге, в этом случае залог считается заключенным с момента его регистрации. В противном же случае сделка может быть признана как недействительной, так и ничтожной). [12] Однако статья 55 Основ законодательства Российской Федерации «О нотариате» от 11 февраля 1993года [13] устанавливает, что договоры о залоге имущества, подлежащего регистрации, могут быть удостоверены при условии представления документов, подтверждающих право собственности на закладываемое имущество. Речь здесь не идёт о праве аренды недвижимого имущества, возможность залога которого предусмотрена в ФЗ “Об ипотеке”. Договоры о залоге имущества предоставляются нотариусу не менее чем в двух экземплярах, один из которых остаётся в делах нотариальной конторы. По желанию сторон нотариус может выдать сторонам необходимое число копий закладной с отметкой «копия» на каждой из них. Несоблюдение правил о письменной форме договора об ипотеке, требований нотариального удостоверения и государственной регистрации влечёт недействительность договора.

Одна из особенностей ипотеки заключается в том, что заложенное имущество всегда остаётся у залогодателя. Он сохраняет за собой право владеть и пользоваться предметом ипотеки в соответствии с его назначением. По общему правилу за залогодателем сохраняется право самостоятельно распоряжаться полученными от предмета ипотеки плодами, продукцией и доходами. В договоре об ипотеке не могут предусматриваться какие-либо ограничения права залогодателя или третьих лиц по пользованию заложенным имуществом. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Соглашение, ограничивающее это право залогодателя, является ничтожным.

С согласия залогодержателя залогодатель вправе отчуждать заложенное имущество путём продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в хозяйственное товарищество или общество либо паевого взноса в производственный кооператив, иным способом, передавать его другому лицу в хозяйственное ведение, аренду или временное безвозмездное пользование, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Срок, на который имущество предоставляется в пользование, не должен превышать срока ипотеки.

При пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать его ухудшения и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан:

— застраховать за свой счёт заложенное имущество в полной его стоимости (а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой требования, — на cумму не ниже размера требования) от рисков утраты и повреждения;

— принимать меры для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательства и требований со стороны третьих лиц;

— поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в исправном состоянии и нести все расходы по содержанию этого имущества, а также производить его текущий и капитальный ремонт;

— немедленно уведомлять залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества;

— истребовать предмет ипотеки из чужого незаконного владения.

На залогодателе лежит риск случайной гибели или повреждения имущества — предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором.

Поскольку предмет залога остаётся у должника, обязанности залогодержателя ограничены.

— проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, в том числе если оно передано во владение третьих лиц;

— требовать от залогодателя принятия мер к сохранности предмета ипотеки;

— требовать от любого лица прекращения посягательства на предмет ипотеки.

При предъявлении третьими лицами к залогодателю иска о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии или обременении либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества, залогодержатель имеет право участвовать в деле. В том случае, если залогодатель отказался от защиты своих прав на заложенное имущество или не осуществляет её, залогодержатель вправе использовать все способы защиты от имени залогодателя без специальной доверенности и требовать от залогодателя возмещения понесённых в связи с этим необходимых расходов. Он также имеет право, действуя от своего имени, истребовать заложенное имущество из чужого незаконного владения для передачи его во владение залогодателя.

При залоге права аренды на недвижимое имущество в договоре о залоге прав отражаются дополнительные права и обязанности сторон. В частности, залогодатель должен своевременно вносить арендную плату, а залогодержатель вправе требовать в суде перевода заложенного права на себя, если залогодатель не исполняет свои обязанности.

Закон предусматривает прекращение права собственности залогодателя на предмет ипотеки вследствие выкупа (например — бесхозяйственно содержимых культурных ценностей) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции (ст.242 ГК РФ) или национализации (ст.235 ГК РФ) предмета ипотеки. В таких случаях залогодатель получает другое имущество или соответствующую компенсацию и право залога будет распространяться на это имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своего требования из суммы полученной залогодателем компенсации. В случаях, когда предмет ипотеки изымается у залогодателя по виндикационному иску в пользу законного собственника имущества (ст.301 ГК РФ) либо в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения, залог в отношении этого имущества прекращается.

В приведённых выше случаях залогодержатель вправе потребовать от должника досрочного исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой. Залогодержатель имеет право требования досрочного исполнения обязательства и в том случае, если предмет залога погиб или повреждён либо право собственности или хозяйственного ведения на него прекращено, и залогодатель в разумный срок не восстановил его или не заменил другим равноценным имуществом. Замена предмета залога допускается только с согласия залогодержателя, если законом или договором об ипотеке не предусмотрено иное.

Залогодержателю принадлежит право преимущественного удовлетворения своего требования по основному обязательству из страхового возмещения за утрату или повреждение предмета ипотеки, независимо от того, кто является выгодоприобретателем по договору страхования.

Глава II

Залог жилых домов и квартир.

В главе XIII ФЗ “Об ипотеке” закреплены правила залога жилых домов и квартир. Нормы этой главы распостраняются на предназначенные для постоянного проживания индвидуальные и многоквартирные жилые дома и квартиры, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам. Не допускается ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Этот императивный запрет прямо прописан в ФЗ “Об ипотеке”.

Что касается гостиниц, домов отдыха, дач, иных строений , которые не предназначены для постоянного проживания, то они могут быть преданы в залог на общих основаниях, правила о залоге жилых домов и квартир к ним не относятся. Если в залог передается часть жилого дома или квартиры, которые состоят из одной или нескольких изолированных комнат, применяются правила об ипотеке жилого дома или квартиры. Критерий изолированности комнат(ы) определяется возможностью её эксплуатации в режиме самостоятельного жилища(обязателен, к примеру выход в коридор или на лестничную площадку, либо непосредственно на улицу, но отнюдь не в другое жилое помещение, — или хотя бы техническая возможность обустройства соответствующего самостоятельного выхода). [14]

Договор об ипотеке, объект которого — жилое помещение, принадлежащее малолетним либо лицам признанным судом недееспособным вследствии психического расстройства, заключается опекуном. Несовершеннолетние граждане в возрасте от 14 до 18 лет и признанные судом ограниченно дееспособными вследствии злоупотребления спиртными напитками или наркотичесими средствами вправе заключать договор об ипотеке лишь с письменного согласия своих попечителей. Предварительным условием для заключения договора ипотеки опекуном либо для согласия на его заключение попечителем является разрешение органа опеки и попечительства(ч.1 п.2 ст.37 ГК РФ).

Согласно ст.75 ФЗ “Об ипотеке” при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, в котором общие помещения, несущие конструкции и др. оборудование, обслуживающие больше одной квартиры, в силу п.1 ст. 290 ГК РФ находится в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной наряду с жилым помещением считается соответствующая доля в праве общей долевой собственности на жилой дом. Наличие указанного правила обусловлено тем, что доля собственников квартир на общее имущество многоквартирного дома не может быть самостоятельным предметом сделки. Она в этом смысле может рассматриваться как принадлежность к главной вещи, поэтому законодатель установил одновременный залог жилого помещения и соответствующей доли в праве общей собственности на жилой дом[15] .

При предоставлении кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства объектом незавершенного строительства и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства (ст. 76 ФЗ об ипотеке). Указанная статья конкретизирует п. 2 ст. 5 этого же Федерального закона, допускающего залог не завершенного строительством недвижимо­го имущества.

Ипотека незавершенным строительством в отношении строящихся жилых домов допускается лишь в случае предоставления кредита для сооружения жилого дома. Другими словами, речь идет только о целевом использовании заемных средств в соответ­ствии с правилами ст. 814 ГК РФ[16] . Нецелевое использование заемных средств, а также непредоставление заимодавцу возможности осуществлять контроль за использованием средств по назначению дают возможность последнему право требовать досрочного воз­врата суммы займа и уплаты причитающихся процентов. Ст. 76 ФЗ “Об ипотеке” предусматривает возможность заключения смешанного договора (п.3 ст.421 ГК РФ), включающего элементы ипотеки (залог незавершенного строительством объекта недвижимого имущества — жилого дома) и обычного залога (залог стройматериалов и строительного оборудования).

Однако при залоге строящегося дома необходимо помнить правила ГК, посвященные регулированию ипотеки в ситуации, когда приходится решать вопрос о соотношениях залога земельного участка с залогом строений на нем(п. 3 ст. 340 ГК РФ). Правило заключается в том, что ипотека здания или сооружения допус­кается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором они находятся, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого уча­стка или его соответствующей части. Таким образом, исключается возможность за­ложить здание или сооружение, находящееся «в воздухе». Если все же это произой­дет, соответствующий договор залога будет являться недействительным[17] . В тех случаях, когда залогодатель не является собственником или арендатором земельного участка, на котором расположено хдание или сооружение, составляющее предмет ипотеки, он вправе заложить только здание. Такой договор является действительным (см. п.44 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ №6/8).[18]

ГК РФ (п. 6 ст.340)предусматривает, что предметом договора залога может быть имущество и имущественные права, которые залогодатель приобретет в будущем. В такой ситуации право залога возникает с момента приобретения залогодателем имуще­ства, залогом которого обеспечивается основное обязательство. Дан­ное положение находит свое развитие в Законе об ипотеке. В том случае, когда банковский кредит обеспечивается ипотекой жилого помещения (жилого дома, квартиры), которое построено либо при­обретено за счет сумм кредита, обеспечение осуществляется не в соответствии с договором, а на основании закона (ст. 77 Закона об ипотеке). Ипотека вступает в силу с момента государственной реги­страции права собственности заемщика на жилой дом или квартиру, которые слу­жит объектом обеспечения. Представляется, что с момента возникновения права собственности заемщика на объект ипотеки залогодержателю предоставлено право требовать регистрации ипотеки с целью обес­печения режима обременения[19] .

Кроме того, ст. 77 Закона об ипотеке защищает права несовершеннолетних: если у органов опеки и попечительства отсутствуют основания для признания того, что права или интересы несовершеннолетних, недееспособных, ограниченно дееспособных не нарушаются, то органы опеки и попечительства вправе дать согласие законным представителям несовершеннолетних,недееспособных или ограниченно дееспособных членов семьисобственника жилого помещения, в котором проживают указанные лица,на отчуждение или на передачу в ипотеку этого жилого помещенияв случае. Решение органов опеки и попечительства о даче согласиядолжно бытьпредставлено заявителю в письменной форме не позднее 30календарных дней с даты подачи заявления.

Отказ в даче согласия должен быть мотивирован. Заявитель вправе оспорить решение органов опеки и попечительства в суде.

Статья 78 Закона об ипотеке, регулирующая порядок обращения взыскания на заложенное имущество, претерпела значительные изменнения в силу внесений поправок в Федеральный Закон “Об ипотеке[20] ”. Существенно изменены нормы, касающиеся обращения взыскания на заложенный жилой дом или квартиру. Ранее обращение залогодержателем взыскания не являлось основанием для выселения совместно проживающих в этом помещении залогодателя и членов его семьи. Теперь это возможно при условии, что данный жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредитных средств, предоставленных на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры. Обращение взыскания на заложенный жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке. Таким образом решена проблема с умышленным ухудшением залогодателем и члена его семьи собственных жилищных условий с целью избежания выселения, так как единственность места проживания и пригодность его для проживания теперь не являются основаниями для невыселения.

Стратегической целью государственной политики в сфере ипотеки и ее правового регулирования является обеспечение условий для эффективного использования и развития залога недвижимости интересах удовлетворения потребностей общества и граждан, а также правовая защита этих интересов.

Основными результатами реализации государственной политики, на мой взгляд, должны стать:

— становление и развитие системы ипотечного кредитования и привлечение инвестиций под обеспечение недвижимостью;

— обеспечение государственной защиты прав субъектов правоотношений залога недвижимости;

— развитие системы правового регулирования рынка ипотечных кредитов;

— обеспечения гарантии надёжности регистрации прав на недвижимость, доверия к записям единого государственного реестра прав.

— полное вовлечение в гражданский оборот земли и иной недвижимости.

Однако тенденции развития нормативной базы и экономики страны позволяют надеяться, что в ближайшие несколько лет нас ждёт своеобразный взрыв ипотечных правоотношений и, следовательно, интенсивное развитие ипотеки как института гражданского права.

1.Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России/ Под ред. В.С. Ема.-М..- 1999.

2.Понятие о залоге в современном праве/ Л.А. Кассо.- М.-1999.

3.М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. Договорное право.- М,.- 1997

4.Комментарий к ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)“/ Под ред. И.Д. Грачева.- М.- 1998.

5.Смирнов В.В., Лукина З.П. Комментарий к ФЗ Об ипотеке(залоге недвижимости).-М.- 1999.

8.Орлова М. Правовая конструкция законной ипотеки// Российская юстиция.- 2000.-№9.-С.21-22

9.Цыбуленко З. Залог отдельных видов недвижимого имущества// Российская юстиция.- 2000г.- №1.- С. 15-16

2.Закон о залоге: Федеральный закон от 29 мая 1992г. №2872-1// Ведомости РФ.-1992.-№23.-Ст.1239

3.Гражданский кодекс Российской Федерации часть первая: Федеральный закон от 30 ноября 1994г. №51-ФЗ// СЗ РФ.- 1994.-№32.- Ст.3301

4.О нотариате: Основы законодательства Российской федерации от 11 февраля 1993 г.№4462-1// Ведомости съезда народных депутатов Российской федерации и Верховного Совета Российской Федерации.-1993.-№10.-Ст.357.

5.О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования: Указ Президента Российской Федерации от 28 февраля 1996г. №293// Собрание законодательства РФ. –1996.-№10.-Ст.880.

[1] Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России/ Под ред. В.С. Ема.-М..- 1999.- с.6

[3] Гражданский кодекс Российской Федерации часть первая: Федеральный закон от 30 ноября 1994г. №51-ФЗ// СЗ РФ.- 1994.-№32.- Ст.3301.

[4] Закон о залоге: Федеральный закон от 29 мая 1992г. №2872-1// Ведомости РФ.-1992.-№23.-Ст.1239.

[5] Гражданский кодекс Российской Федерации часть первая: Федеральный закон от 30 ноября 1994г. №51-ФЗ// СЗ РФ.- 1994.-№32.- Ст.3301.

[8] Комментарий к ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)“/ Под ред. И.Д. Грачева.- М.- 1998.-XVII с.

[9] Орлова М. Правовая конструкция законной ипотеки// Российская юстиция.- 2000.-№9,-С.21-22.

[10] Орлова М. Правовая конструкция законной ипотеки// Российская юстиция.- 2000.-№9,-С.21-22

[11] Комментарий к ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)“/ Под ред. И.Д. Грачева.- М.- 1998.-20 с.

[13] О нотариате: Основы законодательства Российской федерации от 11 февраля 1993 г.№4462-1// Ведомости съезда народных депутатов Российской федерации и Верховного Совета Российской Федерации.-1993.-№10.-Ст.357.

[14] Комментарий к ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)“/ Под ред. И.Д. Грачева.- М.- 1998.-230 с.

[16] Смирнов В.В., Лукина З.П. Комментарий к ФЗ Об ипотеке(залоге недвижимости).-М.- 1999.

[17] М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. Договорное право.- М,.- 1997.-C.418.

[20] О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон Об ипотеке (залоге недвижимости)»:Федеральный закон от 11.февраля 2002 № 18-ФЗ//Российская газета.- №29

Особенности ипотеки жилых домов и квартир

Ипотека жилых домов и квартир в настоящее время является одним из самых востребованных и распространенных видов залога. Объемы ипотечного кредитования ежегодно увеличиваются, при этом предметом ипотеки становится как существующее жилье, так и еще строящееся. Ипотека предназначенных для постоянного проживания индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, принадлежащих на праве собственности гражданам или юридическим лицам обладает определенными особенностями. Гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Правила, установленные для ипотеки жилых домов и квартир, на них не распространяются.

В случае, когда предметом ипотеки является часть жилого дома или часть квартиры, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат, к такой ипотеке соответственно применяются правила Закона «Об ипотеке».

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

При предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.

Жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Органы опеки и попечительства вправе дать согласие на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.

Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, при реализации жилого помещения сохраняет силу. Условия его расторжения определяются Гражданским кодексом Российской Федерации и Жилищным Кодексом Российской Федерации.

Особенности ипотеки жилья

Значительный интерес представляют вопросы, связанные с особенностями ипотеки жилых домов и квартир. Этому посвящена глава XIII Закона «Об ипотеке». Статьей 74 установлено, что правила этой главы применяются к ипотеке предназначенных для постоянного проживания индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, принадлежащих на праве собственности гражданам или юридическим лицам.

Ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается. Гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях.

Установлены особенности ипотеки жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство. Ипотека (залог недвижимости) указанных лиц, как это предусмотрено п. 5 ст. 74 Закона «Об ипотеке», осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для совершения сделок с имуществом подопечных.

Статьями 75?78 Закона «Об ипотеке» определены особенности ипотеки квартир в жилом многоквартирном доме, ипотеки строящихся жилых домов, жилых домов и квартир, купленных за счет кредита банка или иной кредитной организации, а также порядок обращения взыскания на заложенный жилой дом или квартиру.

Законом установлена ипотека жилого дома или квартиры, приобретенных или построенных с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. Они считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу являются банк или иная кредитная организация, предоставившие кредит на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Пункт 1 ст. 78 Закона «Об ипотеке» гласит: «Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры».

Особым образом регулируются взаимоотношения с органами опеки и попечительства, причем это регулирование претерпевало изменения в ходе развития ипотеки.

В настоящее время, после изменения Закона «Об ипотеке» от 30 декабря 2004 г., п.

3 ст. 77 установил: «Органы опеки и попечительства вправе дать согласие на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.

Решение органов опеки и попечительства о даче согласия на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают указанные лица, или мотивированное решение об отказе в таком согласии должно быть представлено заявителю в письменной форме не позднее чем через 30 дней после даты подачи заявления с просьбой дать такое согласие.

Решение органов опеки и попечительства может быть оспорено в суде».

Отметим норму Закона «Об ипотеке», которая обеспечивает защиту прав нанимателей и арендаторов жилища. Так, согласно ст. 78, лица, проживающие в заложенных жилых домах или квартирах на условиях договора найма или договора аренды жилого помещения, не подлежат выселению при реализации жилого дома или квартиры. Заключенный с ними до заключения договора об ипотеке договор найма или договор аренды жилого помещения сохраняет силу. Условия его расторжения определяются ГК РФ и жилищным законодательством Российской Федерации

Особенности ипотеки жилых домов и квартир

В данной работе уже рассматривались особенности ипотеки зданий и сооружений — не жилых строений, которым ст. 74 также причисляем гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания. В принципе, последние используются для проживания , но их конкретное отличие от жилых домов и квартир предоставляет возможность использовать их в качестве предмета ипотеки не по правилам главе ХIII Закона об ипотеке (“Особенности ипотеки жилых домов и квартир”), а на общих основаниях. Правила установленные для ипотеки жилых домов и квартир, на них не распространяются (п.3 ст. 74) .

Следует отметить, что вопреки бытующему иногда мнению жилые и не жилые помещения относятся к недвижимости независимо от своего расположения в доме, то есть независимо от того, соприкасаются они непосредственно с земельным участком или находятся на верхних этажах зданий.

Что же есть жилое помещение? Закон РФ “Об основах федеральной жилищной политики” относит к недвижимости в жилищной сфере недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающего: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зелёные насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания (ст. 1 ФЗ “ Об основах федеральной жилищной политики ”). Жилищный кодекс определяет жилые дома и помещения, как предназначенные для постоянного проживания граждан (ст.7).

Предметом рассмотрения главы XIII Закона об ипотеке является предназначенные для постоянного проживания индивидуальные и много квартирные жилые дома и квартиры, предназначенные на праве собственности гражданам или юридическим лицам, а также части жилых домов или квартир, состоящих из одной или нескольких изолированных комнат (п.1, 4 ст.74 Закона об ипотеке).

Описание предмета ипотеки в соответствии с п.5 Указа Президента РФ №293, должно быть достаточным для его идентификации (а также п.2 ст.9 Закона об ипотеке). Для описания предмета залога при ипотеке жилых помещений необходимо указание адреса недвижимости, общей, жилой и приведённой площади квартиры, количества комнат в квартире, доли закладываемого имущества (если закладывается доля в праве), а так же описание комнаты (при залоге одной из комнат).

Подобно ипотеке предприятий и земельных участков, глава XIII, ст.74 в п.2 не допускает ипотеку индивидуальных и многоквартирных жилых домов находящихся в муниципальной или государственной собственности. Частная собственность граждан на жилые помещения (квартиры) предполагает их приобретение путём покупки, наследования и т.д., а так же вследствие приватизации данной жилой площади.

В связи с этим в случае обращения взыскания на заложенную квартиру при её регистрации могут возникнуть проблемы, связанные с проживанием в ней несовершеннолетних членов семьи собственника. Решить данную проблему можно следующим образом. Гражданский кодекс действительно предоставляет залогодателю право пользования заложенной квартирой, но только залогодателю, а не членам его семьи. Следовательно, прописка членов семьи залогодателя ( предоставление им жилья в постоянное пользование), в том числе несовершеннолетних, в заложенную квартиру без согласия кредитора может рассматриваться как передача предмета залога в безвозмездное пользование другим лицам без согласия залогодержателя с последствиями, предусмотренными ст. 351 ГК РФ о досрочном требовании исполнения обязательства и обращении взыскания. Закон об ипотеке также предусматривает подобную норму. Хорошие результаты могли бы дать извещение о залоге жилого помещения и всех его последствиях органов, осуществляющих учёт граждан по месту жительства и пребывания, и контроль этих органов за поддержанием режима заложенного имущества, однако соответствующие правовые механизмы в настоящее время отсутствуют.

Ипотеку квартир в многоквартирном доме уточняет ст. 75, в соответствии с которой, при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с п.1 ст.290 ГК РФ находятся в общей долевой собственности залогодателя и иных лиц, заложенной считается на ряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом. Статья 289 ГК закрепляет это право за залогодателем, а, п. 1 ст. 290 относит к общей собственности в многоквартирном доме, в частности, общие помещения дома (подъезды, лестничные клетки), несущие конструкции дома, механическое, электрическое оборудование и т.д.

Весьма интересный вопрос затрагивается ст. 76 Закона об ипотеке, где в качестве возможного предмета ипотеки представлено незавершенное строительство. Данный предмет ипотеки уместно будет связать с предметом залога, описанном в п. 3 ст. 6 закона “О залоге”, а именно, вещи, которые могут быть приобретены залогодателем в будущем. Но могут ли быть в этом случае быть соблюдены императивные требования закона об обязательности точного определения предмета залога (его состава, стоимости, местонахождения и т. д.)? Применительно к вещи, приобретаемой залогодателем в будущем, такое возможно тогда, когда приобретаемая залогодателем вещь, во-первых, уже существует в натуре (то есть имеет определённую материальную законченность и в соответствии со ст. 128 ГК РФ является объектом гражданского оборота) и, во-вторых, залогодатель заранее знает, какую именно индивидуально-определённую вещь он намерен приобрести. В качестве примера такого договора может служить договор залога конкретной квартиры или готового дома, которые залогодатель намерен приобрести в будущем и для чего собственно он, и берёт ссуду или кредит у залогодателя. В подобной ситуации для сторон не составляет особого труда точно индивидуализировать предмет залога, даже “, будущего”, указов его основные характеристики, место расположения, стоимость и т. п. Иное дело, когда речь идёт об обеспечении возврата кредита или ссуды, полученных залогодателем в целях осуществления нового строительства. Ипотека незавершённого строительства имеет много противников среди правоведов. По их мнению (они опираются на норму ст. 219 ГК, согласно которой право собственности на будущий предмет залога возникает с момента его регистрации, а залогодателем может быть только собственник вещи или лицо, обладающее правом хозяйственного ведения), поскольку регистрации подлежат только те объекты, которые приобрели функциональные признаки регистрируемого объекта недвижимости, а незавершённый дом не обладает признаками такового (то есть, например, не является пригодным для проживания) то данный объект и не может быть признан объектом недвижимости, даже если он является прочным, непотребляемым и связанным с землёй, а значит и ипотека подобных объектов невозможна.

Данный подход подтверждается практикой арбитражных судов. Тем не менее этот вид практически разрушен Законом об ипотеке и п. 2 Указа Президента РФ №293, но по выше указанной причине практически реализован быть не может. А вот адвокат Т. Пухова утверждает, что мнение о том, что предметом ипотеки при этом может служить тот объект, который предстоит построить, является ошибочным. По её мнению, правильнее в подобных случаях говорить не о залоге вещей, а о залоге имущественных прав залогодателя, поскольку сам объект, как таковой, не существует и, соответственно, не представляется возможным определить ни состав, ни стоимость вещей, образующих предмет ипотеки.

Некоторые кредитные учреждения уже идут по этому пути: оформляют в аналогичной ситуации в качестве предмета ипотеки не квартиру в строящемся доме или сам строящийся дом, а именно имущественные права залогодателя на создаваемые в ходе такого строительства в ходе такого строительства объекты. Подобное представляется наиболее действенным на практике. Но перейдём к другим вопросам, связанным с ипотекой жилья.

Несмотря на обилие государственных программ по развитию жилищного комплекса, экономические реалии современной России таковы, что без принятия дополнительных мер решение указанной проблемы не представляется возможным. Достаточно сопоставить размеры платёжеспособности спроса основной массы населения и действительные цены на жильё. Средне заробатная плата надёжно защищает от возможности приобрести жильё, а цены на квартиры растут постоянно и в условиях российской современности остаётся основой благосостояния-недостижимой роскошью. Таким образом, ясно, что даже жестокий режим экономии не даст возможности приобрести жильё в обозримом будущем.

Только обьединением усилий банков, государства и населения, возможно, превратить желаемое в действительное. Во-первых, взятое на себя обязательство проиндексировать дореформенные вклады граждан государство может реализовать, разрешив зачесть определённую долю вкладов как часть взноса в стоимость приобретаемого жилья. Во-вторых, необходимо кардинально изменить условия предоставления ипотечного кредита.

Среди форм инвестирования и долгосрочного кредитования особое место занимают ссуды, выдаваемые под залог недвижимости. И коле способ приобретения жилья-ипотека жилых домов и квартир, купленных за счёт кредита банка или иной кредитной организации. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация, предоставившая кредит на покупку жилого дома или квартиры (ст. 77 Закона об ипотеке). В той же статье устанавливается момент наступления залога с момента государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома или квартиры.

Вообще, системы ипотечного инвестирования предусматривают механизм накопления и долгосрочное кредитование под невысокий процент. Ипотечные ссуды используются для финансирования, приобретения, постройки и перепланировки жилых помещений. В подавляющем большинстве случаев заложенное имущество является надёжным обеспечением выданной суммы. Существует несколько довольно действенных на первый взгляд систем (инвестирования) ипотечного кредита-это и договоры с коммерческими застройщиками, и операции с приватизационными сертификатами, дотациями муниципалитетов и многие другие. Но их описание и анализ не является темой данной работы. Тем не менее, стоит отметить, что практика свидетельствует о том, что широкие возможности ипотечного кредитования для решения инвестиционных и социальных проблем жилья, по существу, не используются.

Обращение взыскания на заложенный жилой дом или квартиру зажато в рамки конституционных прав граждан на жильё и большинство оговорок в ст. 78 Закона об ипотеке посвящено именно этой теме.

Так п. 1 данной статьи закрепляет за залогодателем и членами его семьи право остаться проживать на данной жилой площади, если оно является для них единственным пригодным для постоянного проживания помещением. В этом случае, между лицом, которое приобрело бывший предметом ипотеки жилой дом или квартиру в результате его реализации, и бывшим собственником жилого дома или квартиры либо кем-то из проживающих с ним членов его семьи заключается договор найма занимаемого ими жилого помещения в соответствии с ГК РФ и жилищным законодательством Российской Федерации. Причём, в случае, если подобное соглашение не будет достигнуто, любая из сторон вправе потребовать его заключения и определение его условий в судебном порядке, перекладывая это на комплекс судебных обязанностей. Пункт второй ст.78 предусматривает исключения из правила пункта 1 при наличии которых после обращения взыскания на заложенный дом или квартиру и реализации этого имущества залогодатель и проживающие с ним члены его семьи обязаны по требованию собственника жилого дома или квартиры в течение месяца освободить занимаемое помещение. Пункт 2 ст. 78 Закона об и ч. 2 ст. 13 Указа Президента РФ N 293 перечисляют следующие условия;

— если жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры (причем Указ Президента РФ N 293 уточняет, что предоставление кредита было в обеспечение строительства нового жилого помещения и это более оправдано);

если проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в уже заложенный дом или квартиру — до их вселения нотариудостоверенное обязательство освободить жилой дом или квартиру в случае обращения на него взыскания (на практике, при действии данного условия необходимо учитывать возможное противоправное воздействие на граждан для обеспечения подписания ими подобного обязательства).

Лица, проживающие в заложенных жилых домах или квартирах на условиях договора найма или договора аренды жилого помещения, не подлежат выселению при реализации заложенного жилого дома или квартиры. В соответствии со ст.675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилого помещения не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Отсутствие качественного правового регулирования ипотечных отношений приводит, как уже отмечалось, к негативным последствиям на рынке жилья. В частности, поскольку регулирование залога сложно и зачастую неоднозначно, а необходимость реального обеспечения исполнения обязательств остается острой кредиторы часто используют схему» кредитования путем купли — продажи», при которой гражданин продает жилье банку (или иному возможному кредитору) и заключает с ним соглашение о том, что в случае возврата покупателю покупной цены до определенного срока жилье будет возвращено прежнему собственнику. В принципе такие отношения существуют еще со времен Древнего Рима, но уже в классическом римском праве данные отношения использовались редко ввиду существенного ущемления прав должника. Действительно, если при ипотеке жилье остается в собственности и пользовании залогодержателя, причем реализация производится с публичных торгов и зачастую под контролем судебных органов, что призвано обеспечивать защиту прав залогодержателя, то при купле-продаже продавец передает все права по распоряжению проданным жильем. Следует также отметить, что правовое регулирование отношения по предварительному договору также оставляет желать лучшего и содержит массу юридических оснований для признания такого договора просто не заключенным. Мало того, недобросовестный кредитор может просто повторно продать купленную квартиру даже не дожидаясь срока погашения кредита. Истребовать повторно проданную квартиру от добросовестного приобретателя, в силу ст.302 ГК РФ, довольно затруднительно. Единственный правовой способ возврата жилья в этой ситуации — доказать в суде, что стороны при заключении договора купли — продажи имели ввиду залог, то есть сделка купли — продажи являлась притворной и, соответственно, к данной сделке должны применяться правила об ипотеке.

Ипотека жилых домов и квартир при современной ситуации с земельным вопросом остается наиболее продуктивной и реальной формой ипотеки, так ее предмет- квартира, жилой дом -является, пожалуй, единственной дорогостоящей, а потому действительно оборотоспособной собственностью российских граждан. Опять же данная форма ипотеки предоставляет шанс получить жилье в будущем, что так же не маловажно для сегодняшних российских реалий. Но проблемы и недостатки все те же. Многочисленные проблемы в праве, недоработанные и потому вяло функционирующие нормы и, как следствие, произвел чиновников и криминальных структур. И тем не менее, такой предмет ипотеки, как жилье (жилые дома, квартиры, части квартир) занимает достойное место в ипотечных правоотношениях и его практическое будущее представляется более радушным.

8. Некоторые вопросы государственной регистрации и нотариального удостоверения недвижимого имущества и сделок с ним

Рассматривая комплекс вопросов, связанных с существованием на правовом поле известных и описанных выше предметов ипотеки нельзя не упомянуть о проблемах, связанных с их регистрацией и нотариальным удостоверением, проблемами, которые при сегодняшней правовой неустроенности особенно остры. В чем же практическое значение регистрации ипотеки и тесно связанной с ней нотариальным удостоверением договора об ипотеке?

Основной задачей и целью регистрации прав на недвижимость и недвижимое имущество (коими являются предметы ипотеки) и сделан с ними согласно Федеральному закону » О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются укреплением этих прав, установление возможно более крепких связей между недвижимостью и имеющим на нее право субъектом, охрана вещных прав субъектов, гарантия стабильного гражданского оборота. А. Завьялов и В. Коновалов представляют следующие причины потребности в регистрации прав на недвижимость и сделок с ним:

Хозяйственное общество и товарищества, которые приобрели недвижимость в частную собственность в процессе приватизации, желают получить доказательства данного факта от государства, поскольку именно оно являлось бывшим собственником имущества.

В силу сложившейся психологии участники гражданско-правовых отношений полагают, что по настоящему «надёжные» право устанавливающие документы на недвижимое имущество и сделки с ним могут выдать только государственные органы

3. Вследствие нехватки оборотных финансовых средств собственники приватизированных предприятий предпринимают попытки получить кредиты от банков и иных кредитных учреждений, которые в свою очередь нуждаются в весомых гарантиях — ипотеке на данное имущество, но государственно зарегистрированной. Обо всех этих условиях в том или ином контексте уже говорилось в данной работе. Следует учитывать так же, что предварительно (перед государственной регистрацией) договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен (ст. 10 Закона об ипотеке). И это непростая формальность. Деятельность нотариата обусловлено нормативными актами и может решать своими силами определенные проблемы, чего не в праве делать регистрирующие органы( например, отказать в удостоверении, если выяснится не дееспособность гражданина, обратившегося с просьбой о совершении нотариального действия).

Государственная регистрация ипотеки отражена в главе IV Закона об ипотеке, однако тонкости этого процесса, их осмысление и обзор не является темой данной работы. Рассмотрим в вкратце лишь некоторые проблемы, связанные с этим процессом.

Одной из самых тяжелых проблем в этой теме является проблема отсутствия единого органа в масштабах государства, который занимался бы регистрацией недвижимости и сделок с ним. Еще в 1998 году государственной регистрацией продолжали заниматься технические органы. Так уж сложилась в нашем государстве исторически, так как до 1998 года сделок с недвижимостью практически не осуществлялось и государственной регистрации не требовалось как таковой.

Ситуация резко изменилась с приходом рыночных отношений, а вернее, их «вживлением» на почву нашей экономики — совершенно к этому не готовой, и в первую очередь, в правовом плане. И даже после принятия долгожданного ФЗ» О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» остается трудным в некоторых регионах совместить позиции уже существующих регистрирующих ведомств. Это и комземы, и БТИ и Минюст. Конечно, открыто они не говорят: «Мы хотим быть главными и единственными». Но это вопрос денег и власти — в России сложнейший вопрос. А те же БТИ работают по инструкции 1968 года, где, к примеру, предприятие как имущественный комплекс, может рассматривается как домовладение, с чем сегодня никак нельзя соглашаться.

Масса осложнений, возникающих при регистрации залога, например жилых помещений, связана с наличием различных запрещений, наложенных на сделки с квартирой компетентными органами в связи с исками о признании недействительным и сделок с квартирой, расследованием уголовных дел, несогласованными перепланированием квартиры, что получает сегодня все большее распространение, и по другим основаниям. Как правило, стороны договора узнают о возникших осложнениях уже при регистрации ипотеки, что довольно неудобно, так как некоторые залогодержатели предоставляют кредит сразу после нотариального удостоверения, не учитывая, что согласно Закону об ипотеке, договор считается заключенным лишь после регистрации. Дело в том, что при удостоверении сделок нотариусы ограничиваются зачастую истребованием справки БТИ, в которой указывается на отсутствие в БТИ сведений о наличии запрещений и т.д. А сведения о наличии запрещений и арестов концентрируются не в БТИ, а, что касается, например, Москвы, в комитете муниципального жилья. Вот пример несогласованности и разрозненности полномочий.

С нотариальным удостоверением договоров об ипотеке тоже не мало проблем. Одна из них вытекает из Закона ипотеки, который утверждает, что вторичный оборот закладных нотариального удостоверения не требует ( а ведь именно он составляет наибольший объем в гражданском обороте). Нотариусы этим, конечно, очень не довольны и всячески пытаются лоббировать свои интересы и без того, согласно Закону «О государственной пошлине имея 1,5% от суммы удостоверенной сделки — огромные деньги, а реальной ответственности за ее правомерность и последствие не несут.

Также известна определенная путаница с удостоверением прав на землю, что решающим образом сказывается иной раз на процессе ипотеки земельных участков. Согласно п. 3 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 года N 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» свидетельство на право собственности на землю является документом, удостоверяющим это право, и в то же время государственная регистрация прав — единственное доказательство существующего зарегистрированного права. Обязательной государственной регистрации подлежит права на недвижимое имущество (в частности, земельный участок), право устанавливающие документы, на которые оформлены после введения в действие ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п. 1 ст. 2, п.2 ст. 4). Исходя из смысла и содержания этих норм, оформление и выдача свидетельств на право собственности и иных правоустанавливающих документов с 30 января 1998г. должна была быть прекращена. Однако отсутствие как правовой (разработка и нормальное функционирование Единого государственного реестра прав на недвижимость и сделок с ним, приведение нормативных актов Президента РФ и Правительства РФ в соответствии с указанным законом), так и организационное (создание системы учреждений по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним), свидетельство на право собственности на землю до сих пор служит основанием при совершении ипотеки.

С 31 января 1998г, когда вступил в действие Федеральный Закон «О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» возникновение, изменение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав вне зависимости от того, созданной или нет на территории того, или иного субъекта РФ учреждение юстиции, осуществляется в соответствии с настоящим Законом, по скольку согласно ст. 33 этого Закона не позднее 31 января все органы, осуществляющие государственную регистрацию прав обязаны были приступить к ведению Единого Государственного реестра прав и выдачи информации. В соответствии с Законом Министерства Юстиции РФ является уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в системе государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним. Эта деятельность приобретает исключительную важность не только в праве защиты прав и законных интересов граждан, но и в будущей системе налогообложения и наполнения бюджета государства и субъектов федерации. Но для этого опять же необходимо провести большую подготовительную работу, в том числе создать необходимую правовую базу, но отличную от практикуемого сегодня противоречивого ведомственного нормотворчества.

Практика показала, что в каждом субъекте Федерации необходимо создание одного учреждения юстиции с филиалами его в городах и районах. Это позволяет привести к единой правоприменительной практики в регионе, создания строгой системы контроля и ответственности должностных лиц. В конечном итоге может быть создана единая система учреждений юстиции РФ в результат единообразного применения Конституции РФ, Гражданского кодекса, специальных федеральных законов и подзаконных нормативных правовых актов, единой федеральной методики государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Статья написана по материалам сайтов: studbooks.net, textbooks.studio, vuzlit.ru.

«

Это интересно:  Поквартирная карточка через госуслуги
Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Название: Особенности ипотеки жилых домов и квартир
Раздел: Рефераты по гражданскому праву и процессу
Тип: реферат Добавлен 18:37:18 05 сентября 2005 Похожие работы
Просмотров: 1963 Комментариев: 10 Оценило: 3 человек Средний балл: 5 Оценка: неизвестно Скачать