+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Совет многоквартирного дома компетенция и порядок избрания

Настоящие рекомендации разработаны в соответствии с нормами Жилищного кодекса РФ с целью оказания помощи собственникам помещений в многоквартирном доме при избрании совета многоквартирного дома.

18 июня 2011 года вступил в действие Федеральный закон №123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ». Этот закон дополнил Жилищный кодекс Российской Федерации, в частности, статьей 161.1. «Совет многоквартирного дома», регламентирующей порядок избрания и деятельности совета.

Согласно статье 161.1, если в многоквартирном доме (далее — МКД):

  • не создано ТСЖ;
  • данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
  • более чем четыре квартиры;

Собственники помещений на общем собрании обязаны избрать совет МКД.

Если в течение календарного года, то есть до 18 июня 2012 года решение об избрании совета МКД собственниками не принято или не реализовано, орган местного самоуправления, в трехмесячный срок, созывает общее собрание собственников помещений в МКД по вопросу избрания совета МКД или создания в доме ТСЖ.

1. Общие положения о совете МКД

  • Совет МКД не может быть избран применительно к нескольким МКД.
  • Необходимое количество членов совета МКД устанавливается общим собранием собственников помещений. Количество членов совета МКД целесообразно устанавливать с учетом имеющегося в доме количества подъездов, этажей, квартир.
  • Совет МКД избирается из числа собственников помещений в данном доме. Председатель совета МКД избирается из числа членов совета МКД на общем собрании собственников помещений.
  • Совет избирается сроком на 2 года, иной срок может быть установлен общим собранием собственников, действует до его переизбрания.
  • Досрочное переизбрание совета МКД возможно на общем собрании собственников в случае, если совет исполняет свои обязанности ненадлежащим образом.
  • Регистрация совета в органах местного самоуправления или иных органах не требуется.

2. Основные задачи и полномочия совета МКД, председателя МКД
требования к членам совета МКД

Задачи совета:
— Принимать участие от имени собственников в решении вопросов управления многоквартирным домом.
— Представление, соблюдение и защита интересов собственников в отношениях с управляющей (обслуживающей) организацией при выполнении условий договора управления домом.

Полномочия совета:

Обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников МКД.

1. Выносит на рассмотрение общего собрания собственников помещений в МКД предложения о порядке:

— пользования общим имуществом МКД;

— планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД;

2. Обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками в отношении общего имущества и предоставления коммунальных услуг;

3. Представляет собственникам до рассмотрения на общем собрании свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на общем собрании;

4. Осуществляет контроль:

— за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом;

— содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

— за качеством предоставляемых коммунальных услуг.

5. Реализует иные полномочия по вопросам компетенции совета, комиссий и другие вопросы, принятие решений по которым не противоречит ЖК РФ.

Совет подотчетен общему собранию собственников и ежегодно представляет на утверждение годового общего собрания собственников отчет о проделанной работе.

Из числа членов совета МКД на общем собрании собственников избирается председатель.

Председатель руководит текущей деятельностью совета МКД и подотчетен общему собранию собственников.

Полномочия и функции председателя:

  • До принятия общим собранием собственников помещений в МКД решения о заключении договора управления, вступает в переговоры относительно условий указанного договора и доводит до сведения общего собрания собственников результаты таких переговоров.
  • На основании доверенности, выданной собственниками помещений в МКД:

— заключает договор управления МКД, на условиях, указанных в решении общего собрания собственников.

— осуществляет контроль выполнения обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД.

Подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ, акты о нарушении нормативов качества или периодичности их оказания и (или) выполнения, акты о непредставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества.

— выступает в суде, в качестве представителя собственников помещений в доме, по делам, связанным с управлением МКД и предоставлением коммунальных услуг.

Требование к членам совета МКД:

Для эффективного выполнения задач и полномочий совета МКД, кандидатуры, предлагаемые в совет должны отвечать следующим условиям:

  • обладать организаторскими способностями, коммуникабельностью;
  • иметь представление о функционировании, содержании и ремонту МКД;
  • владеть положениями действующего законодательства РФ в сфере ЖКХ.

Прекращение полномочий совета и председателя МКД

Совет многоквартирного дома действует до переизбрания на общем собрании собственников. В случае принятия решения о создании товарищества собственников жилья — до избрания правления товарищества.

Полномочия члена совета дома и председателя прекращаются также в следующих случаях:

— по инициативе самого члена совета дома или председателя совета дома;

— в связи с прекращением права собственности на помещение в многоквартирном доме;

— в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством.

В случае принятия решения собственниками о досрочном прекращении полномочий совета дома или его председателя, выборе нового совета дома или одного из его членов, собственники помещений уведомляют управляющую (обслуживающую) организацию о принятом решении.

Порядок проведения общего собрания для избрания совета МКД

Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

Общее собрание собственников помещений в МКД правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, также и путем проведения заочного голосования.

При подготовке общего собрания для успешного его проведения желательно создать инициативную группу из числа жителей, которая будет прорабатывать связанные с проведением общего собрания вопросы:

  • выявление всех собственников в данном многоквартирном доме;
  • предварительный опрос мнений жителей по вопросу выбора способа управления;
  • разъяснение действующего законодательства по вопросу управления МКД;
  • выявление организаций, специализирующихся на управлении МКД;
  • определение доли каждого собственника в общем имуществе МКД (доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом же доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (п. 1 ст. 37 ЖК РФ);
  • определение кандидатур председателя общего собрания, секретаря, счетной комиссии и др.

При подготовке общего собрания должны учитываться все необходимые организационные моменты, так как от этого зависит правомерность принятого на нем решения.

Первый этап подготовительный:

  • Разработать необходимую для проведения собрания документацию:
  • информацию о кандидатурах в совет, председателя совета;
  • исходные данные для регистрации участников;
  • проект решения собрания и проект документов, предлагаемых собранию для утверждения;
  • бюллетени для голосования

Второй этап Подготовить повестку общего собрания:

  • О выборах председателя собрания, секретаря, счетной комиссии для подсчета результатов голосования общего собрания собственников помещений МКД и подписания итогов голосования.
  • О создании совета МКД по адресу:_______________________
  • Об утверждении количества членов совета.
  • Об избрании членов совета.
  • Об избрании председателя совета.
  • Об избрании членов счетной комиссии.
  • Об определении места хранения решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
  • Определить дату и место проведения общего собрания и разместить информацию.
  • Направить уведомление о проведении общего собрания (не позднее, чем за 10 дней до даты) каждому собственнику:
    • — заказным письмом;
    • — отдать под роспись;
    • — иным способом, если он предусмотрен решением общего собрания.

В уведомлении должны быть указаны:

сведения об инициаторе собрания, данные о его собственности в данном доме;
— форма проведения собрания (очная/заочная);
— дата, место, время проведения;
— повестка дня собрания;
— порядок, место или адрес ознакомления с информацией и материалами, которые будут представлены на собрании.

Уведомление о проведении общего собрания в форме заочного голосования отличается от уведомления о проведении общего собрания в очной форме только одним — вместо сообщения о месте и времени проведения собрания указываются место, дата и время окончательного приема решений собственников по поставленным на голосование вопросам. Наряду с уведомлением о проведении собрания целесообразно направить каждому собственнику МКД бланки решения собственника по каждому вопросу, поставленному на голосование, которые собственник заполняет собственноручно и ставит свою подпись.

Организаторам общих собраний собственников помещений необходимо знать, что в многоквартирном доме могут находиться жилые и нежилые помещения в муниципальной собственности. В этом случае уведомления о проведении общего собрания направляются и в администрацию района.

Второй этап – проведение собрания

  • Правомочность общего собрания

Собрание – очное и заочное – правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников (ст. 45 ЖК РФ).

Присутствие собственников на очном общем собрании и наличие кворума подтверждается листом регистрации участников с указанием фамилии, имени, отчества, адреса, реквизитов свидетельства о собственности на помещение, доли в праве общей собственности на имущество, подписью собственника и с приложением доверенности, если в собрании принимает участие представитель собственника.

  • Решения общего собрания

Общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня, равно как и не вправе изменять повестку дня (ст. 46 ч. 2 ЖК РФ). В противном 3случае решение общего собрания может быть оспорено в судебном порядке.

Решения общего собрания – очного и заочного — собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу создания совета дома считается принятым, если за него проголосовало более 50 процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений.
Требования к решению собственника при заочном голосовании:

  • решение должно быть оформлено в письменной форме по вопросам, поставленным на голосование (п.4. ст. 48 ЖК РФ);
  • в решении собственника в обязательном порядке должны содержаться: сведения о лице, участвующем в голосовании; сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме; решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против», «воздержался». То есть решение должно быть сформулировано таким образом, чтобы оно не имело двоякого смысла, исключало какую-либо неточность формулировки и на него можно было однозначно ответить одним из приведенных вариантов;
  • решения должны быть переданы в указанное в уведомлении о проведении собрания место до указанной даты (день, месяц, год и время) окончания приема.
  • Голосование на общем собрании

Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Количество голосов, которым обладает каждый собственник, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ст. 48 ЖК РФ).

Это интересно:  Выборы в совет федерации

Перечень общего имущества и порядок определения долей в праве общей собственности установлены ст. 36, 37 ЖК РФ.

Точное определение доли в праве общей собственности имеет исключительное значение, так как исходя из нее устанавливается степень участия каждого конкретного собственника в управлении и распоряжении общей собственностью и рассчитывается размер платы за содержание и ремонт общего имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 48 ЖК РФ голосование на общем собрании собственников помещений осуществляется собственником как лично, так и через своего представителя. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в простой письменной форме и удостоверена по месту работы, учебы, жительства (в соответствии с требованиями пп. 4, 5 ст. 185 ГК РФ).

Голосование проводится по каждому вопросу повестки дня непосредственно после его обсуждения. Голосование может быть проведено несколькими способами: посредством поднятия рук, посредством мандатов или письменных решений собственников, в которых указана доля в праве общей собственности на общее имущество и количество голосов, которым обладает данный собственник.

При заочном голосовании, если решение за собственника помещения принимает доверенное лицо, к решению должна быть приложена доверенность.

  • Подведение итогов голосования

Итоги голосования подводит созданная счетная комиссия. Результаты голосования по каждому вопросу повестки дня в обязательном порядке заносятся в протокол общего собрания.

При подведении итогов заочного голосования засчитываются голоса по тем вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Решения, оформленные с нарушением данного требования, признаются недействительными и голоса по ним не подсчитываются.
Решение собственника может содержать несколько вопросов, в этом случае несоблюдение требования об оставлении только одного варианта ответа по одному вопросу не влечет признания недействительными решений по остальным вопросам (п. 6 ст. 48 ЖК РФ).

3. Оформление решения общего собрания

Решение общего собрания – очного и заочного — оформляется протоколом в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме (п. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Протокол должен быть составлен в письменной форме, подписан председателем и секретарем, а также членами счетной комиссии. В протоколе в обязательном порядке указываются дата и место проведения общего собрания собственников, повестка дня, кворум. Протокол должен быть оформлен не позднее 10 дней со дня проведения общего собрания.

Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме и итоги голосования доводятся до сведения собственников путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания. Размещает решения собственник, по инициативе которого было созвано такое собрание, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.

При проведении собрания в заочной форме протоколы, равно как и уведомления о проведении общего собрания и решения собственников, хранятся в месте или по адресу, которые также определены решением данного собрания (п. 4 ст. 46 ЖК РФ). В протоколе в обязательном порядке указываются дата и место подведения итогов заочного голосования, повестка дня, кворум.

4. Взаимодействие советов МКД с управляющими (обслуживающими) организациями

Управляющие (обслуживающие) организации в соответствии с договорами управления (осуществления работ/выполнения услуг):

— представляют по запросу советов, председателей советов информацию о расходах на содержание и текущий ремонт многоквартирного дома и земельного участка.

— по согласованию с советами, председателями советов привлекают их к участию в подготовке предложений при разработке планов текущего ремонта, мероприятий по энергосбережению в многоквартирных домах, улучшению эксплуатации и сохранности жилищного фонда.

— по согласованию с советами, председателями советов обеспечивают их участие в комиссионных обследованиях жилищного фонда, проверке технического состояния домов и инженерного оборудования, а также профилактических осмотрах с целью подготовки предложений о проведении текущего и капитального ремонта домов.

— по согласованию с советами, председателями советов обеспечивают их участие в приемке всех видов работ по содержанию, ремонту общего имущества, в том числе по приемке работ по подготовке дома к сезонной эксплуатации, с правом подписи в актах приема-сдачи работ.

— предоставляют по запросам советов, председателей советов информацию об установленных ценах (тарифах) на услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, о размерах оплаты в соответствии с установленными ценами (тарифами), об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуги (или) выполняемых работ, о ценах (тарифах) на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг.

В целях организации указанного взаимодействия целесообразно рассмотреть вопрос о заключении соглашения между советом дома и управляющей организацией, примерная форма соглашения приведена в приложении №4 к методическим рекомендациям.

5. Взаимодействие советов МКД с органами местного самоуправления

В соответствии с действующим законодательством органы местного самоуправления в пределах своей компетенции:

— оказывают содействие советам в подготовке общих собраний собственников по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников. Оказывают информационно-консультационную помощь советам по вопросам управления, содержания и текущего ремонта многоквартирных домов, предоставления коммунальных услуг;

— совместно с управляющими (обслуживающими) организациями оказывают советам содействие в организации их деятельности, рассматривают предложения советов домов по улучшению работы жилищно-коммунальных служб, содержанию и сохранности жилищного фонда и обращения о невыполнении управляющими организациями обязательств по договорам управления многоквартирными домами;

— оказывают содействие в повышении уровня знаний членов советов путем проведения семинаров, информационных встреч и т.д.;

— проводят мониторинг выбора собственниками советов;

— по согласованию с советами привлекают их к участию в комиссионных обследованиях многоквартирных домов, заседаниях, совещаниях с правом совещательного голоса по вопросам, затрагивающим интересы жителей многоквартирного дома;

— представляют по запросам советов, председателей советов информацию об установленных ценах (тарифах) на услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, о размерах оплаты в соответствии с установленными ценами (тарифами), об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуги (или) выполняемых работ, о ценах (тарифах) на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг;

— предоставляют по запросам советов, председателей советов информацию о муниципальных программах в жилищной сфере и в сфере коммунальных услуг, о нормативных правовых актах, регулирующих отношения в данной сфере, необходимые для предоставления коммунальных услуг, о соблюдении установленных параметров качества товаров и услуг таких организаций, о состоянии расчетов исполнителей коммунальных услуг с лицами, осуществляющими производство и реализацию ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, а также с лицами, осуществляющими водоотведение, о состоянии расчетов потребителей с исполнителями коммунальных услуг.

Советы эксперта от Жукова Александра

Все видео..

Совет многоквартирного дома

Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ “О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации” Кодекс был дополнен новой статьей 161.1, которая определяет условия создания и компетенцию совета многоквартирного дома. Обратим внимание, что Кодекс не называет указанный совет органом управления многоквартирного дома. Однако содержание компетенции совета (см. ч. 5 ст. 161.1 Кодекса) позволяет утверждать, что совет многоквартирного дома обладает рядом исполнительно-распорядительных и контрольных полномочий, которые характерны для коллегиальных исполнительных органов юридических лиц.

СЗ РФ. 2011. N 23. Ст. 3263 (с последующими изменениями и дополнениями).

Таким образом, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме можно рассматривать в качестве представительного органа управления в таком доме (см. также ст. 44 Кодекса), а совет (если он образован) – в качестве исполнительного органа. В то же время следует иметь в виду, что указанные органы управления в многоквартирном доме имеют специфическую правовую природу, поэтому применение к ним норм законодательства о юридических лицах по аналогии (закона или права) следует считать невозможным. Порядок создания и деятельности, а также компетенция органов управления в многоквартирном доме определяются исключительно нормами Кодекса.

В случае если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме (см. ч. 1 ст. 161.1 Кодекса).

Иными словами, совет многоквартирного дома в обязательном порядке должен быть сформирован при одновременном наличии следующих условий: а) в многоквартирном доме имеется пять квартир или более; б) в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется специализированным потребительским кооперативом. Таким образом, совет многоквартирного дома является органом, представляющим собственников помещений во внешних отношениях, в том числе при заключении необходимых договоров.

Совет формируется путем избрания его состава из числа собственников помещений в данном доме, а также избрания председателя совета на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по правилам ч. ч. 2, 4 и 6 ст. 161.1 Кодекса. Соответствующие решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются по правилам ч. 1 ст. 46 Кодекса.

Избирать и быть избранными в состав совета многоквартирного дома вправе только собственники помещений в данном доме. Собственниками являются лица, право собственности которых на соответствующие помещения подтверждается документами, выданными в соответствии с ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” либо документами, подтверждающими права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу указанного Федерального закона. Государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, является юридически действительной.

СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594 (с последующими изменениями и дополнениями).

Следует учитывать, что лицо, принявшее от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, до государственной регистрации права собственности указанного лица на соответствующее помещение в установленном порядке не может рассматриваться в качестве собственника помещения.

После избрания в установленном порядке состава совета многоквартирного дома и председателя совета, а также оформления соответствующих решений протоколами общего собрания совет считается сформированным и вправе осуществлять свою деятельность. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не требуется.

Это интересно:  Работающих пенсионеров лишат пенсии в 2019 году

В случаях, указанных в ч. 1 ст. 161.1 Кодекса, при условии, если в течение календарного года решение об избрании совета многоквартирного дома собственниками помещений в нем не принято или соответствующее решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме товарищества собственников жилья (см. ч. 2 ст. 161.1 Кодекса).

Таким образом, если в соответствии с ч. 1 ст. 161.1 Кодекса собственники помещений обязаны избрать совет многоквартирного дома, но такое решение ими не было принято либо было принято, но не реализовано, то применяются приведенные правила ч. 2 ст. 161.1 Кодекса. Условием применения этих правил является истечение срока, отведенного на принятие и выполнение указанного решения собственников (одного календарного года).

На общем собрании, которое проводится в данном случае по инициативе соответствующего органа местного самоуправления, собственники помещений должны выбрать один из двух вариантов – избрать совет многоквартирного дома или создать в данном доме товарищество собственников жилья (такое товарищество создается и действует по правилам раздела VI Кодекса и в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации). Отметим, что Кодексом не предусмотрены юридические последствия для случая, если ни одно из указанных решений не будет принято.

Согласно императивной норме ч. 3 ст. 161.1 Кодекса совет многоквартирного дома не может быть избран применительно к нескольким многоквартирным домам. Иными словами, указанный совет может быть органом управления только в одном многоквартирном доме. Для сравнения отметим, что товарищество собственников жилья может быть создано собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах (при наличии условий, установленных в п. 1 ч. 2 ст. 136 Кодекса).

Часть 4 ст. 161.1 Кодекса содержит основные принципы определения количественного состава совета многоквартирного дома. Количество членов совета многоквартирного дома устанавливается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Напомним, что в соответствии с ч. 2 ст. 46 Кодекса общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания. Поэтому вопрос о количественном составе совета многоквартирного дома должен быть заблаговременно включен в повестку дня собрания.

Если иное не установлено решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, то количество членов совета многоквартирного дома устанавливается с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир. Например, в состав совета могут быть избраны по 3 – 4 представителя от подъезда, по 1 представителю от этажа (квартиры) и т.п. Однако решением общего собрания могут быть установлены и иные принципы представительства в совете (например, в зависимости от размера долей в праве собственности на общее имущество и т.п.).

Компетенция совета многоквартирного дома определена в ч. 5 ст. 161.1 Кодекса. Совет многоквартирного дома:

1) обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

2) выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит Кодексу;

3) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;

4) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании. В случае избрания в многоквартирном доме комиссии по оценке проектов договоров указанное заключение представляется советом данного дома совместно с такой комиссией;

5) осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;

6) представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе.

Следует обратить внимание на то, что перечень полномочий совета многоквартирного дома в п. п. 1 – 6 ч. 5 ст. 161.1 Кодекса сформулирован как исчерпывающий. Данный прием нормотворческой техники применяется в случаях, когда законодатель имеет в виду, что иные, помимо указанных в перечне, полномочия соответствующий орган осуществлять не вправе.

Между тем в данном случае это не совсем так. С одной стороны, действительно, по собственной инициативе совет многоквартирного дома не вправе осуществлять полномочия, которые прямо не предусмотрены в указанных нормах. С другой стороны, в соответствии с п. 2 ч. 5 ст. 161.1 Кодекса совет вправе вынести на общее собрание собственников помещений в качестве вопросов для обсуждения, в частности, предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома. Если общее собрание сочтет это целесообразным, то оно вправе принять решение о расширении компетенции совета путем отнесения к его ведению дополнительных полномочий.

Основные правила, характеризующие статус председателя совета многоквартирного дома, установлены в ч. ч. 6 – 9 ст. 161.1 Кодекса. Председатель совета многоквартирного дома избирается из числа членов совета многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Следовательно, председателем совета не может быть избрано лицо, которое не является собственником помещения в данном доме. Вопрос об избрании председателя совета должен быть заблаговременно включен в повестку дня соответствующего общего собрания.

Председатель совета многоквартирного дома осуществляет руководство текущей деятельностью совета многоквартирного дома и подотчетен общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме (см. ч. 7 ст. 161.1 Кодекса). Таким образом, председатель совета не является самостоятельным органом управления в многоквартирном доме, подобным единоличному исполнительному органу юридического лица: он осуществляет только организационно-технические полномочия в сфере руководства текущей деятельностью совета, а также предусмотренные в ч. 8 указанной статьи представительские (по доверенности) и контрольные функции. Действовать без доверенности от имени собственников помещений в многоквартирном доме председатель совета не вправе.

Помимо полномочий, предусмотренных в ч. 7 ст. 161.1 Кодекса, к компетенции председателя совета многоквартирного дома относятся также полномочия, установленные в ч. 8 этой же статьи. Председатель совета:

1) до принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о заключении договора управления многоквартирным домом вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме вправе вступить в переговоры относительно условий договоров, указанных в ч. ч. 1 и 2 ст. 164 Кодекса (имеются в виду договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, а также договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления));

2) доводит до сведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме результаты переговоров по вопросам, указанным в п. 1 ч. 8 ст. 161.1 Кодекса (т.е. относительно условий указанных в этой части договоров);

3) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления многоквартирным домом или договоры, указанные в ч. ч. 1 и 2 ст. 164 Кодекса. По договору управления многоквартирным домом приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе потребовать от управляющей организации копии этого договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме – копии договоров, заключенных с лицами, осуществляющими оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме, от указанных лиц;

4) осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных ч. 2 ст. 162 Кодекса;

5) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг.

Таким образом, компетенция председателя совета многоквартирного дома определяется по правилам ч. ч. 7, 8 и 12 ст. 161.1 Кодекса. При этом следует обратить внимание на то, что в ч. 7 указанной статьи содержание правомочия по руководству текущей деятельностью совета многоквартирного дома Кодекс не раскрывает. Из этого следует, что при осуществлении данного правомочия председатель совета вправе осуществлять любые правомерные действия, которые необходимы для осуществления данного правомочия. Что касается ч. 8 ст. 161.1 Кодекса, то в ней закреплен исчерпывающий перечень полномочий председателя совета, выходить за пределы которого председатель не вправе. Кроме того, в соответствии с ч. 12 ст. 161.1 Кодекса по решению совета многоквартирного дома могут избираться комиссии собственников помещений в многоквартирном доме.

Совет многоквартирного дома действует до переизбрания на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме или в случае принятия решения о создании товарищества собственников жилья до избрания правления товарищества собственников жилья (см. ч. 9 ст. 161.1 Кодекса).

Напомним, что товарищество собственников жилья создается по правилам главы 13 Кодекса и в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации. Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном ст. ст. 45 – 48 Кодекса, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Это интересно:  Заказать травматику без лицензии через интернет

Правление товарищества собственников жилья является коллегиальным исполнительным органом этой некоммерческой организации, осуществляющим руководство деятельностью товарищества собственников жилья. Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года (см. ст. 147 Кодекса).

По общему правилу ч. 10 ст. 161.1 Кодекса совет многоквартирного дома подлежит переизбранию на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме каждые два года. Решением общего собрания собственников помещений в данном доме может быть установлен иной срок переизбрания состава совета.

Кроме того, в случае ненадлежащего исполнения своих обязанностей совет многоквартирного дома может быть досрочно переизбран общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Для подготовки предложений по отдельным вопросам, связанным с деятельностью по управлению многоквартирным домом, могут избираться комиссии собственников помещений в данном доме, которые являются коллегиальными совещательными органами управления многоквартирным домом (см. ч. 11 ст. 161.1 Кодекса).

Специализация и функции указанных комиссий могут быть различными. Совет многоквартирного дома вправе выносить на общее собрание собственников помещений в качестве вопросов для обсуждения, в частности, предложения по вопросам компетенции избираемых комиссий. Кодекс прямо упоминает, например, о комиссиях по оценке проектов договоров (см. п. п. 2 и 4 ч. 5 ст. 161.1 Кодекса).

Часть 12 ст. 161.1 Кодекса предусматривает альтернативную компетенцию общего собрания собственников помещений и совета многоквартирного дома: комиссии собственников помещений в многоквартирном доме могут избираться по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или по решению совета многоквартирного дома.

По нашему мнению, для многоквартирных домов, в котором сформированы советы таких домов по правилам ст. 161.1 Кодекса, данная норма не является полезной, так как дублирование компетенции управленческих органов всегда снижает эффективность управления. В то же время на основании ч. 12 ст. 161.1 Кодекса комиссии собственников помещений могут избираться по решению общих собраний собственников помещений в тех многоквартирных домах, в которых советы не образуются.

Совет многоквартирного дома должен быть создан, если…

Советом многоквартирного дома выступает орган, который уполномочен на представление интересов хозяев помещений в доме с большим количеством квартир, который плотно сотрудничает с управленческой конторой.

В состав домового совета, как правило, избираются активные люди, характеризующиеся честностью, осознающие, что помимо прав всех владельцев есть обязанности, а конкретно – содержание своей и коллективной собственности в достойной форме.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

Совет многоквартирного дома создается в случае

В соответствии со статьей 161.1. Жилищного кодекса Российской Федерации, при условии, что многоквартирный дом не имеет ТСЖ, либо же такой дом не управляется каким-либо кооперативом, а также в данном доме имеется более 4-х квартир, то со стороны собственников помещения данного дома на собрании должен быть избран совет многоквартирного дома, состоящий из собственников помещений конкретного дома.

Подобный совет в органах местного самоуправления или же каких-то других органах регистрацию не проходит.

Совет многоквартирного дома: компетенция и порядок избрания

Органом, который занимается представительством интересов собственников квартир в многоквартирном доме, выступает вышеуказанный совет многоквартирного дома.

Данный орган может избираться в любом доме, в котором имеется 4 и более квартиры, и где при этом не создавалось товарищество собственников, а также дом не имеет управления со стороны какого-либо кооператива.

Правила проживания в МКД.

Сколько метров считается придомовая территория МКД, читайте тут.

Срок избрания вышеуказанного совета многоквартирного дома – 2 года, однако, при условии, что другой срок не был установлен решением общего собрания собственников помещений.

Относительно количества членов совета, данный вопрос решается в рамках общего собрания. При отсутствии установленного решением собрания количества членов, таковое исчисляется, исходя из количества квартир, этажей и подъездов многоквартирного дома и т. д.

Решение по избранию совета дома принимается в течение одного года, начиная со дня введения данного дома в эксплуатацию.

При условии, что многоквартирный дом вводился в эксплуатацию до 18 июня 2011 года, срок определяется, беря за исходную точку данную дату.

Когда подобное решение не принималось либо не было полностью реализовано, то со стороны органа местного самоуправления в срок 3-х месяцев должно быть созвано общее собрание собственников квартир с целью избрания совета многоквартирного дома и, соответственно, его представителя.

Права и обязанности совета:

  • Обеспечение выполнения решений по общему собранию собственников;
  • Вынесение на рассмотрение общего собрания собственников разного рода предложений относительно порядка пользования общим имуществом, а также планирование и координирование содержания и ремонта дома и домового имущества, относительно коммунальных услуг и заключения договоров по их предоставлению и, кроме того, вынесение на рассмотрение вопросов относительно компетенции указанного совета многоквартирного дома;
  • Представление в адрес собственников предложений касательно управления домом;
  • Представление собственникам помещений своих заключений относительно условий и проектов договоров, которые предлагаются для рассмотрения на данном собрании;
  • Осуществление контроля за оказанными услугами и выполненными работами по дому, а также содержанию и ремонту дома и общего имущества совладельцев помещений;
  • Представление для последующего утверждения отчета по проделанной работе в рамках годового общего собрания собственников.

Кроме перечисленных полномочий, советом могут осуществляться и другие обязанности, которые входят в рамки его компетенции. К примеру, таковыми могут выступить проведение информационно-осведомительной работы с собственниками, осуществление опросов с целью объективного оценивания качества работы по организации управления.

Помимо вышеуказанного, совет определяется как субъект общественного жилищного контроля, что закреплено в ч. 8 ст. 20 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При избрании совета многоквартирного дома, рекомендуется использовать следующий приведенный алгоритм.

Во-первых, потребуется выступить, инициируя проведение общего собрания. В качестве инициатора, для проведения общего собрания вполне подойдет любой собственник любого помещения в данном конкретном многоквартирном доме.

Со стороны инициатора должно быть обеспечено проведение общего собрания, на котором необходимо провести формулировку повестки дня с обязательным включением в нее тезисов по избранию совета многоквартирного дома и председателя такового, составив при этом список кандидатов, обозначить дату, место и форму проведения данного общего собрания.

При этом следует выполнить извещение относительно проведения общего собрания. Вышеуказанный список кандидатур, как вариант, составляется по итогам собрания собственников каждого из подъездов многоквартирного дома, а также посредством самовыдвижения.

С целью проведения общего собрания, рекомендовано создание инициативной группы, направленной на подготовку необходимых документов, после чего потребуется сбор финансов на покупку, как вариант, канцтоваров или оплаты расходов по почтовым слугам.

Во-вторых, потребуется оповещение собственников квартир по поводу проведения общего собрания. Информирование всех собственников многоквартирного дома стоит провести заблаговременно, а конкретнее за 10 и более дней перед днем проведения указанного собрания.

Уведомление относительно проведения собрания под личную подпись стоит, по возможности, вручить всем собственникам. Другой вариант – направить сообщения заказными письмами.

Помимо указанного, не лишним будет размещение информирующего материального носителя в общественном и доступном для обозрения месте, при условии, что таковой метод был обусловлен общим собранием собственников квартир.

В-третьих, проведение, непосредственно, самого общего собрания собственников.

Вышеуказанное общее собрание между собственниками помещений в многоквартирном доме проводится следующим, регламентируемом ст.44.1 ЖК России, образом:

  • очным голосованием (подразумевается совместное присутствие собственников помещений для дальнейшей дискуссии по вопросам повестки дня, а также принятия решений по поставленным на голосование вопросам);
  • заочным голосованием (посредством опроса);
  • очно-заочным голосованием.

При проведении собрания в очной форме, необходима регистрация всех присутствующих лиц на собрании собственников.

При наличии так называемого «кворума», стоит приступить к рассмотрению вопроса относительно выбора совета с председателем такового.

При условии, что на очном собрании не было «кворума», необходимо проведение заочного голосования (посредством опроса). При нем, в адрес каждого из собственников, выдают бюллетень с указанной на нем повесткой дня с целью принятия решения каждым из собственников относительно вопросов, установленных для голосования.

В бюллетене указывается необходимость для направления данного письменного решения по указанному в сообщении месту и адресу проведения собрания. Такой порядок регламентируется ч.1 ст. 47 ЖК.

Важно! Если имеется решение, принятое посредством общего собрания собственников, то реально провести общее собрание для избрания совета многоквартирного дома, а также может быть избран председатель, с помощью заочного голосования, посредством использования государственной информационной базы ЖКХ, или же других информационных систематизированных программ.

Помимо вышеуказанного варианта, может быть проведено так называемое очно-заочное собрание, которое предусматривает проведение очного обсуждения тезисов по повестке дня с принятием решений по данным вопросам, выставленным для всеобщего голосования.

Заключение по выбору совета дома, а также его председателя, можно считать принятым при условии, что в его пользу проголосовала большая часть от общего количества голосов лиц, принявших участие в собрании собственников.

Стоит отметить, что решение по поводу наделения председателя данного совета правами и обязанностями (полномочиями), должны быть приняты 2/3 и большим количеством голосов от общего количества собственников квартир.

Нередко в рамках общего собрания проходит утверждение положения касательно совета многоквартирного дома. Данная процедура не является запрещенной со стороны норм права действующего жилищного законодательства, однако, напрямую не прописана в его нормативно-правовых актах.

В-четвертых, предстоит подвести итоги по голосованию с уведомлением каждого собственника по принятым решениям. Следует подвести итоги касательно голосования, после чего оформить решение относительно избрания совета данного многоквартирного дома, а также председателя этого совета, посредством составления специального для данных целей документа – протокола.

Затем, не позже 10 календарных дней, следует уведомить всех собственников о принятом решении. Извещение (сообщение) должно быть размещено в помещении указанного дома, с созданием условия доступности для каждого собственника.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

Статья написана по материалам сайтов: zakoniros.ru, o-nedvizhke.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector