Судебная практика по недвижимости

Любая сделка по купле-продаже недвижимости обладает достаточно серьезными рисками, ведь в случае обмана со стороны недобросовестного контрагента второй участник сделки может понести серьезные убытки.

Организации и другие юридические лица достаточно часто становятся участниками сделок по купле-продаже недвижимости и выступают в качестве покупателей. Недвижимые объекты приобретаются в качестве офисных помещений, дополнительных мест для размещения работников и т.д. К имуществу юридического лица также могут относиться и отдельные заводы, фабрики, производственные комплексы.

Абсолютно любые права на недвижимость, а также сделки с ней, должны удостоверяться и регистрироваться в порядке, предусмотренном законодательством РФ. Само право собственности, а также права владения, пользования и распоряжения также возникают только после того, как все необходимые процедуры были успешно пройдены, а документация получена на руки.

При наличии каких-либо нарушений при оформлении сделки ее можно признать недействительной. Действующее законодательство выделяет два основных вида таких сделок — ничтожные и оспоримые.

Сделка купли-продажи недвижимости может быть признана недействительной только по решению суда. Для этого должны иметься существенные основания, например, неосведомленность одного из участников сделки о ее истинном смысле и т.д. Также причиной станут и другие факты обмана со стороны контрагента.

Рассмотрим соответствующий пример. Открытое акционерное общество подало исковое заявление в арбитражный суд в адрес Общества с ограниченной ответственностью, с требованиями признать ранее заключенную сделку купли-продажи недействительной.

Основания для исковых требований заключались в следующем: заявитель считал, что стоимость недвижимости, являющейся предметом договора, была установлена генеральным директором Общества единолично, а это является нарушением действующего законодательства.

Суд первой инстанции вынес отказ, мотивируя его тем, что рыночная стоимость имущества, которое было продано по договору купли-продажи, составляет не более 25% балансовой стоимости активов общества.

Исходя из этого, для назначения стоимости имущества не требовалось участие совета директоров, а руководитель организации имел полное право на принятие самостоятельного решения о размере стоимости объекта недвижимого имущества.

Апелляционная инстанция, в свою очередь, ранее вынесенное решение отменила, мотивировав это тем, что, в соответствии с требованиями законодательства, цена абсолютно любой сделки купли-продажи, независимо от ее суммы, должна определяться общим решением совета директоров. Исключения составляют те случаи, когда стоимость устанавливается судом либо иным органом, имеющим официальные полномочия на данные действия.

Генеральный директор не может одиночно установить стоимость недвижимого имущества, следовательно, ранее заключенную сделку купли-продажи необходимо признать недействительной.

Но суд кассационной инстанции вынес отмену постановления суда апелляционной инстанции. Следовательно, первоначально принятое решение об отклонении исковых требований заявителя осталось без изменений.

Суд кассационной инстанции пояснил, что вышеуказанная позиция была ошибочной. Арбитражному суду, при рассмотрении таких дел, следует руководствоваться ст.77 «Закона об акционерных обществах», которая, в свою очередь, сочетается с другими нормами закона по определениям рыночной стоимости имущества.

Судебные споры по недвижимости

В последнее время, как в судах общей юрисдикции, так и в арбитражных судах, существенно возросло количество споров, связанных с недвижимостью. Для подобной категории дел характерными признаками являются длительность и высокая цена спора. Так же следует отметить, что подобный вид правоотношений регулируется очень большим количеством правовых норм, а судебная практика по сходным категориям дел подчас бывает неоднозначна и противоречива. Какие бывают виды споров, связанных с недвижимостью, и как их разрешить в соответствии с действующим законодательством.

Виды споров в сфере недвижимости

С точки зрения Гражданского кодекса РФ (далее -ГК РФ) любая сделка, в том числе и связанная с недвижимостью, может повлечь за собой возникновение спора. Текущая ситуация в сфере оборота недвижимости такова, что граждане довольно часто для сопровождения сделок обращаются к риелторам, чем к специализирующимся на недвижимости юристам. Между тем, перед риелтором стоит задача как можно скорее продать недвижимость, и зачастую он не имеет необходимых теоретических знаний и практических навыков для разрешения спора, который может возникнуть при приобретении либо продаже недвижимости.

С недвижимостью тесно связана такая категория споров как жилищные, например, при сносе и расселении из ветхого жилья, выселении жильцов — нанимателей, вытекающие из ошибок при приватизации. Сюда же относятся споры, связанные с действиями или бездействием государственных и муниципальных органов власти, обязанными обеспечивать граждан жилыми помещениями.

Обратите внимание!

Понятие недвижимости закреплено в ст. 130 ГК РФ. Под недвижимой вещью закон понимает земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Условно судебные споры, которые возникают с приобретением недвижимости, можно разделить на следующие виды:

• споры жителей многоквартирных жилых домов;
• споры субъектов долевой недвижимости (жильцов коммунальных квартир, либо квартир, которые находятся в общей собственности);
• споры собственников земельных участков и индивидуальных жилых домов.

К самым распространенным спорам, связанным с недвижимостью, можно отнести:

• приобретение права собственности на жилые объекты;
• о признании договоров на отчуждение недвижимого имущества недействительными;
• дела о признании права собственности на жилье;
• дела, связанные с ошибками при приватизации квартир;
• о выселении, а также снятии с регистрационного учета;
• споры, связанные с самовольными перепланировками;
• споры, возникающие из договоров аренды жилой недвижимости;
• судебные дела, связанные с ипотекой объекта недвижимости;
• споры, связанные с приобретением жилья путем долевого строительства;
• административные споры с органами муниципальной и государственной власти в сфере предоставления жилых помещений гражданам.

Пути решения споров по недвижимости

Как и для других категорий споров, так и для споров по недвижимости, характерны следующие пути их решения:

• внесудебный — состоит в написании претензий лицам, которые нарушают те либо иные ваши права. Как правило, этот способ решения споров не является достаточно эффективным, поскольку из-за высоких цен на недвижимость, даже в случае явного несоответствия их действий закону, стороны добровольно не отказываются от своих притязаний. К внесудебному методу разрешения споров можно так же отнести и медиацию, то есть разрешение спора между сторонами посредником либо третейским судом, однако такой метод разрешения споров не получил широкого распространения в РФ;
• судебный — состоит в подаче искового заявления в суд.

Минимизировать риски, связанные со сделками с недвижимостью и вытекающими из таких сделок судебными спорами, поможет обращение к опытному юристу. Он может оказать следующий спектр услуг:

• устная консультация;
• составление договоров с учетом особенностей ситуации клиента;
• составление процессуальных и сопровождающих сделку документов по недвижимости;
• экспертиза уже существующих договоров, а так же правоустанавливающих документов;
• ведение дел по недвижимости в судах, в том числе сбор доказательств;
• получение документов, необходимых для заключения сделки (выписки справки);
• организация и ведение переговоров между сторонами.

Споры касательно недвижимости лучше всего решать путем переговоров, и наши специалисты готовы приложить максимум усилий, чтобы оппоненты пришли к соглашению. Мы гарантируем индивидуальный подход к каждому клиенту с учетом специфики и особенностей ситуации, используя передовые правовые технологии и эффективное применение законодательных норм.

Споры, связанные со сделками с недвижимостью

Истцы обратились в суд с иском к ответчикам о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: , указав, что истец Рыфляк В. Д. является нанимателем указанной квартиры на основании договора социального найма № от дд.мм.гггг, ква.

Выборгский Решение 465444 Решение суда о снятии жилого дома с кадастрового учета

Истцы обратились в суд с иском к ФГБУ Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице филиала по КО, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по .

Заводский Решение 465433 Решение суда о прекращении ипотеки в силу закона

Истец обратился в суд с иском к Лычкиной Елене Геннадьевне Трухину Евгению Андреевичу о прекращении ипотеки в силу закона. Требования мотивируют тем, что По договору купли-продажи жилого строения — индивидуального жилого дома и земельного участка .

Заводский Решение 465431 Решение суда о снятии жилого дома с кадастрового учета

Истец обратилась в суд с иском к ФГБУ Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице филиала по КО, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по .

Заводский Решение 465429 Решение суда о признании права собственности на нежилое строение-здание по приобретательной давности

Истец Гилев В.И. обратился в суд с иском к КУМИ г. Кемерово о признании права собственности на нежилое строение-здание по приобретательной давности. Требования мотивированы тем, что истец является владельцем нежилого здания, площадью 130 кв.м., ка.

Заводский Отказано 465143 Решение суда о понуждении к заключению основанного договора

Кузьмин В.Н. обратился в суд с исковым заявлением о понуждении ответчиков заключить с ним основанной договор купли-продажи жилого дома по адресу: . ссылаясь в обоснование заявленных требований на следующие обстоятельства.Ответчики Джураевы явля.

Ленинский Отказано 464535 Решение суда о признании права собственности на жилое помещение

Худолеева Т.Л. обратилась в суд с иском к ответчику о признании права собственности на жилое помещение, указав, что дд.мм.гггг приобрела квартиру, расположенную по адресу: Бирюковой В.М. и Панковой Н.С. Договор купли-продажи зарегистрирован в БТИ.

Ленинский Решение 462423 Решение суда об обязании заключить основной договор купли-продажи

Истец Закурдаев А.В. обратился в суд с иском к ответчику Сергуновой О.А. с требованием об обязании ответчика заключить с истцом договор купли-продажи квартиры, назначение – жилое, площадью **** кв.м., расположенную по адресу: (кадастровый номер **.

Индустриальн. Отказано 462266 Решение суда о взыскании суммы долга по договору купли-продажи квартиры, обращении взыскания на заложенное имущество Ленинский Решение 460087 Решение суда о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации

Истец обратился в суд с упомянутыми требованиями, указав, что она зарегистрирована и проживает в неприватизированной четырехкомнатной квартире, расположенной на 1 этаже 5-ти этажного дома, общей площадью 57,7 кв.м., в том числе жилой – 41,6 кв.м. .

Автозаводский Решение 459984 Решение суда о взыскании денежных средств, обращении взыскания на заложенное имущество

Пигалева Т.В. обратилась в суд с иском к Красильникову В. В. о взыскании денежных средств, обращении взыскания на заложенное имуществ, указав, что ДАТА был заключен договор купли-продажи в соответствии с которым истец передала в собственность ( По.

Ленинский Решение 459983 Решение суда о взыскании денежных средств, обращении взыскания на заложенное имущество

Пигалева Т.В. обратилась в суд с иском к Красильникову В. В. о взыскании денежных средств, обращении взыскания на заложенное имуществ, указав, что ДАТА между ней и ответчиком был заключен договор купли-продажи в соответствии с которым продавец пер.

Ленинский Решение 453941 Решение суда об ипотеке

Родионова Е.Б., Родионов Г.П., Родионов П.Г., действующий в своих интересах и в интересах ФИО1 ., ФИО2 обратились в суд с вышеназванным иском, указывая, что 04.03.2014 г. между ними и Родионовым Г.Т. был заключен договор купли-продажи квартиры, ра.

Советский Решение 453799 Решение суда о признании права собственности

Владыкин В.А. обратился в суд с иском к Владыкиной К.В., в котором просит признать за ним право собственности на домовладение, состоящее из одноэтажного деревянного бревенчатого жилого дома, площадью кв.м. (лит. А), деревянного бревенчатого холодн.

Орджоникид. Решение 453678 Решение суда о признании права собственности прекращенным, снятии с кадастрового учета

ООО «Енисейлесстрой» обратилось в суд с иском к Елгиной И.В. о признании права собственности прекращенным.Требования мотивированы тем, что истцом по договору купли-продажи от дд.мм.гггг было приобретено ? доли в праве собственности на жилое помеще.

Железнодор. Решение 451953 Решение суда

Калашников В.А. обратился в суд с указанным иском к Калашниковой Т.В., Департаменту жилищной политики Администрации г. Омска, ссылаясь на то, что дд.мм.гггг Калашникова Т.В. приватизировала жилое помещение (квартиру) в государственном (муниципальн.

Центральный Отказано 450566 Решение суда

Князева О. В. обратилась в суд с иском к Парфеновой Н. А. о расторжении договора купли-продажи недвижимости, мотивируя требования следующим. Князева О. В. является собственником квартиры, расположенной по общей площадью 82,6 кв.м., в том числе жил.

Кировский Отказано 450091 Решение суда о возврате неосновательного обогащения

Куликова А.Ю. обратилась в суд с иском к Шадриной Е.Е.о возврате задатка в связи с неисполнением взятых на себя обязательств продавцом, о возврате неосновательного обогащения.Свои требования мотивирует тем, что Куликова А.Ю. и Шадрина Е.Е. заключи.

Рудничный Решение 449924 Решение суда о государственной регистрации права собственности

Истец Матус М.Н. обратился в суд с иском к Патока Е.В., Самойлову В.В. о государственной регистрации права собственности.Требования мотивированы тем, что дд.мм.гггг между истцом и Патока Евгением Викторовичем, представляющим не только свои, но и и.

Заводский Решение 449787 Решение суда о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки

Поповы обратились в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что они заняли у Носаевой Н.В. денежную сумму в размере руб. Как гарантию исполнения обязательств ответчик предложила им передать ей в залог принадлежащие им на праве собственности по ? до.

Информационные письма Президиума ВАС РФ

ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Президиум Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО

Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости, и в соответствии со статьей 16 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации» информирует арбитражные суды о выработанных рекомендациях.

Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости

1. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Облпотребсоюз обратился в арбитражный суд с иском о понуждении акционерного общества зарегистрировать сделку купли-продажи жилого дома.
Судом первой инстанции в иске отказано по тому мотиву, что облпотребсоюз не обращался в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора купли-продажи.
Апелляционная инстанция отменила решение суда и приняла постановление о регистрации сделки купли-продажи недвижимости.
При этом апелляционная инстанция правомерно исходила из следующих обстоятельств.
Между облпотребсоюзом (продавцом) и акционерным обществом (покупателем) была заключена двухсторонняя сделка купли-продажи жилого дома.
Сделка сторонами исполнена. Стоимость дома уплачена покупателем продавцу, а передача осуществлена по акту приема-передачи.
Правомерность заключения этого договора не оспаривалась.
Покупатель не обращался с требованием зарегистрировать эту сделку в регистрирующий орган, поскольку утратил к ней интерес из-за ее убыточности.
Пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено: если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.
Договор продажи жилого дома согласно статье 558 Кодекса подлежит обязательной государственной регистрации.
Поскольку сделка исполнена, а правообладатель ее не зарегистрировал, облпотребсоюз правомерно обратился за защитой своих интересов в суд.
Апелляционная инстанция бездействие акционерного общества обоснованно квалифицировала как уклонение от государственной регистрации сделки.
Данное решение суда является основанием для возникновения у соответствующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки.

2. До государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости он не вправе совершать сделки по его отчуждению.

Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи строения, заключенного между индивидуальным частным предприятием и обществом с ограниченной ответственностью.
В обоснование своих требований истец указал, что продал строение по договору купли-продажи индивидуальному частному предприятию, которое, не уплатив его стоимости и не зарегистрировав перехода права собственности, перепродало строение обществу с ограниченной ответственностью.
Получив плату за строение от покупателя, директор частного предприятия скрылся.
Арбитражный суд отказал акционерному обществу в иске.
В соответствии с пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Статьей 551 Кодекса предусмотрена государственная регистрация перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли-продажи.
Поскольку право собственности на строение у индивидуального частного предприятия не возникло, оно не вправе было отчуждать это имущество другому лицу.
Общество с ограниченной ответственностью, покупая у индивидуального частного предприятия здание, не проверило документы о наличии у продавца прав собственника, в частности данных о регистрации, хотя было обязано это сделать, то есть действовало неосмотрительно, на свой страх и риск.
С учетом изложенного кассационная инстанция правомерно отменила решение суда первой инстанции и удовлетворила исковые требования акционерного общества.

3. Договор купли-продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности.

Комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании стоимости помещения магазина, приобретенного по договору купли-продажи, заключенному на основании результатов аукциона, и пеней за просрочку оплаты.
Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал в полном объеме. При рассмотрении спора судом установлено, что сумма основного долга погашена ответчиком до предъявления иска. Во взыскании пеней отказано в связи с тем, что договор не зарегистрирован в установленном порядке, то есть не вступил в законную силу. В этом случае, по мнению суда первой инстанции, договорная ответственность не применяется.
Апелляционная инстанция не согласилась с решением суда и удовлетворила исковые требования комитета о взыскании с общества пеней за просрочку оплаты в размере, предусмотренном договором.
При этом апелляционная инстанция обоснованно сослалась на следующие обстоятельства.
В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В статье 433 Кодекса указано, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (статья 558) и договора купли-продажи предприятия (статья 560). Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества.
Регистрация перехода права собственности (статья 551 Кодекса) не означает регистрации самого договора купли-продажи.
Поэтому договор купли-продажи здания следует считать заключенным с момента его подписания согласно пункту 1 статьи 433 Кодекса, а не с момента государственной регистрации.

4. В случае передачи в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте, покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены, а не ограничения пределов правопреемства.

Товарищество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по управлению имуществом о внесении изменений в договор купли-продажи. Истец просил включить в договор пункт о том, что покупатель становится правопреемником прав и обязательств приобретаемого предприятия в соответствии с условиями конкурса.
В обоснование исковых требований истец указал, что комитет по управлению имуществом объявил в условиях конкурса, опубликованных в печати, что продаваемое предприятие — магазин «Овощи» — имеет кредиторскую задолженность в размере 10 млн. рублей. Однако после оформления договора купли-продажи выяснилось, что фактическая кредиторская задолженность предприятия составляет 40 млн. рублей.
Решением арбитражного суда в иске отказано. Апелляционная и кассационная инстанции не нашли оснований для изменения принятого решения.
Отказывая в иске, суд правомерно сослался на следующие обстоятельства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 559 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (статья 132 Кодекса), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе предавать другим лицам. В пункте 2 статьи 132 указано, что в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, права требования, долги, а также права на обозначения и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
Внесение в договор условия, которое ограничивало бы правопреемство покупателя по обязательствам приобретенного предприятия объемом кредиторской задолженности, указанным в печатном сообщении об условиях конкурса по продаже магазина, не основано на приведенных выше положениях Кодекса.
В то же время покупатель в силу пункта 3 статьи 565 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать уменьшения покупной цены в случае передачи ему в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте, если продавец не докажет, что покупатель знал о таких долгах (обязательствах) во время заключения договора и передачи предприятия.
Такие требования истцом не заявлялись и не были предметом судебного разбирательства.

5. Сделки купли-продажи недвижимости по результатам приватизации государственного имущества в зависимости от оснований для признания их недействительными могут быть ничтожными либо оспоримыми.

6. Для отчуждения недвижимого имущества, внесенного в уставный капитал акционерного общества, решение общего собрания об уменьшении уставного капитала требуется в случаях, установленных законодательством.

Акционерное общество (продавец) предъявило иск к коммерческому банку (покупателю) о признании недействительным договора купли-продажи здания. В обоснование исковых требований акционерное общество указало, что здание внесено в уставный капитал и его продажа влечет за собой уменьшение этого капитала. Согласно уставу вопросы уменьшения уставного капитала отнесены к компетенции общего собрания, которое не принимало решения о продаже здания и уменьшении уставного капитала.
Акционерному обществу в иске отказано. При вынесении решения арбитражный суд правомерно исходил из следующих обстоятельств.
В соответствии со статьей 213 Гражданского кодекса Российской Федерации коммерческие организации являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям.
Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (статья 209 Кодекса).
В данном случае оспариваемая сделка совершена генеральным директором акционерного общества в пределах предоставленных ему полномочий. Согласно уставу он мог совершить сделку по отчуждению имущества, стоимость которого не превышает 20 процентов балансовой стоимости активов общества. Стоимость проданного здания не превысила этого размера. Каких-либо ограничений на отчуждение внесенного в уставный капитал имущества учредительные документы не содержат.
Уставный капитал в балансе предприятия отражается в денежном выражении, а не в виде конкретных видов внесенного имущества.
В соответствии с пунктом 4 статьи 35 и пунктом 2 статьи 79 Федерального закона «Об акционерных обществах» решение общего собрания об отчуждении недвижимого имущества требуется в случае, если стоимость чистых активов общества в результате этой сделки окажется меньше его уставного капитала, а также при совершении крупной сделки на сумму, превышающую 50 процентов балансовой стоимости активов.
Из представленного акционерным обществом бухгалтерского баланса такой вывод не вытекает.
Таким образом, довод истца о том, что оспариваемая сделка осуществлена лицом с превышением предоставленных полномочий, не основан на законодательстве и положениях устава.

7. Не завершенный строительством объект может быть предметом договора купли-продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации.

Прокурор предъявил иск в интересах отделения Сбербанка о признании недействительным договора купли-продажи не завершенного строительством объекта, заключенного между акционерным обществом и обществом с ограниченной ответственностью.
В обоснование иска прокурор указал, что отделение Сбербанка приобрело у акционерного общества не завершенный строительством объект по договору купли-продажи. Объект передан по приемо-сдаточному акту, оплачен покупателем. Однако переход права собственности не зарегистрирован, поскольку комитет по земельным ресурсам отказался произвести такую регистрацию. Несмотря на наличие указанного договора, акционерное общество продало этот же объект обществу с ограниченной ответственностью.
При рассмотрении данного спора возник вопрос о том, может ли быть предметом договора купли-продажи не завершенный строительством объект недвижимости и подлежит ли регистрации переход права собственности.
В соответствии со статьей 129 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.
Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе.
Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством.
Таким образом, эти объекты не изъяты из гражданского оборота и могут отчуждаться собственником другим лицам.
В силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся объекты, прочно связанные с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
В статье 219 Кодекса указано, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии со статьей 8 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.
Из материалов дела следовало, что на участке возведен фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, данный объект является объектом недвижимости.
В связи с этим комитет по земельным ресурсам, осуществляющий в этом регионе регистрацию и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость, на основании Указа Президента Российской Федерации от 11.12.93 N 2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о права на недвижимость» обязан был произвести регистрацию перехода прав на не завершенный строительством объект и земельный участок.
Отказ комитета от государственной регистрации заинтересованная сторона может обжаловать в арбитражный суд.
Поскольку спорное имущество обременено правами отделения Сбербанка на основании договора купли-продажи, продавец (акционерное общество) потерял право распоряжаться им любым способом.
С учетом изложенного суд обоснованно удовлетворил иск прокурора.

8. Если обязательства по договору купли-продажи исполнены сторонами надлежащим образом, продавец не вправе требовать внесения изменения в этот договор в части увеличения цены проданного имущества.

Акционерное общество предъявило иск к обществу с ограниченной ответственностью о внесении в пункт 3.1 договора купли-продажи имущественного комплекса изменений об увеличении цены в соответствии с переоценкой основных фондов, предусмотренной постановлением Правительства Российской Федерации.
Арбитражный суд исковые требования удовлетворил, сославшись на то, что покупатель допустил просрочку в оплате и последний платеж произвел в период, когда должна была производиться переоценка основных фондов.
Однако судом не учтены следующие обстоятельства.
Между акционерным обществом (продавцом) и обществом с ограниченной ответственностью (покупателем) заключен договор купли-продажи имущественного комплекса.
В пункте 3.1 договора указана цена комплекса. Стоимость перечислена продавцу частями. Имущество передано покупателю по акту приема-передачи после его полной оплаты.
Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Согласно статье 408 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства сторон прекращаются в связи с исполнением.
Поскольку обязательства сторон по договору исполнены, у суда отсутствовали правовые основания для увеличения цены по пункту 3.1 договора, прекратившего свое действие, и взыскания разницы в ценах.
С учетом изложенного Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отменил судебные акты и отклонил исковые требования акционерного общества.

9. Невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.

Комитет по управлению имуществом продал товариществу с ограниченной ответственностью автозаправочную станцию.
В договоре предусмотрена обязанность покупателя уплатить стоимость автозаправочной станции продавцу, а продавца — передать ее покупателю после оплаты.
Обязательства по оплате покупателем не исполнены, вследствие чего комитет предъявил ему иск о расторжении договора.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор по требованию одной из сторон может быть расторгнут по решению суда при существенном его нарушении другой стороной.
Согласно пункту 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» отказ покупателя от внесения платежа за приобретенный им объект приватизации не может рассматриваться в качестве основания для признания сделки недействительной, поскольку он не мог иметь место при ее совершении, а в силу пункта 2 статьи 450 Кодекса должен признаваться основанием для расторжения договора купли-продажи приватизированного объекта.
Статьей 29 Федерального закона «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» также предусмотрено право продавцов в случае нарушения покупателями условий договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества предъявлять иски о расторжении сделок приватизации.
Поскольку покупатель допустил существенное нарушение условий договора, суд правомерно расторг заключенный договор.

10. Акционерное общество, приобретшее имущество у товарищества с ограниченной ответственностью, созданного в порядке приватизации, не вправе требовать от комитета по управлению имуществом продажи ему нежилого помещения, в котором находятся это имущество, на условиях, предусмотренных пунктом 4.9 Основных положений программы приватизации.

Акционерное общество предъявило иск к комитету по управлению имуществом о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого помещения.
Из представленных в арбитражный суд документов следовало, что товарищество по результатам конкурса приобрело имущество кафе муниципального предприятия общественного питания (кроме нежилого помещения) и в последующем продало его акционерному обществу. Акционерное общество заключило с комитетом долгосрочный договор аренды помещения кафе.
Решением арбитражного суда исковые требования удовлетворены на основании пункта 2.6 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 24.12.93 N 2284*.
Между тем суд при вынесении решения не учел следующие обстоятельства.
В соответствии с пунктом 2.6 Государственной программы приватизации право приобретать в собственность арендуемые нежилые помещения имеют граждане, осуществляющие предпринимательскую деятельность, предприятия, в уставном капитале которых доли (паи), находящиеся в государственной, муниципальной собственности, составляют не более 25 процентов, в случае, если договор аренды был заключен ими на основании конкурса или аукциона, а также товарищества и акционерные общества созданные в порядке приватизации.
В пункте 5.9 Программы указано, что физические и юридические лица, ставшие собственниками приватизированных государственных и муниципальных предприятий на аукционе (конкурсе), имеют право приобретать в собственность занимаемые нежилые помещения, не вошедшие в состав приобретенного ими имущества, сразу после вступления в силу договора купли-продажи предприятия.
В соответствии с пунктом 4.5 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, утвержденных Указом Президента Российской Федерации от 22.07.94 N 1535*, право на приобретение в собственность сданных в аренду нежилых помещений в порядке, предусмотренном пунктом 4.9 основных положений программы приватизации, также имеют только первичные приобретатели государственного или муниципального имущества.
Поскольку акционерное общество не относится к субъектам, указанным в пунктах 2.6, 5.9 Государственной программы приватизации и пункте 4.5 Основных положений программы приватизации, имеющим право на выкуп нежилого помещения, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отменил решение суда и отказал акционерному обществу в иске.

11. Арендатор, заключивший договор аренды нежилого помещения на основании аукциона, имеет право на выкуп арендуемого помещения в собственность.

Акционерное общество предъявило иск к комитету по управлению имуществом о понуждении заключить договор купли-продажи арендуемого нежилого помещения.
Арбитражный суд отклонил исковые требования по тому мотиву, что акционерное общество не относится к числу арендаторов, которые имеют право на выкуп арендуемого помещения в соответствии со статьями 5.14.5 и 5.14.6 Государственной программы приватизации.
Кассационная инстанция отменила решение суда первой инстанции и удовлетворила иск акционерного общества по следующим основаниям.
Согласно пункту 2.6 Государственной программы приватизации и пункту 4.5 Основных положений программы приватизации, на которые ссылался истец, право на приобретение в собственность сданных в аренду зданий, строений, сооружений, помещений в нежилых домах, находящихся в аренде или фактическом владении, пользовании этих предприятий в процессе их уставной деятельности, предоставляется гражданам и их объединениям, осуществляющим предпринимательскую деятельность, предприятиям, не более 25 процентов уставного капитала которых находится в государственной и (или) муниципальной собственности, в случае, если договор аренды был заключен ими на основании конкурса или аукциона объектов нежилого фонда.
Акционерное общество, в уставном капитале которого доля муниципального имущества составляла менее 25 процентов, заключило договор аренды на основании аукциона, поэтому имеет право на приобретение в собственность арендованного помещения. Следовательно, комитет по управлению имуществом должен заключить с ним договор купли-продажи.

12. Арендатор, не выкупивший арендованное имущество, не вправе отчуждать его третьим лицам.

Комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском к товариществу с ограниченной ответственностью и акционерному обществу о признании недействительным договора купли-продажи здания кафе, заключенного между ответчиками, и применении последствий недействительности сделки. Об отчуждении здания комитет узнал только в 1996 году, когда акционерное общество (покупатель) обратилось к нему за получением документа, подтверждающего право собственности на это здание.
При рассмотрении данного дела установлено, что между комитетом по управлению имуществом и товариществом, являющимся правопреемником арендного предприятия, был переоформлен ранее заключенный договор аренды с правом выкупа. Товарищество оплатило переданное в аренду имущество при его выкупе частично. Не выкупив здание кафе, товарищество продало его акционерному обществу.
Поскольку товарищество не приобрело право собственности на здание кафе, оно не вправе было распоряжаться имуществом, относящимся к муниципальной собственности, и отчуждать его другому юридическому лицу.
Следовательно, арбитражный суд обоснованно удовлетворил исковые требования комитета по управлению имуществом.
Апелляционная и кассационная инстанции решение суда первой инстанции оставили без изменения.

13. В решении арбитражного суда по спору о понуждении комитета по управлению имуществом заключить договор купли-продажи помещения должна быть отражена оценка всех условий, на которых стороны обязаны заключить договора, а в резолютивной части указаны предмет и существенные условия договора.

Товарищество с ограниченной ответственностью предъявило иск к комитету по управлению имуществом о понуждении заключить договор купли-продажи арендованного помещения на основании законодательства о приватизации.
Решением арбитражного суда иск удовлетворен, на комитет возложена обязанность заключить договор купли-продажи помещения на условия проекта, представленного истцом.
В проекте покупатель указал цену помещения и размер его площади.
В заседании комитет оспаривал возможность заключения договора, не выдвигая каких-либо возражений против его конкретных условий. Однако впоследствии не согласился с ценой помещения, поскольку покупателем цена была определена с нарушением пункта 4.9 Основных положений программы приватизации. Более того, между сторонами возникли разногласия о конкретных помещениях, приобретаемых товариществом по этому договору.
В соответствии со статьей 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (ст.173 АПК РФ 2002 г.) по спору о понуждении заключить договор в резолютивной части указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.
Если суд приходит к выводу об обоснованности иска, он обязан рассмотреть представленный истцом проект договора с точки зрения законности всех его условий и в том случае, когда ответчик против них не возражает.
Цена является существенным условием договора купли-продажи. При выкупе арендованного помещения она определяется в порядке, предусмотренном пунктом 4.9 Основных положений программы приватизации. Поэтому суд был обязан проверить условие о цене, указанное покупателем в договоре. Подлежал также проверке вопрос о правомерности требований истца на приобретение в собственность конкретных помещений, указанных в проекте договора.
Поскольку арбитражный суд вынес решение о понуждении комитета по управлению имуществом заключить договор купли-продажи нежилого помещения, не проверив законности условий этого договора, кассационная инстанция отменила это решение и направила дело на новое рассмотрение.

* Далее — Государственная программа приватизации, Программа.
* Далее — Основные положения программы приватизации.

Статья написана по материалам сайтов: pravo21vek.ru, sud-praktika.ru, www.arbitr.ru.

»

Председатель Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации