Судебная практика по недвижимости
Любая сделка по купле-продаже недвижимости обладает достаточно серьезными рисками, ведь в случае обмана со стороны недобросовестного контрагента второй участник сделки может понести серьезные убытки.
Организации и другие юридические лица достаточно часто становятся участниками сделок по купле-продаже недвижимости и выступают в качестве покупателей. Недвижимые объекты приобретаются в качестве офисных помещений, дополнительных мест для размещения работников и т.д. К имуществу юридического лица также могут относиться и отдельные заводы, фабрики, производственные комплексы.
Абсолютно любые права на недвижимость, а также сделки с ней, должны удостоверяться и регистрироваться в порядке, предусмотренном законодательством РФ. Само право собственности, а также права владения, пользования и распоряжения также возникают только после того, как все необходимые процедуры были успешно пройдены, а документация получена на руки.
При наличии каких-либо нарушений при оформлении сделки ее можно признать недействительной. Действующее законодательство выделяет два основных вида таких сделок — ничтожные и оспоримые.
Сделка купли-продажи недвижимости может быть признана недействительной только по решению суда. Для этого должны иметься существенные основания, например, неосведомленность одного из участников сделки о ее истинном смысле и т.д. Также причиной станут и другие факты обмана со стороны контрагента.
Рассмотрим соответствующий пример. Открытое акционерное общество подало исковое заявление в арбитражный суд в адрес Общества с ограниченной ответственностью, с требованиями признать ранее заключенную сделку купли-продажи недействительной.
Основания для исковых требований заключались в следующем: заявитель считал, что стоимость недвижимости, являющейся предметом договора, была установлена генеральным директором Общества единолично, а это является нарушением действующего законодательства.
Суд первой инстанции вынес отказ, мотивируя его тем, что рыночная стоимость имущества, которое было продано по договору купли-продажи, составляет не более 25% балансовой стоимости активов общества.
Исходя из этого, для назначения стоимости имущества не требовалось участие совета директоров, а руководитель организации имел полное право на принятие самостоятельного решения о размере стоимости объекта недвижимого имущества.
Апелляционная инстанция, в свою очередь, ранее вынесенное решение отменила, мотивировав это тем, что, в соответствии с требованиями законодательства, цена абсолютно любой сделки купли-продажи, независимо от ее суммы, должна определяться общим решением совета директоров. Исключения составляют те случаи, когда стоимость устанавливается судом либо иным органом, имеющим официальные полномочия на данные действия.
Генеральный директор не может одиночно установить стоимость недвижимого имущества, следовательно, ранее заключенную сделку купли-продажи необходимо признать недействительной.
Но суд кассационной инстанции вынес отмену постановления суда апелляционной инстанции. Следовательно, первоначально принятое решение об отклонении исковых требований заявителя осталось без изменений.
Суд кассационной инстанции пояснил, что вышеуказанная позиция была ошибочной. Арбитражному суду, при рассмотрении таких дел, следует руководствоваться ст.77 «Закона об акционерных обществах», которая, в свою очередь, сочетается с другими нормами закона по определениям рыночной стоимости имущества.
Судебные споры по недвижимости
В последнее время, как в судах общей юрисдикции, так и в арбитражных судах, существенно возросло количество споров, связанных с недвижимостью. Для подобной категории дел характерными признаками являются длительность и высокая цена спора. Так же следует отметить, что подобный вид правоотношений регулируется очень большим количеством правовых норм, а судебная практика по сходным категориям дел подчас бывает неоднозначна и противоречива. Какие бывают виды споров, связанных с недвижимостью, и как их разрешить в соответствии с действующим законодательством.
Виды споров в сфере недвижимости
С точки зрения Гражданского кодекса РФ (далее -ГК РФ) любая сделка, в том числе и связанная с недвижимостью, может повлечь за собой возникновение спора. Текущая ситуация в сфере оборота недвижимости такова, что граждане довольно часто для сопровождения сделок обращаются к риелторам, чем к специализирующимся на недвижимости юристам. Между тем, перед риелтором стоит задача как можно скорее продать недвижимость, и зачастую он не имеет необходимых теоретических знаний и практических навыков для разрешения спора, который может возникнуть при приобретении либо продаже недвижимости.
С недвижимостью тесно связана такая категория споров как жилищные, например, при сносе и расселении из ветхого жилья, выселении жильцов — нанимателей, вытекающие из ошибок при приватизации. Сюда же относятся споры, связанные с действиями или бездействием государственных и муниципальных органов власти, обязанными обеспечивать граждан жилыми помещениями.
Обратите внимание!
Понятие недвижимости закреплено в ст. 130 ГК РФ. Под недвижимой вещью закон понимает земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Условно судебные споры, которые возникают с приобретением недвижимости, можно разделить на следующие виды:
- споры жителей многоквартирных жилых домов;
- споры субъектов долевой недвижимости (жильцов коммунальных квартир, либо квартир, которые находятся в общей собственности);
- споры собственников земельных участков и индивидуальных жилых домов.
К самым распространенным спорам, связанным с недвижимостью, можно отнести:
- приобретение права собственности на жилые объекты;
- о признании договоров на отчуждение недвижимого имущества недействительными;
- дела о признании права собственности на жилье;
- дела, связанные с ошибками при приватизации квартир;
- о выселении, а также снятии с регистрационного учета;
- споры, связанные с самовольными перепланировками;
- споры, возникающие из договоров аренды жилой недвижимости;
- судебные дела, связанные с ипотекой объекта недвижимости;
- споры, связанные с приобретением жилья путем долевого строительства;
- административные споры с органами муниципальной и государственной власти в сфере предоставления жилых помещений гражданам.
Пути решения споров по недвижимости
Как и для других категорий споров, так и для споров по недвижимости, характерны следующие пути их решения:
- внесудебный — состоит в написании претензий лицам, которые нарушают те либо иные ваши права. Как правило, этот способ решения споров не является достаточно эффективным, поскольку из-за высоких цен на недвижимость, даже в случае явного несоответствия их действий закону, стороны добровольно не отказываются от своих притязаний. К внесудебному методу разрешения споров можно так же отнести и медиацию, то есть разрешение спора между сторонами посредником либо третейским судом, однако такой метод разрешения споров не получил широкого распространения в РФ;
- судебный — состоит в подаче искового заявления в суд.
Минимизировать риски, связанные со сделками с недвижимостью и вытекающими из таких сделок судебными спорами, поможет обращение к опытному юристу. Он может оказать следующий спектр услуг:
- устная консультация;
- составление договоров с учетом особенностей ситуации клиента;
- составление процессуальных и сопровождающих сделку документов по недвижимости;
- экспертиза уже существующих договоров, а так же правоустанавливающих документов;
- ведение дел по недвижимости в судах, в том числе сбор доказательств;
- получение документов, необходимых для заключения сделки (выписки справки);
- организация и ведение переговоров между сторонами.
Споры касательно недвижимости лучше всего решать путем переговоров, и наши специалисты готовы приложить максимум усилий, чтобы оппоненты пришли к соглашению. Мы гарантируем индивидуальный подход к каждому клиенту с учетом специфики и особенностей ситуации, используя передовые правовые технологии и эффективное применение законодательных норм.
Споры, связанные со сделками с недвижимостью
# | Название | Cуд | Решение |
---|---|---|---|
548377 | Решение суда о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации |
Истцы обратились в суд с иском к ответчикам о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: , указав, что истец Рыфляк В. Д. является нанимателем указанной квартиры на основании договора социального найма № от дд.мм.гггг, ква.
Истцы обратились в суд с иском к ФГБУ Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице филиала по КО, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по .
Истец обратился в суд с иском к Лычкиной Елене Геннадьевне Трухину Евгению Андреевичу о прекращении ипотеки в силу закона. Требования мотивируют тем, что По договору купли-продажи жилого строения — индивидуального жилого дома и земельного участка .
Истец обратилась в суд с иском к ФГБУ Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице филиала по КО, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по .
Истец Гилев В.И. обратился в суд с иском к КУМИ г. Кемерово о признании права собственности на нежилое строение-здание по приобретательной давности. Требования мотивированы тем, что истец является владельцем нежилого здания, площадью 130 кв.м., ка.
Кузьмин В.Н. обратился в суд с исковым заявлением о понуждении ответчиков заключить с ним основанной договор купли-продажи жилого дома по адресу: . ссылаясь в обоснование заявленных требований на следующие обстоятельства.Ответчики Джураевы явля.
Худолеева Т.Л. обратилась в суд с иском к ответчику о признании права собственности на жилое помещение, указав, что дд.мм.гггг приобрела квартиру, расположенную по адресу: Бирюковой В.М. и Панковой Н.С. Договор купли-продажи зарегистрирован в БТИ.
Истец Закурдаев А.В. обратился в суд с иском к ответчику Сергуновой О.А. с требованием об обязании ответчика заключить с истцом договор купли-продажи квартиры, назначение – жилое, площадью **** кв.м., расположенную по адресу: (кадастровый номер **.
Истец обратился в суд с упомянутыми требованиями, указав, что она зарегистрирована и проживает в неприватизированной четырехкомнатной квартире, расположенной на 1 этаже 5-ти этажного дома, общей площадью 57,7 кв.м., в том числе жилой – 41,6 кв.м. .
Пигалева Т.В. обратилась в суд с иском к Красильникову В. В. о взыскании денежных средств, обращении взыскания на заложенное имуществ, указав, что ДАТА был заключен договор купли-продажи в соответствии с которым истец передала в собственность ( По.
Пигалева Т.В. обратилась в суд с иском к Красильникову В. В. о взыскании денежных средств, обращении взыскания на заложенное имуществ, указав, что ДАТА между ней и ответчиком был заключен договор купли-продажи в соответствии с которым продавец пер.
Родионова Е.Б., Родионов Г.П., Родионов П.Г., действующий в своих интересах и в интересах ФИО1 ., ФИО2 обратились в суд с вышеназванным иском, указывая, что 04.03.2014 г. между ними и Родионовым Г.Т. был заключен договор купли-продажи квартиры, ра.
Владыкин В.А. обратился в суд с иском к Владыкиной К.В., в котором просит признать за ним право собственности на домовладение, состоящее из одноэтажного деревянного бревенчатого жилого дома, площадью кв.м. (лит. А), деревянного бревенчатого холодн.
ООО «Енисейлесстрой» обратилось в суд с иском к Елгиной И.В. о признании права собственности прекращенным.Требования мотивированы тем, что истцом по договору купли-продажи от дд.мм.гггг было приобретено ? доли в праве собственности на жилое помеще.
Калашников В.А. обратился в суд с указанным иском к Калашниковой Т.В., Департаменту жилищной политики Администрации г. Омска, ссылаясь на то, что дд.мм.гггг Калашникова Т.В. приватизировала жилое помещение (квартиру) в государственном (муниципальн.
Князева О. В. обратилась в суд с иском к Парфеновой Н. А. о расторжении договора купли-продажи недвижимости, мотивируя требования следующим. Князева О. В. является собственником квартиры, расположенной по общей площадью 82,6 кв.м., в том числе жил.
Куликова А.Ю. обратилась в суд с иском к Шадриной Е.Е.о возврате задатка в связи с неисполнением взятых на себя обязательств продавцом, о возврате неосновательного обогащения.Свои требования мотивирует тем, что Куликова А.Ю. и Шадрина Е.Е. заключи.
Истец Матус М.Н. обратился в суд с иском к Патока Е.В., Самойлову В.В. о государственной регистрации права собственности.Требования мотивированы тем, что дд.мм.гггг между истцом и Патока Евгением Викторовичем, представляющим не только свои, но и и.
Поповы обратились в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что они заняли у Носаевой Н.В. денежную сумму в размере руб. Как гарантию исполнения обязательств ответчик предложила им передать ей в залог принадлежащие им на праве собственности по ? до.
Информационные письма Президиума ВАС РФ
ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Президиум Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости, и в соответствии со статьей 16 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации» информирует арбитражные суды о выработанных рекомендациях.
Председатель Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации |