+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Вопрос по выкупу земли из аренды

Земля – уникальный и невосполнимый ресурс, который является основной как для реализации бизнес-проектов, для которых необходимы здания или сооружения, так и для личного подсобного хозяйства.

Раньше, до вступления в силу Земельного кодекса РФ, можно было приватизировать здания, сооружения и целостные имущественные комплексы, а землю под ними можно было только арендовать у государства или муниципальных органов либо брать в бессрочное пользование.

С 30 октября 2007 г. вступили в силу положения Федерального закона №212-ФЗ от 24.07.2007, которые были направлены на обеспечение слияния государственных и муниципальных земельных участков и находящихся на них объектов в единые объекты недвижимости.

В соответствии с этими положениями все юридические лица негосударственных форм собственности, занимавшие землю на правах бессрочного пользования, обязаны были приобрести землю в собственность или оформить договор аренды земли до 1.01.2010 г.

Более длительный срок переоформления – до 1.01.2013 г. — был установлен для юридических лиц, занимавших земельные участки, через которые проходят трубопроводы, линии связи и электропередач, автомобильные, железные дороги и иные подобные объекты.

За нарушение сроков такого переоформления в ст. 7.34 КоАП для юридических лиц предусмотрен штраф от 20 тыс. до 100 тыс. руб.

Для физических лиц такие временные ограничения не устанавливались, однако в результате осуществления масштабной кадастровой оценки, а также переоценки участков земли многие владельцы недвижимости столкнулись с существенным увеличением арендных платежей за землю и серьезно задумались над вопросом выкупа земли.

Что представляет собой процедура выкупа земли из аренды

Данная процедура включает в себя ряд этапов, число которых может быть различным в зависимости от месторасположения участка, региона или муниципалитета, к которому относится участок, вида разрешенного использования земли, особенностей выкупающего ее субъекта и множества других факторов.

Выкуп земельного участка может быть произведен с единовременной выплатой полной стоимости или с рассрочкой платежа.

Основные этапы процедуры выкупа, как правило, следующие:

  1. заключение договора, предусматривающего уплату авансового взноса за приобретение земельного участка;
  2. оценка рыночной стоимости земли и сравнение ее с кадастровой стоимостью;
  3. принятие решения о купле-продаже земли;
  4. составление договора купли-продажи, а также его нотариальное заверение;
  5. оформление государственного акта на землю.

Если изначально отсутствовал проект землеотвода земельного участка, то в первую очередь необходимо подать заявление для получения разрешения на разработку такого проекта. После получения разрешения происходит собственно разработка и согласование проекта землеотвода с последующей государственной экспертизой проекта.

В случае, если кадастровая стоимость участка окажется выше рыночной, то необходимо провести ее переоценку, для чего можно обратиться в территориальный орган Росреестра.

Договор купли-продажи земельного участка предусматривает переход права собственности к арендатору. Его содержание и порядок оформления регламентируется статьями 609 и 624 ГК РФ. Участие владельца земли (арендодателя) при составлении договора обязательно. Арендодателю на руки должна быть выдана оферта (предварительное соглашение), при невозможности его личного присутствия она отправляется ему заказным письмом с уведомлением и приложением письма, в котором указываются основные данные по сделке: сумма выкупа, порядок, сроки уплаты, и т.д.

Если арендодатель по каким-то причинам уклоняется от оформления договора купли-продажи земли, арендатор имеет право обратиться в суд. При совершении сделки на основании решения суда стоимость выкупа определяется по результатам экспертизы, порученной независимому оценщику.

В каких случаях возможен выкуп

Юридические лица и граждане, имеющие недвижимость, расположенную на участках, арендованных у государственных и муниципальных органов, могут выкупить эти участки в свою собственность на законных основаниях, руководствуясь положениями ст. 36 Земельного кодекса РФ. Если на участке нет объекта недвижимости, то соответствующие органы организуют продажу земли на конкурентных основаниях, путем аукционных торгов, что может существенно повысить цену земли. Чтобы этого избежать, лучше предварительно возвести на участке какое-либо строение (баню, сарай, летнюю кухню и т.п.), зарегистрировать его, и только после этого оформлять документы о выкупе. Лица, имеющие в собственности сооружения, находящиеся на выкупаемых государственных и муниципальных участках, имеют исключительное право на выкуп соответствующего участка.

В случае, когда на выкупаемом участке имеется приватизированное строение либо сооружение, цена выкупа участка не должна превышать его кадастровую стоимость. Вид собственника (государство или муниципалитет) никоим образом не влияет на цену выкупа.

До 01.01.2012 г. у собственников земельных участков с находящимися на нем объектами недвижимости была возможность выкупить свои участки по льготным ценам: в пределах крупных городов с населением свыше 3 млн. чел. – за сумму до 20 % кадастровой стоимости, на остальных территориях – в пределах 2,5 % кадастровой стоимости. С 2012 г. такие земельные участки уже выкупаются за сумму, равную 100% кадастровой стоимости.

Религиозные организации могут выкупать землю, на которых расположены строения, здания и сооружения религиозного, а также благотворительного назначения – на все время использования этих зданий.

Что касается земель сельскохозяйственного назначения, то арендатор может воспользоваться исключительным правом выкупа арендованного участка только по истечении 3-х лет с момента подписания договора аренды и при условии надлежащего использования земель, в противном случае он лишается преимущественного права на выкуп.

Площадь выкупаемых земельных участков законодательно не ограничена. Срок аренды при выкупе не имеет значения.

Государственные органы могут устанавливать запреты на реконструкцию и строительство объектов, однако такой запрет правомерен только в отношении государственной собственности, но не муниципальной. Кроме того, не может быть правомерным запрет в случае реконструкции объектов капстроительства, если она не приводит к изменению использования земельного участка.

Порядок выкупа арендованных земельных участков

Лицу, заинтересованному в выкупе арендованного земельного участка, следует обратиться в исполнительный орган государственной власти либо орган местного самоуправления.

Для этого потребуются следующие документы:

  • паспорт;
  • квитанция об уплате госпошлины;
  • договор аренды земельного участка;
  • заявление по установленной форме.

После подачи заявления нужно согласовать с органами власти вопрос о приобретении земельного участка. Затем в отдел Управления Росреестра следует предоставить:

  • договор купли-продажи;
  • заявление для перехода права собственности;
  • квитанцию об оплате стоимости земли;
  • квитанцию (копию) об уплате госпошлины;
  • постановление о предоставлении участка, выданное органами местного самоуправления;
  • документацию с расчетом стоимости выкупа земельного участка оценочной комиссией.

Документация оформляется в течение 20 дней, после чего заявитель вступает в право собственности.

Порядок выкупа земельного участка из аренды в собственность

Порядок выкупа земельного участка из аренды определяется соглашением сторон или локальными актами муниципального образования. Для аренды с выкупом приемлемы нормы ГК РФ, регулирующие особенности сделки купли-продажи недвижимости.

Для оформления собственности на землю, полученную от государства или муниципалитета, необходима процедура проведения торгов, выиграв которые победитель получает право на заключение арендного договора.

Законодательство России

Земельный кодекс РФ определяет статус объектов землепользования, основные начала их использования. Закон регулирует отношения между арендаторами и собственниками территории, затрагивающие публично-правовой интерес. Частный интерес выведен за пределы земельного законодательства и регулируется положениями Гражданского кодекса.

  1. Основные правила аренды земли изложены в ст. 22–24 ЗК РФ.
  2. Оформить договоры аренды земли без права выкупа в собственность необходимо с учетом ГК РФ — гл. 34.
  3. Для выкупа применяются правила о договоре купли-продажи недвижимости — ст. 548–559 ГК РФ.

Выкупить сельскохозяйственные земельные участки, оформить договоры бессрочной аренды следует с учетом глав 2–3 Федерального закона № 101, принятого в 2007 году. Выкуп может проводиться передачей объекта из государственной (муниципальной) собственности коммерческим и частным лицам.

  1. Порядок приватизации земельных участков регулируется ФЗ № 178 от 21.12.2001.
  2. Правила оплаты земельного налога устанавливаются НК РФ — ст. 397–398.
  3. Решение споров по договору аренды проводится согласно Постановлению Пленума ВАС РФ № 73 от 17.11.2011.
  4. На сделку аренды распространяются правила ст. 153–165.1 ГК РФ.
  5. Если спорные ситуации затрагивают коммерческие интересы сторон, то используют нормы АПК РФ.

В остальных ситуациях судебное разбирательство осуществляется по правилам ГПК РФ. Для обжалования государственных и муниципальных нормативных актов следует руководствоваться положениями КАС РФ.

Земельный участок находится в аренде

Землю из аренды можно приобрести в законную собственность, если на это есть согласие самого собственника. Оформление зависит от правового статуса объекта и его законного владельца.

Стороны должны придерживаться положений ст. 22–24 ЗК РФ. Аренда возможна на все земельные участки, за исключением объектов, указанных в п.4 ст. 27 ЗК РФ. Размер платы за право пользования землей устанавливается сторонами добровольно или муниципальными актами.

Обычно арендатор земли может свободно передать свои права другим лицам, если только запрет на передачу не установлен в договоре. Допускается возможность оформления земли в субаренду.

Для этого требуется уведомить арендодателя. Правоотношения между собственником и арендатором могут быть установлены на конкретный срок или не иметь временных ограничений.

Для аренды земельного участка с правом выкупа в собственность необходимо, чтобы:

  • земля была свободной в обороте;
  • объекты землепользования были доступны для выкупа. Например, отдельные категории земель не могут быть проданы иностранцам;
  • участок использовался по назначению. За этим следят контрольно-надзорные органы (отделы при муниципальных образованиях, Росимущество и т. д.).

Перед согласованным выкупом арендованного земельного участка в собственность стороны должны соблюдать правило первоочередной аренды. Оно установлено ГК РФ — ст. 621.

Арендатору разрешено обратиться в суд за взысканием убытков, которые были вызваны из-за необоснованного отказа продлить договор.

После истечения срока сделки, и при молчании обеих сторон она продлевается на уже неопределенное время. Изменения в документ могут быть внесены только при согласии сторон или по судебному решению.

Условия предоставления

Предусмотрено несколько способов оформления соглашения с правом выкупать участки земли после аренды.

Земля может передаваться:

  • после принятия арендодателем оферты арендатора и согласования всех условий сделки;
  • при участии в публичных торгах, которые инициирует администрация муниципалитета;
  • в бесплатное пользование, с правом последующего выкупа (для молодых специалистов, трудоустраивающихся в сельской местности или многодетным семьям, планирующим строить собственный дом);
  • через аукцион, который инициируют граждане;
  • по упрощенной схеме, без публичных торгов — для ведения крестьянско-фермерского хозяйства, строительства многоквартирного дома или социального объекта.
Это интересно:  Не выплатили зарплату при увольнении куда обращаться

Для выкупа благоустроенного земельного участка, с незавершенным объектом ИЖС из аренды в собственность необходимо, чтобы такая земля была свободна от прав третьих лиц и использовалась по назначению.

Порядок выкупа муниципальной земли устанавливается уполномоченными органами. Оформить участок в собственность можно, если достигнута цель использования земельного объекта — построен дом, регулярно выращивается урожай, реконструировано сооружение.

При подписании срочного договора аренды с правом выкупа учитывается расположение на участке зданий и сооружений. Обычно они тоже передаются в аренду, если в договоре не предусмотрены иные условия.

Права и обязанности

В российском гражданском праве предусмотрена свобода договора, за исключением случаев понуждения к заключению сделки при ранее взятых на себя обязательствах.

Стороны сами вправе определить права и обязанности, с соблюдением норм ст. 22–24 ЗК РФ и гл. 34 ГК РФ. Но при выкупе земельного участка учитываются следующие права сторон.

За арендатором закрепляется право:

  • вносить авансовые платежи за земельный участок раньше согласованного срока;
  • сдавать полученный участок в субаренду или бесплатное использование;
  • отказаться от договора, заблаговременно предупредив об этом арендодателя;
  • использовать землю по целевому назначению: заниматься сельским хозяйством, проводить строительные работы и другой законной деятельностью.

В обязанности арендатора входит:

  • использовать землю только в предусмотренных целях;
  • выкупить объект, подписать акт приема-передачи земельного участка;
  • своевременно вносить арендные и выкупные платежи.

До того как контрагенты выкупили арендованный участок земли — также определяются права и обязанности арендодателя.

Среди прав выделяют возможность:

  • следить за правильностью использования объекта;
  • своевременно получать арендную и выкупную плату;
  • требовать возмещения вреда при порче земли;
  • отказывать в выкупе при существенном нарушении порядка использования участка.

Целевое назначение земельного участка устанавливается исходя из земельного законодательства и технической документации. Оно не может быть произвольно изменено.

Размер арендной и выкупной платы определяется на усмотрение сторон. В счет оплаты аренды и (или) выкупа арендодатель вправе получить продукцию арендатора или другое ценное имущество.

Когда можно выкупать землю

Срок выкупа земельного участка в собственность оговаривается в договоре. Передача права собственности проводится после завершения аренды и оплаты выкупной стоимости.

Стороны могут договориться о постепенной оплате выкупной цены, в том числе в ее счет может быть зачислена часть арендных платежей.

Можно согласовать условие о том, что при досрочной оплате всей выкупной цены арендатор освобождается от арендных платежей и приобретает право собственности на объект землепользования.

После прекращения аренды на оплату выкупной цены может быть отведен любой период времени — в зависимости от договоренности и интересов сторон.

Порядок выкупа земли из аренды

Он предусматривается в арендной сделке или в договоре земельной аренды с правом выкупа жилого помещения и объекта землепользования. Стороны сами вправе устанавливать время, место, порядок передачи выкупной суммы. Основное условие — действительность договора, который должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Арендатор и арендодатель вправе воспользоваться услугами нотариуса, в присутствии которого может состояться передача выкупной стоимости за земельный участок и объекты, находящиеся на нем (жилой дом, предприятие и т. д.).

Процедура выкупа начинается после завершения аренды:

  • арендатор уведомляет собственника земли о готовности передать деньги. Это может быть сделано заранее условленным способом — через электронную почту, заказным письмом и т. д.;
  • место передачи (перечисления) суммы также определяется сторонами;
  • контрагенты могут установить юридический факт, на основании которого производится передача права собственности — постройка, ввод в эксплуатацию дома или промышленного сооружения и т. д.;
  • выкуп завершается подписанием акта приема-передачи участка и регистрацией его в Росреестре.

Москва и область

В Москве и Московской области оформления в частную собственность участков земли, на которой расположены постройки — довольно редки.

Для таких случаев существует закон от 14 мая 2003 №27 «О землепользовании … в г. Москве» предусматривающий порядок оплаты за аренду земли.

Как и в других частях России в Москве чаще всего землю, на которой расположена недвижимость, берут в пользование по заключенным соглашениям аренды.

Для Московской области выкуп в частное владение арендованной земли, с имеющимися там строениями, распространенное явление.

Санкт-Петербург

Для СПБ действует закон от 2010 №59-19 регламентирует цену выкупа арендованных земельных участков в собственность.

В нем описаны различные ситуации по приобретению земли, но суть в том, что платить нужно (для нашего случая) — 25% от суммы кадарстровой оценки.

Необходимый пакет документов

Документы, требуемые для выкупа земельного участка, предусматривают:

  • договор возмездного пользования (право выкупа может быть определено дополнительным соглашением);
  • кадастровый и технический паспорт на землю;
  • акт приема–передачи участка;
  • документ, подтверждающий оплату выкупной стоимости;
  • документ об оплате госпошлины при регистрации права собственности.

Размер государственной пошлины определяется ст. 333.33 НК РФ. Она составляет 2 тыс. рублей — для физического лица и 22 тыс. рублей для гражданина (п.22).

За регистрацию права собственности на объект землепользования, используемый для огорода, сада, личного подсобного и дачного хозяйства, ИЖС, надо заплатить 350 р.

Причины отказа по выкупу

Отказ возможен, если нарушены условия аренды: участок используется не по назначению, арендатор портит землю, отказывается платить.

Передача права собственности не состоится, если суд признает аренду недействительной по иску заинтересованного лица — сособственника земли (дольщика), законного представителя собственника — когда объект землепользования находится в собственности несовершеннолетнего или признанного недееспособным взрослого лица.

Выкуп может быть отменен, если выяснится, что участок был передан с нарушением правил проведения публичных торгов.

Арендатор вправе требовать передачи права собственности в судебном порядке. Тогда ему следует доказать законность сделки и полное выполнение всех ее условий.

Стоимость услуги

Цена выкупа земли в собственность в 2017 году берется из расчета процента от кадастровой стоимости участка. Процентная ставка колеблется от 1,5% до 15%.

Вопрос по выкупу арендуемой земли у администрации города.

В прошлом году в загородном доме взял в аренду участок земли 550 кв. м в аренду у администрации города, который прилегает к моему участку. Земли сельхоз назначения, на части участка жена выращивает клубнику. На этом участке построил и узаконил некапитальное техническое помещение площадью 19 кв. м для хранения инвентаря. Месяц назад подал заявку на выкуп, так как есть строение, и мне говорили что имею права не дожидаться 3 года с момента заключения аренды. Вчера пришел отказ — с бредовым обоснованием, цитирую: площадь земельного участка 545 кв. м несоизмерима площади земельного участка, необходимого для эксплуатации строения площадью 19 кв. м! Получается что мне нужно было построить тех сооружение на все 500 кв. м чтоли? Подскажите — законно ли это и имею ли я по закону право на выкуп не дожидаясь 3-х лет?

9 ответов на вопрос от юристов 9111.ru

Поэтому подавайте в суд иск согласно ст. 218 КАС РФ.

Там рассмотрят доводы ответчика-муниципалитета.

Может, иную причину для получения в аренду найдут.

Обжалуйте отказ согласно ст 218 кас рф, подавайте административное исковое заявление, обоснуйте все в иске и суд примет решение.

Пунктом 1 части 5 статьи 27 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» предусмотрено, что при кадастровом учёте в связи с уточнением границ земельного участка орган кадастрового учёта принимает решение об отказе в осуществлении данного кадастрового учёта также в случае, если в результате данного кадастрового учёта площадь этого земельного участка, определённая с учётом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, будет больше площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости, на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с федеральным законом для земель соответствующего целевого назначения и разрешённого использования, или, если такой размер не установлен, на величину более чем десять процентов площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости.

Таким образом, осуществление кадастрового учёта в связи с уточнением границ земельного участка возможно в случае, если в результате кадастрового учёта площадь земельного участка будет больше площади, сведения о которой содержатся в государственном кадастре недвижимости, но не более чем на установленную величину.

—пробуйте обжаловать отказ в суде. Статья 218. Предъявление административного искового заявления об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего и рассмотрение административного дела по предъявленному административному исковому заявлению

[Кодекс административного судопроизводства РФ] [Глава 22] [Статья 218]

Удачи вам и всего хорошего, с уважением юрист Лигостаева А.В.

С 01 марта 2015 года ст.36 ЗК утратила силу. Но ввели ст.39.20. Там говорится о разных собственниках, но не говорится о площади недвижимости. Главное требование — ваше право собственности на эту недвижимость должно быть зарегистрировано. Если у вас с этим все в порядке — то обжалуйте отказ в порядке, предусмотренным КАС РФ

Вообще наличие хозпостройки никак не может влиять на возможность предоставления в собственность такого участка земли, поскольку его использование — в с/х целях предполагает в первую очередь выращивание с/х культур, фермерство, а будут ли на этой земле постройки или нет, это уже не важно. Другой вопрос, как максимально вы сейчас используете землю — пару грядок на такой площади явно говорит об отсутствии хоть какого-либо подобия ведения с/х деятельности, фермерства. Поэтому ваш вопрос и ситуация довольно-таки спорные, тут нужно на месте разбираться и тщательно анализировать ситуацию для принятия верного решения. Нанимайте юриста и обжалуйте отказ в административном порядке, статьи 218 КАС РФ.

Статья 3. Задачи административного судопроизводства

Задачами административного судопроизводства являются:

2) защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений;

Статья 4. Право на обращение в суд с административным исковым заявлением

1. Каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Это интересно:  Сроки проведения капитального ремонта многоквартирного дома

Статья 22. Подача административного искового заявления по месту жительства, месту нахождения административного ответчика

1. Административное исковое заявление к органу государственной власти, иному государственному органу, органу местного самоуправления, избирательной комиссии, комиссии референдума, организации, наделенной отдельными государственными или иными публичными полномочиями, подается в суд по месту их нахождения, к должностному лицу (за исключением судебного пристава-исполнителя), государственному или муниципальному служащему — по месту нахождения органа, в котором указанные лица исполняют свои обязанности. Административное исковое заявление об оспаривании решений, действий (бездействия) судебного пристава-исполнителя подается в суд района, на территории которого исполняет свои обязанности указанное должностное лицо.

Статья 24. Подсудность по выбору административного истца

2. Административное исковое заявление к федеральному органу исполнительной власти, вытекающее из деятельности его территориального органа, может быть подано также в суд по месту нахождения территориального органа.

3. Административное исковое заявление об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, иных государственных органов, органов местного самоуправления, организаций, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц (за исключением судебных приставов-исполнителей), государственных и муниципальных служащих может подаваться также в суд по месту жительства гражданина, являющегося административным истцом, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, — по месту нахождения организации, являющейся административным истцом.

Вам все правильно ответили. Поставить некапитальное строение и 19 кв.м. и требовать в связи с этим выкуп всего земельного участка сельхозназначения 550 кв.м — вот это настоящий бред. Смысла нет обжаловать в суд, Вам откажут все равно.

Чтобы получить земелю сельхозназначения в собственность нужно доказать, что вы являетесь эффективным пользователем земли.

Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.01.2017)

Статья 8. Купля-продажа земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения

1. При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

2. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

3. В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

4. Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Статья 9. Аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

1. В аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

2. Договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и соглашение об установлении частного сервитута в отношении такого земельного участка могут быть подписаны лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанных договора и соглашения соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности.

3. Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет, за исключением случаев, установленных настоящим Федеральным законом.

Для сенокошения и выпаса скота договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет.

4. В договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных статьями 8 и 10 настоящего Федерального закона.

5. В случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

6. Площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается.

8. В пределах срока действия договора аренды при передаче арендатором арендных прав земельного участка в залог согласие участников долевой собственности на это не требуется, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Статья 10. Предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности

1. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

4. Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

Земельные участки, находящиеся в фонде перераспределения земель, могут передаваться гражданам и юридическим лицам в аренду, а также предоставляться им в собственность на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

5. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, гражданам для сенокошения и выпаса скота в аренду в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

При этом выкуп арендуемого земельного участка в собственность не допускается.

5.1. Земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, передается использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов в случае, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство обратились в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или договора аренды такого земельного участка в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок. При этом цена такого земельного участка устанавливается в размере не более 15 процентов его кадастровой стоимости, а арендная плата — в размере 0,3 процента его кадастровой стоимости.

Орган местного самоуправления муниципального образования, в собственности которого находится земельный участок, выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, не позднее чем в течение двух недель со дня возникновения права муниципальной собственности на такой земельный участок обязан опубликовать в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и разместить на своем официальном сайте в сети «Интернет» (при его наличии) информацию о возможности приобретения такого земельного участка на условиях, предусмотренных настоящим пунктом. Указанная информация размещается также на информационных щитах, расположенных на территории данного муниципального образования.

(п. 5.1 введен Федеральным законом от 29.12.2010 N 435-ФЗ)

6. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды или на праве безвозмездного пользования на срок не менее чем пять лет.

В случае, если в правоустанавливающих документах на земельные участки крестьянских (фермерских) хозяйств, предоставленные или приобретенные в установленном законодательством РФ порядке до дня вступления в силу Федерального закона от 28.12.2013 N 446-ФЗ, указаны наименования видов разрешенного использования, отличающиеся от наименования, устанавливаемого в соответствии с данным Федеральным законом (в ред. 28.12.2013), переоформление правоустанавливающих документов на такие земельные участки не требуется (Федеральный закон от 28.12.2013 N 446-ФЗ)

7. Приобретение сельскохозяйственными организациями, а также крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности права собственности на земельные участки или права аренды земельных участков, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения приобретаются в собственность по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации в размере не более 15 процентов кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий. Законами субъектов Российской Федерации устанавливаются случаи бесплатного предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

8. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду на срок до пяти лет крестьянским (фермерским) хозяйствам, сельскохозяйственным организациям, участвующим в программах государственной поддержки в сфере развития сельского хозяйства, для ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности без проведения торгов.

В случае, если в орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, поступило несколько заявлений о предоставлении такого земельного участка в аренду, соответствующий земельный участок предоставляется в порядке, установленном статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации.

Это интересно:  Как выглядят новые полюса омс

Выкуп земельного участка из аренды в собственность

Не у всех граждан получается сразу приобрести требующийся им земельный участок в собственность, особенно если речь идет о представителе среднего класса. Альтернативой для многих является оформление аренды. Таким образом, землю можно использовать как для постройки жилья, так и для начала собственного бизнеса. А впоследствии, при определенных условиях, арендатор может даже выкупить земельный участок из аренды в собственность. Однако у этой процедуры есть ряд особенностей, которые лучше изучить заранее.

Кто может выкупить землю из аренды в собственность?

В случае земельных участков, срок аренды может исчисляться годами, и все это время арендатор будет исправно выплачивать положенную сумму. Но, если он не откажется от идеи владения этой землей, рано или поздно идея выкупа станет актуальной. Но кто может рассчитывать на возможность выкупить земельный участок из аренды в собственность?

В целом, это могут сделать и частные лица, и организации, владеющие недвижимостью на арендуемом у государства (муниципалитета) участке. Во втором случае основной причиной может быть желание вести коммерческую деятельность на должным образом зарегистрированной территории и без дополнительных выплат в государственный бюджет.

Проще всего это сделать тем гражданам РФ, у которых имеются собственные постройки на данной территории. Причем это могут быть и жилые дома, которые еще находятся на этапе закладывания фундамента или установки стен. В этом случае нужно просто зарегистрировать объект как незавершенное строительство, и можно подавать заявление на выкуп земли из аренды в собственность.

Право можно реализовать и без объектов недвижимости на территории земельного участка. Если владелец территории — частное лицо или фирма, то значительных отличий от предыдущего варианта не будет. Но в случае, если владелец — государство, все усложняется. Участок, после одобрения запроса на его выкуп, выставляется на аукцион, что может привести к значительному росту цены земли, если есть другие претенденты.

Условия выкупа земельного участка

Чтобы получить возможность выкупить земельный участок, нужно учесть ряд условий. Это касается как самой земли, так и текущего арендатора.

Перечень условий для получения возможности выкупить земельный участок:

  • Основание для использования земли — это пожизненное наследственное владение.
  • Территория находится в постоянном бессрочном пользовании.
  • Есть действующий арендный договор.

Но эти условия являются только дополнительными. Основное, благодаря которому можно получить право выкупить земельный участок и стать его полноправным владельцем — наличие на данной территории какого-либо строения (что уже упоминалось выше). Причем этап процедуры роли не играет. Даже если здания как такового нет, а есть только фундамент, землю под ним можно оформить в собственность.

Пошаговая инструкция оформления участка

Относительно недавно процедура выкупа участка была настолько трудной, что большинство признавали ее невозможной. Но благодаря изменениям в Земельном Кодексе, процесс упростился, хотя и по-прежнему остается весьма длительным и трудоемким.

Процедура выкупа земельного участка из аренды:

  1. Обращение к владельцу земельного участка с заявлением о выкупе территории. В этом документе указывается не только намерение на осуществление процедуры. Арендатор должен также сослаться на первоначальный договор или приложение к нему, дающие такое право.
  2. Проведение кадастровой оценки участка. Эту процедуру проводит вызванный кадастровый инженер. Факторы, которые влияют на общую стоимость — площадь, географическое расположение, наличие на территории построек или насаждений и др.
  3. Постановка участка на кадастровый учет. Начинается почти одновременно с предыдущим пунктом, но затем участники соглашения аренды должны явиться в органы кадастрового учета с планом территории, результатом оценки и заявлением на внесение надела в реестр (если он там уже не числился).
  4. Заключение с владельцем договора купли-продажи, если он одобрил первоначальное заявление на осуществление данной процедуры.
  5. Осуществление регистрации по вновь открытому праву собственности.

Документы, необходимые для выкупа

Пакет документов, необходимых для проведения процедуры выкупа земли из аренды в собственность, может меняться в зависимости от ситуации. Многое зависит от наличия на данной территории построек, общей площади надела, правового статуса арендатора и арендодателя, и ряда других факторов.

Базовый пакет документации, которая требуется чтобы выкупить землю из аренды в собственность:

  • Заявление к владельцу земельного участка о возможности выкупа участка. В тексте данного документа арендатор должен указать физические и кадастровые характеристики участка, основания для выкупа, а также сумма, которая будет выплачена в качестве аванса. Последнее обязательно для того, чтобы гарантировать сам факт осуществления всей процедуры.
  • Первоначальный договор аренды земельного участка со всеми приложениями. Это может включать дополнительное соглашение, в котором указывается возможность выкупить территорию в собственность (наличие данного документа значительно упростит всю процедуру).
  • Кадастровый паспорт участка.
  • Ксерокопия кадастрового плана, заверенная у нотариуса.
  • Документы, подтверждающие возможность осуществления данной сделки. Это может быть:
    • Постановление главы местной администрации о возможности совершения купли-продажи территории.
    • Предварительное соглашение с собственником земли, если территория выкупается у частного лица.
  • Квитанции об оплате всех государственных пошлин.

Дополнительный пакет документации, который может использоваться для подтверждения права выкупа земли из аренды:

  • Правоустанавливающие документы, которые были выданы собственнику участка. Это может быть договор купли-продажи, свидетельство о вступлении в наследство или дарственная.
  • Согласие со стороны супруга/супруги на совершение сделки. Требуется только лицам, состоящим в законном браке.
  • Документы, подтверждающие согласие со стороны органов опеки и попечительства, если в результате заключения сделки будут затронуты интересы несовершеннолетних членов семьи.
  • Документы, которые подтверждают отсутствие задолженностей и обременений на данном земельном участке. В качестве препятствий для процедуры могут выступить налоговые задолженности, ограничения на эксплуатацию земли или на ее оборот, включая процедуру купли-продажи.

На основании вышеперечисленной документации и составляется соглашение о выкупе земельного участка.

Содержание договора должно включать следующую информацию:

  • Наименование сторон-участниц.
  • Сведения о представителях и документах, которые дают право на заключение настоящего соглашения.
  • Предмет соглашения. В данном случае это передача права собственности на земельный участок, а также сама территория. Следовательно, в этом разделе указываются все кадастровые сведения на землю.
  • Основание для заключения соглашения. Здесь достаточно сослаться на первоначальный договор аренды или дополнительное соглашение к этому документу. В соглашении должна быть зафиксирована возможность выкупа конкретного земельного надела из аренды в собственность.
  • Цена покупки. Этот раздел не должен состоять только из суммы, которую покупатель (арендатор) должен выплатить продавцу (арендодателю). Кроме этого пункт должен включать порядок взаиморасчетов за покупку и возможность внесения авансовой предоплаты.
  • Права и обязанности сторон соглашения. Этот раздел включает взаимные обязательства продавца и покупателя в отношении заключаемой сделки.
  • Форс-мажорные обстоятельства и их влияние на порядок заключения сделки. Этот раздел включает все случаи, когда сделка будет признана недействительной. Важно учитывать, что включать могут только те ситуации, которые никак не зависят от сторон соглашения, и на которые они никак не могут повлиять.
  • Реквизиты сторон-участниц соглашения. Для физических лиц это включает все паспортные данные, а для юридических — фактический и юридический адрес фирмы, банковские реквизиты, данные из ЕГРЮЛ и т.д.
  • Подписи сторон-участниц соглашения и дата составления документа.

Кроме этой документации, в зависимости от ситуации, могут потребоваться и другие справки и свидетельства. От супругов может потребоваться предоставление свидетельства о браке, а если у них есть ребенок — возможно, надо будет предоставить его свидетельство о рождении и разрешение от органов опеки и попечительства на сделку.

Стоимость земельного участка при выкупе

Цена земельного участка, который арендатор намерен выкупить, зачастую является одним из определяющих факторов, которые повлияют на тот факт, будет сделка заключена, или нет. Для того, чтобы заранее оценить свои возможности, нужно знать, как рассчитать стоимость выкупа земельного участка, находящегося в аренде.

Для оценки стоимости подобного имущества на территории РФ разработаны два механизма:

  1. Посредством расчета процента от кадастровой стоимости земли.
  2. Посредством анализа данного рынка и расчета стоимости для конкретного участка, используя полученные данные.

В обоих случаях, стоимость формируется на основании рынка земельных участков. То есть, кадастровая стоимость равна средней цене для одного квадратного метра недвижимости с поправкой на физические особенности конкретной группы участков в определенном регионе.

Когда могут отказать?

Перевод земли в собственность из аренды — трудоемкая и длительная процедура, к которой нужно подходить с максимальной ответственностью. И почти гарантированно, гражданин столкнется с рядом проблем которые, потенциально, могут привести к отказу.

Наиболее трудно выкупить землю у местной администрации по кадастровой стоимости. В этом случае участок будет выставлен на торги, и арендатор должен будет предоставить наибольшую стоимость на аукционе. Единственное преимущество у него в этом случае — он узнает о проводимых торгах первым. Но если арендатору не удастся предложить наибольшую цену за землю, ему откажут в праве ее выкупа, и у территории появится новый владелец. Потенциально, ее потом можно будет выкупить уже у него, но тут возможны свои сложности.

Также отказ на перевод земли в собственность из аренды возможен в том случае, если кадастровые документы на участок заполнены неправильно. Это случается иногда даже не по вине арендатора, а из-за некомпетентности кадастрового инженера, или трудностей при его работе на участке (например, из-за «оползания» границ в овраг или их нарушения недобросовестными соседями).

Еще одна причина отказа на оформление земли в собственность основана на сложностях в согласовании перехода права на владение. Причем противодействие чаще возникает не со стороны арендодателя, а от государственных органов. Например, если сделка, по мнению органов опеки и попечительства, задевает интересы несовершеннолетнего, то они могут воспрепятствовать ее осуществлению.

Также часто отказывают, если у заявителя нет полного пакета необходимой документации. Этот момент большинством считается одним из самых сложных для реализации, но оформить земельный участок в собственность, если нет документов, невозможно.

Статья написана по материалам сайтов: provashiprava.ru, www.9111.ru, ahrfn.com.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector