Образец договора купли продажи доли в квартире

Гражданское и жилищное законодательство содержит понятие долевой собственности на объекты недвижимости. Это означает, что несколько человек могут быть владельцами одной и той же квартиры. Каждый владеет определенной долей в общем праве собственности, и он может распоряжаться ею как угодно, но с соблюдением ограничений, установленных законом. В частности, в 2019 году, имеются особенности заключения договора купли-продажи доли в квартире, незнание которых может повлечь за собой его расторжение по решению суда.

Содержание

Что такое собственность в долях и как ее продавать?

Причины возникновения долевой собственности на жилье разнообразны. Несколько владельцев у квартиры или дома могут появиться в результате приватизации жилья. По условиям наследования часто объект достается нескольким родственникам умершего. Сюда же можно отнести и раздел совместного имущества супругов. Жилье невозможно разделить между собственниками физически, поэтому каждый из них имеет свою долю только в праве собственности.

Часто возникают ситуации, когда такое жилье хотят продать либо все собственники одновременно, либо кто-то один. Такая сделка является сложной и реализуется путем заключения договора купли-продажи доли в квартире, образец которого можно скачать здесь и необходимо переделать под конкретный случай. Так как продажа даже одной части жилья затрагивает права всех собственников, то такие сделки имеют ряд особенностей:

  • у остальных владельцев имеется приоритет на покупку выставленной на продажу доли;
  • договор купли-продажи доли в квартире должен быть обязательно нотариально удостоверен;
  • если хотя бы одной или несколькими долями владеют несовершеннолетние, то необходимо получить разрешение органов опеки на совершение отчуждения.

Как правильно продать свою долю в квартире?

Прежде чем заполнять бланк договора купли-продажи доли в квартире продавец обязан отправить уведомления о своем намерении всем остальным владельцам, даже тем, местонахождения которых в текущий момент неизвестно. В этом случае письмо направляют на последний известный адрес.

В уведомлении указывают желаемую стоимость продажи. Можно приложить образец предварительного договора купли-продажи квартиры с долями. После этого нужно ждать месяц, чтобы реализовать свое право на отчуждение недвижимого имущества. Если пропустить эту процедуру, то суд вполне может отменить эту сделку при поступлении заявления любого собственника.

Необходимость нотариального заверения

Чтобы избежать подобных исков, законодатель запретил продавать долевую собственность без участия нотариуса. Последний обязан проверить все обстоятельства сделки и установить круг заинтересованных лиц.

Нотариальный договор купли-продажи доли необходим и в коммунальной квартире.

Тариф нотариуса за договор купли-продажи доли в квартире зависит от того, кто его составлял. Ведь помимо госпошлины необходимо оплатить и так называемые технические услуги специалиста. Если образец договора купли-продажи нескольких долей квартиры был составлен самостоятельно, то нотариус не может взимать за это плату.

Права несовершеннолетних детей

Чтобы соблюсти права несовершеннолетних законодатель ограничил возможность родителям заключать договор купли-продажи доли квартиры, приобретенной с использованием материнского капитала. Ведь такое жилье оформлено в долевую собственность совместно с детьми. По этой причине необходимо согласие органов опеки, которое можно получить только в том случае, если несовершеннолетние обеспечены другим жильем и получат на свои банковские счета причитающуюся им долю от продажи. Воспользоваться этими деньгами дети смогут после достижения совершеннолетия или можно потратить их на приобретение другой жилплощади с позволения органов опеки. Реквизиты приказа этого ведомства в обязательном порядке должны присутствовать в тексте договора купли-продажи квартиры с долями несовершеннолетних детей.

Варианты существующих договоров

В зависимости от сложившейся ситуации предварительный договор купли-продажи квартиры, комнаты или долей в праве собственности на квартиру может иметь тот или иной вид. Самый распространенный вариант, когда собственника два. В этом случае понадобится бланк договора купли-продажи 1/2 доли квартиры, который можно скачать бесплатно с нашего сайта сайта. Он представляет собой соглашение, в котором ставят свои подписи несколько лиц. В таком договоре купли-продажи долей в квартире обязательно два продавца, а вот покупателей может быть один, два и даже больше.

Иногда один из владельцев соглашается воспользоваться своим преимущественным правом покупки и сообщает о намерении заключить договор купли-продажи доли в квартире второму собственнику. С точки зрения государства такие сделки наиболее предпочтительные, так как позволяют сосредоточить собственность в одних руках.

Отдельно стоит отметить договор купли-продажи доли в квартире с материнским капиталом, образец которого дает понять, что собственниками приобретаемого имущества наравне с родителями становятся все несовершеннолетние дети. При этом, начиная с 14 летнего возраста, они самостоятельно ставят свои подписи в документе. Иногда такой договор купли-продажи квартиры называют «с выделением долей детям», а образец можно скачать с нашего сайта.

Если посмотреть на образец договора купли-продажи доли в квартире между родственниками или бывшими супругами, то можно понять, что он ничем особым не отличается от обычного. Разница заключается только в последствиях, а именно: родственники оплачивают госпошлину в меньшем размере, а также имеют приоритетное право покупки доли.

Это интересно:  Как правильно заполнить транспортную накладную образец 2019

Что должен содержать договор?

Каких-то жестких рамок этот документ не имеет. Он составляется в произвольной форме. Если учесть, сколько берет нотариус за оформление договора купли-продажи доли квартиры, то можно научиться делать это самостоятельно и бесплатно. Тем более что в 2019 году не составляет никакого труда найти подходящий для своего случая образец. Так как же самому составить договор купли-продажи доли квартиры?

Как и любой официальный документ, он должен содержать: место и дату составления, установочные и паспортные данные сторон сделки, а также места их жительства. Важной частью договора купли-продажи квартиры в долях на двоих или более лиц является наличие подробного описания предмета и условий сделки:

  • адресных, технических и кадастровых характеристик объекта недвижимости;
  • цены реализуемого имущества и порядка выплат в случае составления договора купли-продажи доли квартиры с рассрочкой платежа;
  • ссылок на правоустанавливающий документ и его реквизиты;
  • гарантийных обязательств об отсутствии разного рода обременений и долгов по коммунальным платежам;
  • сведений о лицах, которые имеют регистрацию на продаваемой жилплощади;
  • данных о получении уведомлений другими собственниками;
  • обязанностей продавца и покупателя.

Кроме этого обязательно составляется и подписывается акт приема-передачи доли квартиры по договору купли-продажи. Только после этого договор можно передавать в Росреестр на регистрацию.

Алгоритм продажи долевой собственности

После принятия решения о продаже, в первую очередь необходимо уведомить официально всех остальных собственников о своих намерениях с указанием стоимости доли. Если согласие получено от всех, то можно начинать продавать объект. Когда хотя бы один собственник не ответил, то придется подождать 30 дней, и только после этого заниматься продажей.

После того, как найдется покупатель, нужно будет составить договор. Это можно сделать самостоятельно, обратиться к юристу или воспользоваться услугами нотариуса. Тем более что к нему все равно придется идти для нотариального удостоверения договора купли-продажи доли в квартире. Это требование законодательства обойти не удастся, так как без прохождения данной процедуры Росреестр не примет документы на регистрацию.

Впрочем, не нужно вести к нотариусу всех собственников, достаточно только взять с собой согласия.

Так какие же документы нужны для оформления договора купли-продажи доли в квартире? Их немного: паспорта участников сделки, согласия собственников, правоустанавливающие документы и квитанция об оплате госпошлины. Продажа долевой собственности требует особого внимания, но зная все особенности такой сделки, заключить договор совсем не сложно.

Договор купли-продажи доли в квартире

Тип документа: Договор купли-продажи недвижимости

Для того, чтобы сохранить образец этого документа себе на компьютер перейдите по ссылке для скачивания.

Размер файла документа: 22,4 кб

Договор о купле-продаже доли в квартире представляет собой внушительных размеров документ, который включает в себя семнадцать пунктов. Стоит отметить, что, как и любой другой договор, данный документ начинается с шапки, в которой указывается место и время проведения заполнения и подписания договора. Следующим этапом является «распределение ролей», другими словами фиксируется, кто является «Продавцом», а кто «Покупателем». Также указывается такая информация о сторонах соглашения, как ФИО и паспортные данные.

Особенности содержания рассматриваемого договора

Для того чтобы договор в дальнейшем представлял собой по-настоящему ценный документ, в нем должна быть максимально полно зафиксирована такая информация, как:

  • адрес квартиры, которая является непосредственным объектом сделки;
  • денежная сумма, в которую оценивается рассматриваемая жилая площадь;
  • обязанности каждой из сторон при выполнении данного соглашения;
  • действия при признании данного договора недействительным или при наличии возникновения форс-мажорных обстоятельств, которые будут признаны таковыми по согласию обеих сторон.

Когда на документе ставятся подписи каждого участника договора, он становится действительным.

Договор купли-продажи доли в квартире — образец

Особенности покупки или реализации комнаты

В силу ст. 288 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) одним из объектов права собственности является жилое помещение. К таким помещениям относятся (ст. 16 Жилищного кодекса РФ, далее — ЖК РФ):

  • жилой дом и его часть;
  • квартира и ее часть;
  • комната.

Таким образом, комната может быть предметом договора купли-продажи недвижимости. Договор купли-продажи комнаты составляется в том случае, если комната оформлена как отдельный объект недвижимого имущества. От него следует отличать договор купли-продажи доли в квартире:

  • При покупке комнаты в собственность покупателя переходит комната, указанная в договоре, а договор купли-продажи доли в квартире подразумевает, что в собственность покупателя конкретная комната в квартире, где он приобрел долю, не переходит. Распоряжение общей квартирой, а также ее раздел происходит по соглашению всех сособственников такой квартиры.
  • При дальнейшем распоряжении своей долей в жилом помещении (за исключением ее безвозмездной передачи) в силу ст. 250 ГК РФ сособственники будут иметь преимущественное право ее приобретения, при распоряжении комнатой соседи подобного права не имеют.

Особенности продажи квартиры, находящейся в долевой собственности

Оформление договора купли-продажи квартиры в долевой собственности происходит, когда сособственники квартиры продают свои доли одновременно одному или нескольким лицам. При продаже квартиры сособственниками в силу п. 1 ст. 42 закона «О госрегистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ требуется нотариальное удостоверение договора. Подробности можно узнать, прочитав нашу статью «Нужен ли нотариус при продаже квартиры в долях?».

Если же продажа каждой доли происходит не разово и с каждым собственником оформляется отдельный договор, то соблюсти порядок ПП покупки будет необходимо.

Это интересно:  Заявление о предварительном согласовании земельного участка образец

Особенности покупки или реализации комнаты в коммунальной квартире

В силу п. 6 ст. 42 ЖК РФ при реализации комнаты, расположенной в коммунальной квартире, собственники других комнат, находящихся в этой квартире, имеют преимущественное право купить ее. Продавец должен уведомить собственников других комнат письменно.

В уведомлении следует указать (п. 2 ст. 250 ГК РФ):

  • стоимость, по которой реализуется комната;
  • другие условия продажи, например условия проведения оплаты (одноразовая выплата, отсрочка или рассрочка платежа).

Обращаться за регистрацией перехода права к покупателю по договору купли-продажи комнаты в коммунальной квартире можно:

  • после получения отказов от покупки комнаты от всех собственников комнат, расположенных в коммуналке;
  • по истечении 30 дней с момента извещения таких собственников, если отказы не были получены.

Следует помнить, что собственникам комнат в коммуналке кроме собственно комнаты принадлежит доля в праве собственности на общее имущество. К последнему относятся помещения, расположенные в коммуналке и используемые для обслуживания нескольких комнат (кухня, коридор, кладовая, туалет, ванная комната и т. д.). Доля в праве общей собственности переходит к новому собственнику комнаты вне зависимости от того, отражен данный факт в договоре или нет (п. 3 ст. 42 ЖК РФ).

Если комната в коммуналке принадлежит одному собственнику либо находится в совместной собственности супругов, заверять сделку нотариально не нужно. Если она находится в долевой собственности, то без нотариуса не обойтись.

Образец договора купли-продажи 1/2 доли в квартире

При продаже 1/2 доли в квартире или другом жилом помещении нужно учитывать следующее:

  • Требуется уведомить второго собственника, чтобы он имел возможность воспользоваться ПП приобретения доли (исключением является тот случай, когда долю приобретает сам сособственник).
  • Уведомление о продаже доли должно содержать в себе: кадастровый номер квартиры, размер продаваемой доли в ней, адрес квартиры, цену, по которой продавец намеревается продать долю, Ф. И. О. продавца (п. 4.2 ст. 42 закона «О госрегистрации недвижимости» от 13.07.2018 № 218-ФЗ, далее — закон о госрегистрации).
  • В ответ на извещение о продаже доли необходимо получить отказ сособственника или дождаться истечения 30-дневного срока с момента его надлежащего уведомления.
  • Продажа доли в жилом помещении требует нотариального удостоверения договора (п. 1 ст. 42 закона о госрегистрации).
  • Переход права собственности на долю в жилом помещении, в том числе в квартире, должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Договор купли-продажи 1/2 доли квартиры можно скачать по ссылке: Образец договора купли-продажи доли в квартире.

Особенности покупки или реализации доли в квартире между родственниками

Говоря об особенностях договора купли-продажи части квартиры между родственниками, следует отметить, что в силу п. 3 ст. 37 ГК РФ, п. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ не могут покупать квартиры или доли в них либо продавать их детям, не достигшим 18 лет, ограниченно дееспособным или недееспособным родственникам:

  • родители;
  • опекуны, попечители, их супруги;
  • близкие родственники указанных выше лиц.

На сделки с недвижимостью, принадлежащей детям до 18 лет, ограниченно дееспособным или недееспособным членам семьи, требуется разрешение органов опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ). С правилами продажи доли, принадлежащей лицу, не достигшему 18 лет, можно ознакомиться в нашей статье «Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли?».

При продаже доли в квартире родственникам действуют общие правила сделок с долями:

  • соблюдается преимущественное право покупки доли сособственником;
  • оформляется нотариальный договор;
  • регистрируется переход права собственности.

Ознакомиться с нюансами сделок с долями, совершаемыми между родственниками, можно, прочитав нашу статью «Продажа доли в квартире между близкими родственниками».

Пакет документов на продажу доли в квартире

Для регистрации перехода права собственности на долю в жилом помещении в Росреестр представляется комплект документов в соответствии со ст. 18 закона о госрегистрации:

  • заявление о госрегистрации прав (заполняется непосредственно в МФЦ или Росреестре);
  • документы, удостоверяющие личность продавца, покупателя либо их представителей (доверенность, удостоверяющая полномочия представителя, должна быть заверена нотариально);
  • договор купли-продажи доли в квартире, удостоверенный нотариусом;
  • акт приема-передачи;
  • документы, подтверждающие право собственности продавца на реализуемую долю (выписка из ЕГРН, свидетельство о праве собственности, если имеется);
  • технический план на квартиру, составленный кадастровым инженером, если квартира ранее не была поставлена на кадастровый учет;
  • квитанция об уплате госпошлины (представлять необязательно, т. к. данные о произведенных платежах регистратор получает из информационной системы в силу п. 7 ст. 18 закона о госрегистрации);
  • доказательства уведомления других собственников квартиры о продаже доли (отказы сособственников прикладываются, если с момента их извещения прошло менее 30 дней).
  • согласия супругов покупателя и продавца на покупку/продажу доли в квартире, заверенные у нотариуса (при наличии супругов);
  • разрешение органов опеки и попечительства, если один из сособственников не достиг 18 лет, является ограниченно дееспособным или недееспособным;
  • согласие залогодателя, если доля находится в залоге (например, при покупке доли были использованы кредитные средства).

Таким образом, продать или купить комнату в квартире можно в том случае, если такая комната является отдельным объектом недвижимого имущества, на который зарегистрированы права. Ярким примером служит комната в коммуналке. При покупке последней надо помнить, что вместе с правом собственности на комнату покупатель приобретает право на долю в общем имуществе квартиры, таком как кухня или санузел. В остальных случаях речь идет о продаже доли в жилом помещении (квартире). Собственники соседних комнат в коммуналке и сособственники жилого помещения, находящегося в общей долевой собственности, имеют ПП приобретения реализуемой комнаты или доли.

Это интересно:  Консультативное заключение врача образец

Статья оказалась полезной? Подписывайтесь на наш канал RUSЮРИСТ в Яндекс.Дзен!

Как оформить договор купли-продажи доли в квартире?

Договор купли-продажи доли в квартире имеет некоторые особенности, которые необходимо учитывать при совершении сделки. Если жилье находится в долевой собственности нескольких владельцев, это не может ни каким образом ущемлять прав остальных собственников по распоряжению своими частями недвижимости. Законодательство дает возможность отчуждать и приобретать доли жилых помещений, когда соблюдаются устанавливаемые им условия.

Возможность преимущественного выкупа доли другими собственниками

У владельца есть право на реализацию только той части жилого имущества, которое ему принадлежит. Но при этом остальные совладельцы вправе её выкупить первыми.

Вначале потребуется направить письменное уведомление остальным претендентам. В нем изложить предложение о выкупе принадлежащей доли по конкретно установленной цене и условиях сделки. Ответ должен поступить в срок не более одного месяца. Если он не был направлен, то собственник может в законном порядке реализовать недвижимость по цене, не ниже той, что была указана в уведомлении.

Право преимущественной покупки не дает возможность остальным дольщикам запрещать продажу части квартиры, а лишь её приобретение в первоочередном порядке.

Если такое право было нарушено и доля в жилом помещении была выставлена на продажу до окончания месячного срока, то оно может быть восстановлено в судебном порядке. Суд может передать правомочия и обязанности покупателя, выкупившего эту часть квартиры незаконно, на владельцев, чьи интересы не были соблюдены.

Как выделить долю в квартире в натуре

Сделать это можно из общего имущества только тогда, когда такая процедура не наносит ущерба совместному владению. На практике возникают сложности, ведь в жилье сложно разделить места, предназначенные для общего пользования, включая кухонные помещения, коридор, санузел и т.д.

Конечно, теоретически это допустимо, если сделать отдельный вход в жилое пространство для каждого собственника его части. При этом проще выплатить денежную компенсацию дольщику, стремящемуся к отделению, другими участниками процесса. Владелец, продавший свою часть квартиры теряет правомочия на общее использование объекта.

В ситуации, когда сособственники не могут найти взаимопонимание и прийти к консенсусу, дело может разрешаться в районном суде по месту жительства. Соответствующее заявление должно содержать сведения о:

  1. Реквизитах паспортов сторон спора;
  2. Прошении о выделении доли в натуре;
  3. Основаниях выставления требований;
  4. Данных о результатах досудебных разбирательств;
  5. Документах, прикладываемых к иску.

Судом может быть отказано в выделе части жилого помещения по разным причинам. Наиболее распространенной из них является неделимость площади. В процессе судья может назначить особый порядок использования объекта. Например, предоставить каждому владельцу по комнате в квартире для проживания. Но недвижимое имущество, в этом случае, остается в юридическом статусе общей собственности.

Как правильно составить договор купли-продажи доли жилого помещения

Процедура реализации любого недвижимого объекта предполагает подготовку соответствующего договора. Только в этом случае сделка считается законной и имеет юридическую силу.

Нужно помнить о том, что сделка с другими заинтересованными лицами возможна только в случае, когда имеется отказ остальных дольщиков жилья на её совершение, даже если их место нахождения не известно. Извещение о готовящейся операции должно быть направлено по последнему известному адресу пребывания таких субъектов.

Договор имеет стандартную форму и подписывается всеми участниками процесса. Его не нужно нотариально удостоверять. Он сдается с необходимыми документами в территориальное подразделение Росреестра для регистрации перехода правомочий на часть жилья от одного лица к другому. Договор должен включать сведения о:

  • Паспортных данных участвующих сторон;
  • Конкретное описание реализуемой доли и самого объекта;
  • Стоимость продаваемого имущества;
  • Перечень жильцов квартиры.

Образец договора купли-продажи доли в квартире

При составлении документа необходимо учитывать его обязательные условия:

  1. Совместное решение продавца и покупателя о продаже части жилого помещения с указанием данных их паспортов, места и даты его формирования.
  2. Наиболее подробное описание продаваемого объекта с указанием технических и кадастровых характеристик, а также точного места расположения.
  3. Цена доли и порядок её выплаты.
  4. Ссылка на документ – основание возникновения права собственности на имущество.
  5. Гарантии продавца об отсутствии ареста, обременений и залоговых обязательств на долю.
  6. Условия расчета между участниками сделки.
  7. Информация о лицах, зарегистрированных на жилой площади, и их обязательствах по выписке из неё.
  8. Данные об уведомлении других дольщиков о продаже части помещений.
  9. Обязанности владельца имущества передать объект в надлежащем виде, без задолженностей по коммунальным платежам и в пригодном для проживания состоянии.
  10. Обязательства продавца о том, что он не будет отчуждать объект, передавать третьим лицам и допускать ухудшения его состояния.
  11. Договорные обязательства приобретают с момента подписания соглашения.
  12. Правомочия и обязанности сторон.
  13. Переход прав необходимо зарегистрировать в Росреестр.

Неотъемлемой частью договора является акт приема-передачи доли с подписями участников сделки.

Статья написана по материалам сайтов: dogovor-obrazets.ru, rusjurist.ru, law03.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий