+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Правовой режим единого недвижимого комплекса

Читайте также:

  1. C++BUILDER и объектно-ориентированное программирование
  2. CASE-инструментарий объектного моделирования и анализа
  3. CASE-инструментарий системно-объектного моделирования и анализа
  4. Cодержание гражданского правоотношения составляют субъективные гражданские права и субъективные гражданские обязанности их участников.
  5. I.14. Туризм как объект исследования
  6. III. Теория реального (объективного) конфликта.
  7. III. Теория реального (объективного) конфликта.
  8. Illustrator панель управления содержит параметры для текущего выбранного объекта. (В программе Adobe
  9. IV. РЕКЛАМА В КОМПЛЕКСЕ МАРКЕТИНГА
  10. IY. Комплексные дыхательные упражнения
  11. Object Services — объектные сервисы
  12. Object Services — объектные сервисы

Правовое регулирование рыночных отношений становится все более сложным, насыщенным, широко развернутым и детально проработанным. С развитием рыночной экономики существенно повышается роль правового регулирования гражданских отношений, представляющих собой ее организационную основу. Комплексы единого недвижимого имущества имеют большое значение для развития рыночной экономики Российской Федерации. Действующее гражданское законодательство в этой сфере находится на стадии становления.

В Гражданском Кодексе в статье 133.1 дается определение единого недвижимого комплекса : совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и др.), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как на одну недвижимую вещь.[380]

Одним из основных признаков комплекса недвижимого имущества является присущее ему свойство комплексности, позволяющее объединить несколько объектов в один (единый) объект.

Данный объект приобретает в результате объединения такие качества, которыми по отдельности не обладали объекты, вошедшие в его состав. Функциональное назначение каждой вещи, будучи утраченным частично, либо полностью при вхождении в комплекс, преобразует или создает в соединении с другими вещами новое свойство. Необходимо заметить, что утраченные вещные права на составные части не исчезают бесследно, а переходят в вещные нрава на новый объект — комплекс недвижимого имущества.

Состав комплекса недвижимого имущества определяется минимально возможным набором элементов, составляющих его наполнение. Такими элементами являются: земельный участок — центральный элемент; здания, сооружения или объекты незавершенного строительства, расположенные на земельном участке — дополнительные элементы.

Свойства, позволяющие названным объектам преобразовываться в единую систему комплекса недвижимого имущества, предполагают создание единой модели правового регулирования отношений, связанных с присвоением и перемещением данных материальных благ в пространстве. Такими свойствами являются: естественная связь нескольких материальных объектов, общее хозяйственное назначение, единый правовой режим составляющих комплекс элементов.[381]

На наш взгляд единый недвижимый комплекс нужно отнести к категории сложной вещи, так как он обладает необходимыми свойствами. Единый недвижимый комплекс является совокупностью разнородных вещей, составляющих единое целое в силу их использования по общему назначению. Юридическое значение выделения сложных вещей состоит в том, что они являются предметом оборота как целое. Поэтому действие сделки, заключенной по поводу такой вещи, распространяется на все ее части, если иное прямо не предусмотрено договором. С этой точки единый имущественный комплекс можно рассматривать как разновидность сложной вещи, отличающуюся тем, что в ее состав входят не только вещи, но и права и обязанности.

Необходимо отметить, что состав комплекса недвижимого имущества имеет определённую проблематику. Во-первых, для определения состава комплекса недвижимого имущества необходимо выяснить свойства и качества элементов, входящих в него и обладающих системными признаками. Во-вторых, важно определить структуру комплекса недвижимого имущества, которая предполагает наличие свойств единого целого, как в самих объектах, составляющих комплекс недвижимого имущества, так и в присущих последнем. Как явлению более высокого порядка, обладающему собственными свойствами и качествами, отличными от свойств и качеств, входящих в него элементов.

Именно особый объектный состав комплекса недвижимого имущества выделяет его из родовой категории комплексных объектов.

Свойства единого недвижимого комплекса обусловлены таким качеством, присущим каждому отдельному элементу в составе комплекса, как невозможность реализации внутреннего потенциала вне связи с другими элементами комплекса. Любой предмет материального мира содержит в себе определенные потенциальные возможности его использования на благо человека. Однако ряд таких возможностей может быть осуществлен только в совокупности с иными предметами материального мира. Так, жилой дом вне связи с земельным участком, в большинстве случаев с надворными постройками, садом и т. д. не в состоянии реализовать потребность субъекта в полной мере. Только в случае «приобщения» к жилому дому земельного участка, а также надворных построек, сада и т. д., расположенных на земельном участке, можно говорить о полном раскрытии потенциала в удовлетворении потребности человека в обладании пространством.

В судебной практике возникает ряд вопросов по данному институту. Несовершенство отдельных юридических конструкций, их некоторая противоречивость не способствуют правильному и адекватному отражению в правоприменительной сфере (посредством их реализации и применения) «правообъектности» комплексов недвижимого имущества, что приводит в ряде случаев к вынесению незаконных и необоснованных решений судами общей юрисдикции и арбитражными судами, и тем самым также не способствует полноценному включению в гражданский оборот совокупных недвижимых объектов. Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» [382]

акцентировало внимание на тех проблемах, связанных с защитой вещных прав на недвижимость.

Гражданско-правовой режим комплекса единого недвижимого имущества находится нас стадии становления, через определённый период времени станет понятно действителен ли данный институт.

Р.В. Литвинов*

К вопросу о правовых преобразованиях сферы медицинского обслуживания населения Российской Федерации в свете социальных реформ.

В Российской Федерации продолжительное время существует система обязательного медицинского страхования. Обязательное медицинское страхование является частью системы социального страхования. Социальное страхование рассматривается как гарантированная государством система мер материального обеспечения трудящихся и членов их семей в старости, при болезни, потере трудоспособности, поддержки материнства и детства, а также охраны здоровья членов общества.

Обязательное медицинское страхование, как следует из Федерального закона от 29 ноября 2010 года № 326-ФЗ «Об обязательном медицинском страховании в РФ»[383], представляет собой вид обязательного социального страхования, представляющий собой систему создаваемых государством правовых, экономических и организационных мер, направленных на обеспечение при наступлении страхового случая гарантий бесплатного оказания застрахованному лицу медицинской помощи за счет средств обязательного медицинского страхования.

Исходя из особой общественной значимости медицинского страхования, в данном исследовании мы рассмотрим основные новеллы закона об обязательном медицинском страховании, а также существующие пробелы и пути их устранения.

2013 год был ознаменован для обязательного медицинского страхования поправками в закон, регулирующий данную сферу. В частности, изменения внесены в статью, устанавливающую отнесение тех или иных субъектов к числу застрахованных лиц. Напомним, что застрахованными гражданами могут быть как работающие, так и неработающие лица. В первоначальной редакции закона, к числу неработающих граждан относились, в том числе и граждане, обучающиеся по очной форме в образовательных учреждениях начального профессионального, среднего профессионального и высшего профессионального образования. Но, с внесением поправок, из этого числа были устранены граждане, обучающиеся в образовательных учреждениях начального профессионального и среднего профессионального образования. Это вызвано тем, что с введением в действие Федерального закона от 29 декабря 2012 года №273-ФЗ «Об образовании в РФ»[384], эти организации больше не существуют как таковые. Вместо них законодательно регламентированы профессиональные образовательные организации, которые представляют собой образовательную организацию, осуществляющую в качестве основной цели своей деятельности образовательную деятельность по образовательным программам среднего профессионального образования. Следовательно, формулировка пп. «в» п. 5 ст. 10 Федерального закона «Об обязательном медицинском страховании в РФ», звучит следующим образом: «застрахованными лицами являются граждане, обучающиеся по очной форме обучения в профессиональных образовательных организациях и образовательных организациях высшего образования».

Изменения коснулись также норм, регулирующих деятельность страховых медицинских организаций. Ранее лицензирование такого рода страховых организаций осуществлялось федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по контролю и надзору в сфере страховой деятельности. В 2013 году полномочия по регулированию, контролю и надзору в сфере финансовых рынков были переданы Центральному банку Российской Федерации. Следовательно, лицензирующим органом для страховых медицинских организаций является Банк России.

Исходя из общих положений Федерального закона «Об обязательном медицинском страховании в РФ» видно, что регулирование обязательного медицинского страхования основывается на нормах Конституции Российской Федерации и нормах Федерального закона от 21 ноября 2011 года №323-ФЗ «Об основах охраны здоровья граждан в РФ»[385]. В соответствии с п. 1 статьи 41 Конституции Российской Федерации[386], каждый имеет право на охрану здоровья и медицинскую помощь. Медицинская помощь в государственных и муниципальных учреждениях здравоохранения оказывается гражданам бесплатно за счет средств соответствующего бюджета, страховых взносов, других поступлений. Следовательно, гражданин имеет право на охрану его здоровья и предоставление ему бесплатной медицинской помощи. В Федеральном законе от 21 ноября 2011 года №323-ФЗ «Об основах охраны здоровья граждан в РФ», имеются нормы, регламентирующие аккредитацию лица на право осуществления им медицинской деятельности. Аккредитация специалиста — процедура определения соответствия готовности лица, получившего высшее или среднее медицинское образование, к осуществлению медицинской деятельности по определенной медицинской специальности. Нормы об аккредитации врача-специалиста вступают в действие с 1 января 2016 года. Между тем, из Федерального закона «Об обязательном медицинском страховании в РФ» видно, что обязательное медицинское страхование основывается на принципе предоставления застрахованному лицу гарантированной бесплатной медицинской помощи. То есть на сегодняшний день не важно, какая помощь будет оказана застрахованному лицу в случае наступления страхового случая: квалифицированная или неквалифицированная. По нашему мнению, целесообразно оказывать застрахованному лицу именно квалифицированную медицинскую помощь, так как сущностью этого вида страхования являются именно умения и навыки (квалификация) врача-специалиста оказать помощь больному. Поэтому необходимо после вступления норм о квалификации специалиста в сфере здравоохранения в законную силу, внести поправки в Федеральный закон «Об обязательном медицинском страховании в РФ», направленные на то, что при обязательном медицинском страховании застрахованному лицу гарантируется предоставление квалифицированной медицинской помощи.

Подводя итог, заметим, что обязательное медицинское страхование, являясь частью системы социального страхования, на современном этапе играет большую социально-значимую роль. Пройдя большую веху своего развития, от организации взаимопомощи и больничных касс, до страховых медицинских организаций и Федерального фонда, оно показало свою актуальность и сегодня. На сегодняшний день у граждан Российской Федерации появились гарантии того, что в случае болезни им будет оказана бесплатная медицинская помощь. Да, не все так идеально. Требует улучшения материально-техническая база медицинских организаций, повышение уровня квалификации врачей-специалистов и другие проблемы, поэтому система обязательного медицинского страхования продолжит совершенствоваться для удовлетворения потребности граждан в квалифицированной медицинской помощи.

Это интересно:  Нормы трудового права регулируют

Е.В. Льяшева*

Коммерческая тайна в разрезе законодательства Российской Федерации и некоторых зарубежных стран.

Приступая к рассмотрению данной темы, необходимо заострить внимание на её актуальности для современного общества. В связи с ускоренными темпами расширения экономических отношений в разных странах возникает потребность совершенствования института коммерческой тайны, так как он является неотъемлемой частью всей конфендециальной информации, требующей особой охраны. Безусловно, изучение коммерческой тайны необходимо осуществлять не только с позиции российского законодателя, но и с учётом мировой практики. Это обусловлено тем, что зачастую российский правоприменитель ориентируется на практику иностранных государств.

Проблема правовой защиты коммерческой тайны стоит перед многими предприятиями и индивидуальными предпринимателями. Охрану конфендициальности информации регламентирует федеральный закон «О коммерческой тайне». В нём же содержится следующее определение: коммерческая тайна — конфиденциальность информации, позволяющая ее обладателю при существующих или возможных обстоятельствах увеличить доходы, избежать неоправданных расходов, сохранить положение на рынке товаров, работ, услуг или получить иную коммерческую выгоду[387]. Обратившись к законодательству ряда европейских стран, можно сказать, что к этой проблеме оно подходит весьма своеобразно. Например, в Германии под коммерческой тайной понимают информацию, обладающую следующим набором обязательных признаков: 1) доступностью данной информации известному ограниченному кругу лиц, то есть её секретность; 2) наличием у владельца тайны оправданного экономического интереса в отношении се сохранения. Обязательное выделение данного признака объясняется, в частности, необходимостью ограничения произвола владельца тайны. В российском законодательстве возможности самодеятельности администрации не ограничены. Все зависит во многом от разумного использования администрацией предоставленных ей прав; 3) волей владельца к сохранению информации втайне от непосвященных лиц. Исходя из этого, целесообразно определить коммерческую тайну как любой связанный с функционированием владельца тайны факт, доступный известному ограниченному кругу лиц, то есть секретный, в отношении которого есть явная (продемонстрированная в каком-либо акте, либо отчетливо различимая) воля владельца тайны к ее сохранению, базирующаяся на оправданном экономическом интересе[388]. По-мнению А.Э. Кузьмина, коммерческая тайна неотделима от предприятия и не может существовать отдельно.

Необходимо также рассмотреть вопросы регулирования коммерческой тайны с позиции других иностранных государств. В Великобритании отношения, связанные с коммерческой тайной, регулируются, в основном, договорами между работодателем и наемным работником; в рамках же гражданско-правовых отношений существуют «соглашения о конфиденциальности» между контрагентами. Государственные служащие, например, налоговые инспекторы, полицейские, как правило, обязуются не разглашать информацию, ставшую им известной в силу исполнения служебных обязанностей. Возложение такой обязанности осуществляется посредством подписания государственным служащим специального соглашения. Аналогично вопрос коммерческой тайны регулируется в целом ряде стран — бывших колоний Великобритании, например, в Австралии, Индии. В Австралии большая часть отраслей права, в том числе и гражданское, испытала сильнейшее влияние права Великобритании. В законодательстве Австралии нет специального закона о коммерческой тайне, однако, оно предусматривает гражданско-правовую и уголовно-правовую ответственность для лиц, виновных в разглашении или незаконном использовании конфиденциальной информации. В практике такой страны как Италия большое внимание уделяется регулированию отношений «работник — работодатель» в плане соблюдения режима коммерческой тайны. Распространено регулирование данного вопроса в рамках трудового контракта. Законодательство КНР не содержит специального акта о коммерческой тайне, но существует ряд норм, затрагивающих данный вопрос. В законодательстве США имеется специальный нормативный акт, посвященный коммерческой тайне, что в международной практике является скорее исключением, чем правилом. В.В. Рачковский отмечает, что основная масса нормативного материала о коммерческой тайне (используется термин «trade secret» — «торговый секрет») приходится на уровень отдельных штатов[389]. Законодательство Франции включает следующие направления защиты коммерческой тайны: 1) в рамках трудовых отношений на работника возлагается обязанность поддерживать режим конфиденциальности информации, работник не вправе конкурировать с работодателем после увольнения; 2) предусмотрена гражданско-правовая ответственность за «злоупотребление доверием», т. е. за разглашение коммерческой тайны лицом, которому она доверена обладателем; 3) предусмотрена уголовная ответственность для государственных служащих и должностных лиц контролирующих органов за разглашение конфиденциальной информации. Подобным образом проблема защиты коммерческой тайны решается еще в целом ряде европейских государств, например, в Финляндии и Швейцарии.

Учитывая, что выше уже затрагивались некоторые аспекты ответственности за нарушение законодательства о коммерческой тайны в зарубежных странах, представляется необходимым осветить этот вопрос с позиции Российской Федерации. Федеральный закон «о коммерческой тайне» закрепляет дисциплинарную, гражданско-правовую, административную, а также уголовную ответственность. Тем не менее, это не решает проблему защиты коммерческой тайны в полном объёме. В российских условиях обеспечить действенную защиту информации крайне сложно, так как реальностью нашего времени стало практически свободная продажа баз данных о российских компаниях на рынке, даже тех, защиту которых обязано обеспечивать государство в лице своих уполномоченных органов. Российский бизнес на самом деле остается крайне уязвимым для всякого рода авантюристов, хакеров, мошенников и недобросовестных сотрудников компаний.

Таким образом, становится ясно, что коммерческая тайна представляет собой весьма ценную информацию для своих обладателей и нуждается в защите. Необходимо также отметить, что в настоящее время устранена большая часть проблем связанных с правовой защитой коммерческой тайны и регулированием данного института в целом. Но некоторые оставшиеся спорные вопросы Российская Федерация может разрешить исключительно путём международного сотрудничества и посредством заимствования тех норм законодательства иностранных государств, которые уже доказали свою значимость в международной практике.

Ю.И. Назарова*

Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет

Правовой режим единого недвижимого комплекса

4.2. Виды единого недвижимого комплекса

Аэродром — участок земли или акватория с расположенными на нем зданиями, сооружениями и оборудованием, предназначенный для взлета, посадки, руления и стоянки воздушных судов (п. 1 ст. 40 ВК РФ).
Обладает ли данный объект потенциальными признаками ЕНК: единство цели (назначения) — обеспечение взлета, посадки, руления и стоянки воздушных судов? Фактическая и юридическая связь — все объекты, как движимые, так и недвижимые, должны располагаться на одном земельном участке? Да, аэродром может быть квалифицирован по желанию собственника в качестве ЕНК, т.к. он обладает такими признаками, как: единое целевое назначение (цель обеспечение взлета, посадки, руления и стоянки судов), технологическая взаимосвязь (здания, сооружения и оборудование, объединенное единой целью), единство территориальной привязки (участок земли).
Второй вид ЕНК — линейные объекты. Общего универсального определения линейных объектов нет. Линейный объект должен в соответствии с положениями ФЗ Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» соответствовать требованиям, предъявляемым к сооружениям, т.е. «сооружение» — результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.
Но в соответствии с различными законодательными актами раскрываются понятия отдельных видов линейных объектов как объектов недвижимого имущества:
— железные дороги — понятие отсутствует в действующем законодательстве;
— автомобильная дорога — объект транспортной инфраструктуры, предназначенный для движения транспортных средств и включающий в себя земельные участки в границах полосы отвода автомобильной дороги и расположенные на них или под ними конструктивные элементы (дорожное полотно, дорожное покрытие и подобные элементы) и дорожные сооружения, являющиеся ее технологической частью, — защитные дорожные сооружения, искусственные дорожные сооружения, производственные объекты, элементы обустройства автомобильных дорог (ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»);
— линейные объекты топливно-энергетического комплекса — система линейно-протяженных объектов топливно-энергетического комплекса (электрические сети, магистральные газопроводы, нефтепроводы и нефтепродуктопроводы), предназначенных для обеспечения передачи электрической энергии, транспортировки газа, нефти и нефтепродуктов (ФЗ «О безопасности объектов топливно-энергетического комплекса»).

Правовой режим единого недвижимого комплекса

Введение в Гражданский кодекс нового объекта вещных прав — единого недвижимого комплекса призвано упростить процедуру оформления и повысить эффективность оборота комплексных инфраструктурных объектов. Практическая востребованность данной правовой конструкции во многом будет зависеть от последующей гармонизации корреспондирующих положений законодательства.

В рамках продолжающейся реформы гражданского законодательства 1 октября 2013 года вступили в силу поправки, внесенные в Гражданский кодекс Законом № 142 ФЗ 1 . Изменения, помимо прочего, касаются понятия и состава объектов гражданских прав. Введен новый вид недвижимого имущества — единый недвижимый комплекс (далее — ЕНК) 2 , а также внесен ряд корреспондирующих уточнений в понятие неделимой вещи.

Правовая конструкция ЕНК
Под ЕНК понимается совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь 3 . При этом ЕНК признается недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, и к нему применяются правила о неделимых вещах.

Введение в гражданское законодательство такого понятия, как «ЕНК», вероятно, призвано закрепить правовой статус и, следовательно, упростить процедуру оформления, а также повысить эффективность использования в гражданском обороте комплексных инфраструктурных объектов (включая линейные).

До настоящего времени при определении статуса таких объектов не возникало трудностей только в отношении линейно-кабельных сооружений связи, которые отнесены к недвижимому имуществу в силу прямого указания закона. Так, пунктом 1 статьи 8 Федерального закона от 7 июля 2003 года № 126 ФЗ «О связи» предусмотрено, что сооружения связи, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе линейно-кабельные сооружения связи, относятся к недвижимому имуществу.

В других случаях, ввиду отсутствия специального законодательства, статус вышеуказанных объектов определялся нередко в том числе судом на основании анализа технических и иных характеристик конкретных объектов с учетом нормативно-правовых актов, регулирующих порядок их эксплуатации. При этом из-за отсутствия специального регулирования в судебной практике складывались различные подходы к определению правового статуса таких объектов.
С учетом изложенного выше, правовая конструкция ЕНК, вероятно, может представлять интерес для владельцев сложных промышленных и (или) комплексных инфраструктурных объектов в тех случаях, когда оформление и оборот данных активов предполагается в виде единого объекта. Однако эффективность, целесообразность и практическая востребованность такой конструкции во многом будут зависеть от развития и гармонизации корреспондирующих положений законодательства в части регулирования земельных и градостроительных отношений, а также вопросов кадастрового учета и регистрации прав на недвижимое имущество.

Это интересно:  Система муниципальных правовых актов включает

Так, уже предусмотренная гражданским законодательством концепция признания предприятия в целом как имущественного комплекса недвижимостью не нашла широкого применения, в том числе в связи с практическими трудностями регистрации предприятий как единых объектов.

Предприятие и ЕНК
Следует отметить, что первоначально обсуждалась возможность исключить из Гражданского кодекса понятие «предприятие» и оставить только «единый недвижимый комплекс» (в качестве одного из исходных названий предлагалось понятие «единый имущественный комплекс»), но в итоговом варианте Закона № 142 ФЗ понятие «предприятие» сохранено.

Обе вышеуказанные правовые конструкции предполагают, что в их состав могут входить как недвижимые, так и движимые вещи, которые в целом признаются недвижимым имуществом в силу прямого указания закона. Вместе с тем данные конструкции имеют и существенные различия, к которым, в частности, можно отнести следующие:

· ЕНК отнесен законом к неделимым вещам, в то время как предприятие может участвовать в коммерческом обороте и как единый объект, и по частям;

· в отличие от предприятия в состав ЕНК входят только вещи и не входят имущественные права и обязанности, а также исключительные права;

· обязательным признаком предприятия является его использование для осуществления предпринимательской деятельности, в то время как в отношении ЕНК законом такого требования не установлено;

· в отношении предприятия законом прямо установлен порядок совершения отдельных видов сделок, в то время как правовой статус ЕНК регулируется только общими положениями.

Несмотря на наличие вышеуказанных различий между ЕНК и предприятием, в настоящее время представляется затруднительным оценить, как именно будут соотноситься между собой указанные два понятия по вопросам кадастрового учета, регистрации прав, налогообложения и бухгалтерского учета.

Перспективы применения конструкции ЕНК в гражданском обороте
Как отмечено выше, Законом № 142 ФЗ установлены лишь общие положения касательно правового статуса ЕНК, при этом отсутствие последовательного правового регулирования порядка и правил применения ЕНК в гражданском обороте может привести к снижению практической привлекательности данной конструкции для хозяйствующих субъектов. Рассмотрим некоторые аспекты, которые, по нашему мнению, требуют внимания с точки зрения дальнейших перспектив применения правовой конструкции ЕНК в гражданском обороте.

1. Кадастровый учет и регистрация прав на ЕНК
В настоящее время законодательство не предусматривает специальных и последовательных правил ни в отношении порядка постановки ЕНК на кадастровый учет, ни в отношении государственной регистрации прав на такой объект недвижимого имущества.

2. Реализация собственником ЕНК исключительного права на приватизацию или аренду земельного участка под ЕНК
Статья 36 Земельного кодекса предусматривает исключительное право собственников зданий, строений, сооружений на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, на которых такие здания, строения и сооружения расположены. ЕНК прямо не поименован в названной статье, однако представляется, что и собственник ЕНК также должен быть наделен указанным выше исключительным правом в отношении земельного участка под ЕНК.

Кроме того, необходимо учитывать то, что объекты недвижимого имущества в составе ЕНК могут вводиться в эксплуатацию в разное время. При этом, согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ 4 , земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса, именно и только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Применение же указанного порядка выкупа земельных участков под объектами незавершенного строительства возможно только в случаях, прямо указанных в законе. Таким образом, если данная позиция суда будет применена и к ЕНК, то реализовать исключительное право на выкуп земельного участка под ЕНК будет возможно только после завершения строительства всех объектов недвижимого имущества в составе данного комплекса.

3. Вопросы раздела и обращения взыскания на ЕНК
Как указано выше, к ЕНК применяются правила о неделимых вещах. Понятие неделимой вещи 5 было изменено Законом № 142 ФЗ, вероятно, и для целей учета особенностей ЕНК как нового вида недвижимого имущества. Ранее к неделимым относились вещи, раздел которых в натуре невозможен без изменения их назначения. Особенности выдела доли в праве собственности на неделимую вещь устанавливались соответствующими нормами Гражданского кодекса в отношении раздела имущества, находящегося в долевой собственности 6 .

С 1 октября 2013 года под неделимой понимается вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав 7 . При этом уточнено, что неделимой может быть и вещь, имеющая составные части.

Кроме того, Законом № 142 ФЗ дополнено, что замена одних составных частей неделимой вещи другими составными частями не влечет возникновения иной вещи, если при этом существенные свойства вещи сохраняются 8 .

Взыскание может быть обращено на неделимую вещь только в целом, если законом или судебным актом не установлена возможность выделения из вещи ее составной части, в том числе в целях продажи ее отдельно 9 . Отношения по поводу долей в праве собственности на неделимую вещь регулируются правилами главы 16 и статьи 1168 Гражданского кодекса. Таким образом, применяя конструкцию ЕНК, хозяйствующий субъект должен учитывать перечисленные выше особенности в части порядка и правил отчуждения ЕНК и порядка обращения взыскания на него, а также правил и порядка распоряжения ЕНК при его нахождении в общей собственности.

4. Налог на имущество организаций и особенности бухгалтерского учета в отношении ЕНК
Отдельного внимания заслуживают вопросы налогообложения и бухгалтерского учета операций в отношении ЕНК. По общему правилу, объектами налогообложения для российских организаций признаются движимое и недвижимое имущество, учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств (далее — ОС) в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета 10 . При этом не признается объектом налогообложения по налогу на имущество организаций движимое имущество, принятое на учет в качестве ОС с 1 января 2013 года 11 .

ЕНК как новый вид недвижимого имущества, безусловно, попадает в категорию имущества для целей обложения налогом на имущество. При этом, несмотря на то что в состав ЕНК могут входить как недвижимые вещи, так и движимое имущество, ЕНК в силу закона является недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект. Следовательно, в отсутствие специальных правил налогообложения включение в состав ЕНК движимого имущества фактически может привести к увеличению налогового бремени, то есть для целей налогообложения организации будет более выгодно не регистрировать совокупность движимых и недвижимых объектов в качестве ЕНК (то есть единой недвижимой вещи), а учитывать объекты движимого имущества (которые были приняты на учет в качестве ОС с 01.01.2013) в качестве самостоятельных объектов, так как в таком случае стоимость таких объектов не будет учитываться при расчете налога на имущество организаций.

Законом № 142 ФЗ фактически предусмотрена возможность, а не обязанность собственника зарегистрировать в качестве ЕНК совокупность принадлежащих ему объектов движимого и недвижимого имущества, отвечающих критериям, установленным статьей 133.1 Гражданского кодекса. При этом в настоящее время в силу новизны правовой конструкции ЕНК затруднительно предположить, какой именно подход в отношении порядка расчета налога на имущество может быть применен налоговыми органами в ситуации, когда организацией будет принято решение о регистрации совокупности отдельных объектов в качестве ЕНК, но при этом для целей оптимизации налогообложения ряд движимых вещей не будет включен в состав такого ЕНК.

· Так, согласно разъяснениям Минфина России организация может не включать отдельные инвентарные объекты движимого имущества в состав здания или другой недвижимости, если эти объекты соответствуют следующим критериям 12 :

· учитываются как отдельные инвентарные объекты движимого имущества (ОС);

· могут быть использованы вне объекта недвижимого имущества;

· демонтаж таких объектов не причиняет несоразмерного ущерба назначению недвижимого имущества;

· функциональное предназначение указанных объектов не является неотъемлемой частью функционирования самого недвижимого имущества.

С учетом изложенного выше, нельзя исключить, что при использовании конструкции ЕНК и невключении в состав ЕНК ряда объектов движимого имущества организации придется доказывать соответствие таких объектов движимого имущества вышеуказанным критериям, а следовательно — обоснованность самостоятельного учета таких объектов для целей налогообложения.

С точки зрения бухгалтерского учета, включая вопросы списания стоимости объектов ОС, также сложно предположить, будет ли обязан хозяйствующий субъект в любом случае учитывать ЕНК как один инвентарный объект или будет вправе учитывать объекты в составе ЕНК отдельно, если сроки полезного использования таких объектов существенно отличаются. Также на данном этапе сложно оценить, могут, будут ли и в какой мере применяться к ЕНК правила, используемые для целей бухгалтерского учета в отношении имущественных комплексов и сложных вещей.

Таким образом, практическая востребованность и эффективность применения конструкции ЕНК в гражданском обороте будут во многом определяться уточнением и усовершенствованием соответствующих положений земельного и градостроительного законодательства, законодательства по вопросам кадастрового учета и регистрации прав на недвижимое имущество, а также вопросов налогообложения и бухгалтерского учета с целью создания понятных и последовательных механизмов для использования ЕНК в гражданском обороте, не приводящих к возникновению дополнительных практических трудностей для хозяйствующих субъектов при применении данной конструкции.

Правовой режим недвижимого имущества как объекта гражданских прав

Правовой режим недвижимого имущества как объекта гражданских прав

ГК закрепляет особенности правового режима недвижимости:

  1. Право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
  2. Обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилу исполняется в месте ее нахождения.
  3. Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество или передаваемое по договору возникает с момента государственной регистрации этой недвижимости (ст. 219) либо перехода права собственности на нее к покупателю (ст. 551).
  4. Установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи (ст. 225) и более длительные сроки приобретательной давности на недвижимое имущество (ст. 234); обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество (ст. 349); распоряжения государственным и муниципальным предприятием принадлежащим им недвижимым имуществом (ст. 295).
  5. Действуют специальные правила совершения сделок с недвижимостью, предусматривающие зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость. Так, залог недвижимости (ипотека) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором она находится, либо его части, необходимой для ее использования, либо права пользования залогодателя этим участком или его частью.

При продаже или аренде зданий, сооружений и предприятий одновременно с передачей покупателю права собственности на них передаются права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Это интересно:  Право на охрану здоровья и медицинскую помощь

Если же продается или сдается в аренду лишь земельный участок, владелец недвижимости сохраняет право пользования той его частью, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на предусмотренных договором условиях, а при их отсутствии — право ограниченного пользования (сервитут) (ст. 552, 553 и 652, 653).

Важно! Следует иметь ввиду, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

  • Обратиться за консультацией через форму.
  • Воспользоваться онлайн чатом в нижнем правом углу экрана.
  • Позвонить:
    • По всей России: +7 (800) 350-73-32

Государственная регистрация недвижимости производится в соответствии со ст. 131 ГК и Законом о государственной регистрации прав на недвижимость. Государственной регистрации подлежат вещные права, а также пра­ва аренды и доверительного управления и сделки с объектами недви­жимости. Регистрация осуществляется по месту нахождения имущества в пределах регистрационного округа учреждения юстиции путем внесения записей о правах на каждый объект недвижимости в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Факт проведения государственной регистрации удостоверяется либо свидетельством о регистрации прав при регистрации возникновения и прекращения прав, либо посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе при регистрации договоров и иных сделок. С 15 июля 2016 года вступили в силу изменения в федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В соответствии с новыми нормами, в стране прекращается выдача свидетельств о государственной регистрации прав на недвижимость, в том числе повторных. Таким образом, государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимость после 15 июля 2016 года удостоверяется только выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

См. также п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

Письмо Минэкономразвития России от 04.12.2015 N Д23и-5877 «Относительно государственного кадастрового учета объектов недвижимости, права на которые признаны в судебном порядке (в порядке статей 222, 234 Гражданского кодекса Российской Федерации)»

Правовое значение государственной регистрации недвижимости:

    • только государственная регистрация признается государством в качестве юридического акта, влекущего возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество;
    • государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке;
    • каждое заинтересованное лицо вправе ознакомиться со сведениями о любом объекте недвижимости, содержащимися в Едином государственном реестре.

Такая регистрация осуществляется учреждениями Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, на­ходящейся в ведении Министерства экономического развития РФ, в Едином государственном реестре, и удостоверяется выдачей свиде­тельства о государственной регистрации прав на недвижимость. Ре­гистрационная запись является завершающим элементом сложного фактического состава, порождающего возникновение, прекращение, изменение или переход соответствующего права. Сведения, содер­жащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимость, имеют открытый характер и могут быть предоставлены любому лицу по любому объекту недвижимости. Отказ в государственной регист­рации может быть обжалован в суд.

Государственную регистрацию прав на недвижимость, имеющую гражданско-правовое значение, не следует смешивать с кадастровым и иным техническим учетом (инвентаризацией) самих объектов недви­жимости. Такая регистрация или учет в настоящее время также осу­ществляется Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии. Сама по себе она не имеет правопорождающего значения и не влияет на дей­ствительность совершенных сделок. Однако в отсутствие данных ка­дастрового учета соответствующий земельный участок (или иной объ­ект недвижимости) нельзя считать обособленным, т.е. индивидуально определенным и в силу этого способным быть объектом субъективных имущественных прав. В соответствии с п. 1 ст. 17 и п. 4 ст. 18 Зако­на о регистрации прав на недвижимость кадастровый план земельно­го участка с указанием его кадастрового номера является обязатель­ным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации соответствующих прав. Более того, при изменении дан­ных кадастрового учета в результате объединения или разделения зе­мельных участков одни из них юридически прекращают существование, а другие (вновь образованные) появляются в качестве объектов гражданских прав. Все это также свидетельствует о юридической, а не о «физической» природе понятия «недвижимость».

Имущественные комплексы как объект гражданских прав

См. также Письмо ФНС России от 18.10.2018 N БС-4-21/20327@ «О судебных спорах о квалификации объектов в качестве недвижимых вещей» Особым объектом гражданских прав являются комплексы взаимо­связанных недвижимых и движимых вещей , используемых по общему назначению как единое целое. К ним относятся предприятия и неко­торые другие объекты.

Термин «предприятие» используется в нашем законодательстве и для обозначения некоторых видов юридических лиц — субъектов гражданского права. Однако в нормальном имущественном обороте предприятия являются объектами, а не субъектами права.

Как объект гражданского оборота предприятие представляет собой не единую вещь и не простую совокупность вещей, а используемый по единому хозяйственному назначению имущественный комплекс, вклю­чающий в свой состав наряду с недвижимостью (земельными участка­ми, зданиями, сооружениями) и движимостью (оборудованием, инвен­тарем, сырьем, готовой продукцией) обязательственные права и долги (обязанности), а также некоторые исключительные права (на коммер­ческое обозначение, товарный знак и т.п.) (ст. 132 ГК) и «клиентеллу» (goodwill), т.е. устойчивые хозяйственные связи с потребителями про­дукции или услуг, весьма важные в условиях конкурентного рыночно­го хозяйства. Поэтому действующее предприятие (предприятие «на хо­ду», «бизнес») обычно стоит дороже, чем простая совокупная «балансо­вая стоимость» его наличного имущества или чистых активов. Наличие «клиентеллы» составляет весьма важную особенность предприятия как имущественного комплекса и обычно предопределяет целесообразность совершения сделок с ним именно как с имущественным комплексом, а не как с простой совокупностью вещей и других объектов.

Самостоятельным объектом гражданского оборота может стать и часть предприятия (например, имущество цеха), и производственная единица, не имеющая гражданской правосубъектности (например, не­большой магазин, кафе, гостиница, ателье или иное «предприятие» сфе­ры обслуживания). В случаях продажи, аренды, залога или совершения иных сделок с такими имущественными комплексами их собственник(юридическое лицо или гражданин, в том числе индивидуальный пред­приниматель) в соответствии с условиями договора передает приобре­тателю или другому контрагенту не только входящие в их состав недви­жимые и движимые вещи, но и относящиеся к ним свои права, обязан­ности и даже «клиентеллу» (ср. п. 2 ст. 132 и ст. 559, 656 ГК).

Таким образом, предприятие (или его часть) как единый имуще­ственный комплекс является самостоятельным объектом не любых имущественных, а только обязательственных прав (главным образом различных сделок в соответствии с абз. 1 п. 2 ст. 130 ГК), связанных с передачей этого имущества от одних лиц к другим. Оно не может стать единым объектом вещного права (собственности), ибо в «ста­тике» (состоянии принадлежности, а не передачи) этот комплекс не­избежно юридически распадается на различные объекты с различным гражданско-правовым режимом: вещи, обязательственные и исклю­чительные права и т.д. Неудачно поэтому законодательное признание «предприятия в целом» недвижимостью (недвижимой вещью) (абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК), поскольку оно может создать неправильное представ­ление о возможности установления на этот объект обязательственных прав как на единую вещь также и вещного права (собственности).

Такая юридическая конструкция (в ранее действовавшем законода­тельстве именовавшаяся «кондоминиумом») стала способом решения вопроса о принадлежности общих частей и оборудования многоквар­тирных жилых домов, в ходе приватизации которых отдельные квар­тиры и даже жилые комнаты стали рассматриваться законом в качестве самостоятельных объектов права собственности. Само по себе дан­ное решение нельзя признать наиболее удачным, ибо такие квартиры и комнаты не предназначены для самостоятельной эксплуатации, бу­дучи теснейшим образом связанными и друг с другом, и с другими час­тями дома (обычно общими в них являются не только стены, но даже пол и потолок, а объектом права собственности жильца в этом случае по сути становится «пространство»). Самостоятельными вещами не являются и общие части дома, которые к тому же лишены оборотоспособности вне связи с обсуживаемыми ими жилыми помещениями (п. 2 ст. 290 ГК, ст. 37, 38,42 ЖК). Более эффективным, как, в частно­сти, показывает и европейский опыт, было бы признание многоквар­тирного жилого дома единой, юридически неделимой вещью и тем са­мым в целом — объектом долевой собственности жильцов. Последние в этом случае получают в пользование (или на особом вещном праве) приходящиеся на их доли квартиры и в этих же долях несут все необ­ходимые расходы по содержанию дома в надлежащем состоянии.

Особым объектом гражданских прав (единой вещью) может быть признан технологический имущественный комплекс (например, газо­проводы с компрессорными станциями и тому подобным оборудова­нием, установки по переработке нефти и иного сырья и т.п.). От пред­приятия этот комплекс отличается тем, что в его состав входят только вещи, но не права и обязанности. При этом составляющие его вещи разнородны (недвижимость — земельный участок, здания, сооруже­ния; движимость — оборудование и т.д.), но объединены единым хо­зяйственным назначением, что делает целесообразным его рассмот­рение опять-таки как единого объекта имущественного оборота, но не вещных прав.

В качестве имущественных комплексов закон рассматривает также паевые инвестиционные фонды (ПИФы), находящиеся в доверительном управлении специально созданных для этого акционерных обществ(управляющих компаний). Названные фонды представляют собой иму­щество (главным образом в виде денежных средств), находящееся в об­щей собственности лиц, учредивших доверительное управление им и по­лучивших право требовать от управляющей компании «погашения паев» (т.е. прекращения договора и соответствующих выплат) по истечении заранее установленного срока действия договора («закрытый ПИФ», в который владельцы «паев» могут вносить как денежные средства, так и иное имущество, благодаря чему только эти ПИФы и можно считать имущественными комплексами в строгом смысле слова).

Как единый комплекс это имущество выступает только в виде объ­екта договора доверительного управления, заключаемого его совла­дельцами с управляющей компанией.

Таким образом, все предусмотренные действующим законодатель­ством «имущественные комплексы» являются едиными объектами обя­зательственных, но не вещных прав.

Статья написана по материалам сайтов: help-realty.ru, lektsia.com, jurkom74.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector