+7 (499) 938-69-47  Москва

+7 (812) 467-45-73  Санкт-Петербург

8 (800) 511-49-68  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Незаконная регистрация росреестром нежилого помещения

Перед изучением Обзора рекомендуем предварительно ознакомиться с его оглавлением.

I. Основные положения о государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним

I. Основные положения о государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним

Базовым федеральным законом, определяющим порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, права и обязанности уполномоченных органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, и многие иные связанные с этим аспекты является Федеральный закон от 21.07.97 N 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Указанным Законом предусмотрена не только государственная регистрация прав на недвижимое имущество после проведения правовой экспертизы представленных документов, но и случаи, когда регистратор может отказать в государственной регистрации (исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации содержится в п.1 ст.20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

На основании абз.10 п.1 ст.20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» может быть отказано, если заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации. К их числу относятся следующие документы: заявление о регистрации права; документы, подтверждающие личность (правовой статус) заявителя; кадастровый паспорт недвижимого имущества (за исключением случаев, когда документ, содержащий описание недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов); документ об уплате государственной пошлины.

При этом следует иметь в виду, что вступившее в силу решение суда, которым признано право на недвижимое имущество, не освобождает заявителя от представления названных документов. Вместе с тем требование государственного регистратора о представлении иных правоустанавливающих документов не соответствует закону.

При установлении объема правомочий государственного регистратора по отказу в государственной регистрации прав на недвижимое имущество, если все необходимые документы на государственную регистрацию представлены, надлежит учитывать следующее.

Согласно абз.6 п.1 ст.20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в государственной регистрации прав может быть отказано, если лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества.

В силу абз.3 п.1 ст.13, абз.10 п.1 ст.17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» правовая экспертиза документов и проверка законности сделки являются одной из стадий государственной регистрации. Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.

Учитывая, что в функции государственного регистратора не входит рассмотрение вопроса установления прав, споры о законности отказа государственного регистратора в государственной регистрации права (перехода права) по причине отсутствия у лица полномочий по распоряжению недвижимым имуществом разрешаются судами с учетом тех правоустанавливающих документов, которые были приложены к заявлению о регистрации, а также иных обстоятельств дела (гл.24 АПК РФ).

При этом субъект, считающий себя лицом, уполномоченным на распоряжение недвижимым имуществом, не лишен возможности предъявить самостоятельный иск, в рамках которого могут быть заявлены соответствующие обеспечительные меры.

Некоторые спорные вопросы государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним отражены в следующих документах:

— информационное письмо Президиума ВАС РФ от 21.07.2009 N 132 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

— рекомендации Научно-консультативного совета при Федеральном арбитражном суде Уральского округа от 14.06.2012 г. по вопросам, возникшим при рассмотрении споров, связанных с применением законодательства о защите права собственности и других вещных прав, а также земельного законодательства.

— ниже приводится обзор выводов судов, изложенных в решениях конкретных дел, по спорным вопросам государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним, а именно:

— с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

— документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

— акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным;

— лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

— правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

— имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

II. Выводы судов по вопросам государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним

1. С заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо

Общество обратилось в суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по субъекту РФ о признании незаконным отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним, выраженного в письме, а также об обязании Управления Росреестра произвести регистрацию права общей долевой собственности на места общего пользования собственников административно-делового центра, на основании протокола общего собрания собственников нежилого шестиэтажного дома, в размерах (долях), установленных в приложении N 1 к указанному протоколу.

Решение суда:

Суд оставил судебные акты нижестоящих инстанций об отказе в удовлетворении заявленных требований без изменения.

Позиция суда:

Суды первой и апелляционной инстанции дали оценку представленному заявителями на государственную регистрацию протоколу и сделали обоснованный вывод о том, что из указанного документа не представляется возможным установить, кто ставил подписи от имени юридических лиц, поскольку в той части протокола, где расположены подписи участвующих в собрании физических лиц, не указано, кто именно расписался в качестве представителя юридического лица, не указаны фамилии, имена, отчества (инициалы) этих лиц. Суды обеих инстанций сделали обоснованный вывод о том, что отсутствие этой информации не позволяет сделать вывод о том, что протокол подписан уполномоченными на то лицами.

Как следует из расписки в получении документов на государственную регистрацию, заявители, в том числе ФГУП «Радиочастотный центр Северо-Западного федерального округа», подали в регистрирующий орган заявление о государственной регистрации права общей долевой собственности на нежилые помещения в здании по указанному адресу. Однако из материалов дела следует и не оспаривается участвующими в деле лицами, что третье лицо не обладает правом собственности на нежилое помещение в здании, а владеет им на праве хозяйственного ведения, собственником помещения является Российская Федерация, надлежащий представитель которой с заявлением о государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности на места общего пользования в здании в регистрирующий орган не обращался. Документов, подтверждающих наделение предприятия правом подачи соответствующего заявления в регистрирующий орган от имени Российской Федерации, в деле не имеется. Таким образом, в данном случае заявление о регистрации доли в праве общей долевой собственности Российской Федерации подано ненадлежащим лицом.

При таких обстоятельствах у судов первой и апелляционной инстанций не имелось оснований для признания оспариваемого заявителем отказа Управления Росреестра в государственной регистрации права общей долевой собственности не соответствующим требованиям закона.

Учебный профессионально-технический центр обратился в суд с заявлением, уточненным в порядке ст.49 АПК РФ, о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по субъекту РФ по государственной регистрации перехода права собственности; обязании погасить в ЕГРП запись о государственной регистрации права собственности негосударственного образовательного учреждения автомобильно-техническая школа, обязании восстановить в ЕГРП запись о наличии у заявителя права собственности на объект недвижимого имущества — автодрома.

Это интересно:  Регистрация садовых домов после 01 марта 2019

Решение суда:

Суд частично удовлетворил заявленные требования. Признал незаконными действия Управления Росреестра по государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества. В удовлетворении остальной части требований отказал.

Позиция суда:

Судами правильно установлено, что Управлением Росреестра произведены регистрационные действия на основании обращения лица, которое не имело соответствующих полномочий действовать от имени юридического лица без доверенности.

Суды пришли к правомерным выводам о том, что, проводя правовую экспертизу представленных на государственную регистрацию документов, Управление Росреестра должно было запросить по каналам межведомственного взаимодействия сведения, содержащиеся в ЕГРЮЛ, и проверить полномочия лица, предоставившего документы от имени юридического лица без доверенности. Действия Управления Росреестра по государственной регистрации перехода права собственности от УПТЦ РОСТО к заинтересованному лицу совершены с нарушением ст.ст.13, 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Письмо Росреестра от 20.03.2015 N 14-03669/15

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,

КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ

Управление методического обеспечения и анализа в сфере регистрации прав и кадастрового учета Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии сообщает следующее.

Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 N 457, Росреестр:

уполномочен осуществлять в том числе государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственный кадастровый учет объектов недвижимости, ведение государственного кадастра недвижимости;

вправе при рассмотрении обращений физических лиц и организаций давать разъяснения только по вопросам, относящимся к установленной сфере деятельности.

Согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

земельный участок, на котором расположен данный дом с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно статье 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В этой связи право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает у собственников помещений в многоквартирном доме в силу закона. Вместе с тем государственная регистрация права общей долевой собственности на объект недвижимости, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме, обязательна в случаях, когда данный объект передается в пользование (например, в аренду) какому-либо лицу (лицам) или является предметом иных сделок, на основании которых право общей долевой собственности ограничивается (например, соглашения о сервитуте) (пункт 2 статьи 6, пункт 2 статьи 13 Закона о регистрации), и такие сделки (ограничения (обременения) права) подлежат обязательной государственной регистрации; при возведении нового объекта недвижимости, на который у собственников помещений возникает право общей долевой собственности (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом действующим законодательством не предусмотрены полномочия государственного регистратора самостоятельно вносить в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) записи о праве собственности на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, собственников жилых помещений при государственной регистрации прав собственности на жилые помещения в многоквартирном доме.

Государственная регистрация прав на общее имущество в многоквартирном доме осуществляется в соответствии с Законом о регистрации, записи в ЕГРП вносятся также в соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состава номера регистрации, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 23.12.2013 N 765 (далее — Правила).

Согласно пункту 163 Правил сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости включаются в свидетельство о государственной регистрации права и выписку из ЕГРП, удостоверяющую проведение государственной регистрации, выдаваемые собственнику помещения в многоквартирном доме, содержащие сведения о зарегистрированном праве на такое помещение, посредством внесения в них описания объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на него согласно соответствующей записи в ЕГРП.

Выдача отдельных свидетельств о государственной регистрации права на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе отдельных выписок из ЕГРП на объекты недвижимости, составляющие общее имущество в многоквартирном доме, действующим законодательством не предусмотрена.

Также отмечаем, что на основании норм гражданского и жилищного законодательства многоквартирный дом в целом не является объектом гражданских прав, т.е. объектом недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом о регистрации. Государственной регистрации подлежат права на жилые и нежилые помещения, расположенные в многоквартирном доме, а также на объекты недвижимости, составляющие общее имущество в многоквартирном доме.

Вместе с тем Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре) допускает одновременное наличие в государственном кадастре недвижимости сведений и о многоквартирном доме и о помещениях, в нем расположенных.

Согласно части 4 статьи 25 Закона о кадастре, если здание или сооружение не поставлено на учет, постановка на учет помещения, расположенного в таком здании или сооружении, осуществляется при условии одновременной постановки на учет такого здания или сооружения. В этом случае представляются одно заявление о постановке на учет указанного помещения и такого здания или сооружения и необходимые для кадастрового учета документы. Правила части 4 статьи 25 Закона о кадастре не применяются при осуществлении кадастрового учета жилых помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с частью 4.1 статьи 25 Закона о кадастре орган кадастрового учета при постановке на учет многоквартирного дома осуществляет постановку на учет всех расположенных в нем помещений (в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме).

Таким образом, органом кадастрового учета на основании запроса могут быть предоставлены сведения из государственного кадастра недвижимости (при их наличии) в отношении многоквартирного дома в порядке, установленном статьей 14 Закона о кадастре и принятыми в соответствии с ней приказами Минэкономразвития России, в том числе от 27.02.2010 N 75.

Также отмечаем, что приказом Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 08.04.2013 N 113/ГС «Об утверждении формы электронного паспорта многоквартирного дома, формы электронного паспорта жилого дома, формы электронного документа о состоянии расположенных на территориях муниципальных образований объектов коммунальной и инженерной инфраструктуры и порядка заполнения указанных документов» утверждена в том числе форма электронного паспорта многоквартирного дома.

Это интересно:  Госпошлина за временную регистрацию

Дополнительно сообщаем, что органом, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, является Министерство экономического развития Российской Федерации (Положение о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденное постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 437).

РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ, ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ

Cведения о существующих правах на объекты недвижимости и данные об этих объектах содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН, ранее назывался ЕГРП). Основанием для внесения записи в ЕГРН служит государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество. Поэтому при смене собственника, изменении его личных данных или изменении сведений об объекте недвижимости необходимо пройти процедуру государственной регистрации в органе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Из вышесказанного следует, что регистрировать право собственности необходимо при покупке, разделе, дарении или наследовании объекта нежилой (коммерческой) недвижимости. Также государственная регистрация права собственности обязательна при перестройке, перепланировке или реконструкции нежилого помещения, здания, сооружения. Цены и порядок действий по сопровождению сделок с коммерческой недвижимостью ЗДЕСЬ.

Возникновение права собственности на вновь создаваемые здания связано с моментом государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ). Данное право принадлежит собственнику участка под домом, если иное не установлено законодательством. У собственника здания и земли под ним существует обязанность одновременно передавать права на оба объекта. Если данное требование будет нарушено, сделка будет являться недействительной.

Согласно ст. 40 Федерального закона № 218-ФЗ регламентированы особенности кадастрового учета и регистрации права собственности на вновь созданные здания и сооружения:
— указанные процедуры проводятся одновременно в отношении здания и участка под ним, если права на землю ранее не были зафиксированы в ЕГРН; — при регистрации прав на здание одновременно может осуществляться кадастровый учет всех помещений в нем.

Постановка на кадастровый учет и регистрация зданий и сооружений осуществляется на основании разрешения на ввод в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на участок земли под указанными объектами. Если для возведения здания не требовалось получение разрешения на строительство, его кадастровый учет и регистрация будут проводиться на основании технического плана и правоустанавливающих документов на землю.

Многие физические и юридические лица владеют на праве собственности объектами недвижимости, приобретенными до 1998 года, в том числе и по планам приватизации, среди которых имущество заводов, сельскохозяйственных кооперативов, рыбколхозов и других предприятий. В период оформления прав на такое имущества в РФ отсутствовал единый орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Кроме того не все сделки с недвижимостью подлежали регистрации, поэтому в таких ситуациях используется понятие «ранее возникшее право».

Сегодня ранее возникшее право, признаваемое реально существующим в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости», в случае обращения правообладателя за его государственной регистрацией не всегда возможно подтвердить в соответствии с требованиями названного закона. В такой ситуации Вам сможет помочь только профессиональный юрист, специализирующийся на сделках с недвижимостью. ЗДЕСЬ вы узнаете, как происходит процесс сопровождения сделки.

Необходимые документы

Для начала процедуры регистрации права собственности на недвижимость необходимо иметь правоустанавливающие документы. Таким документами могут быть: договор купли-продажи, договор уступки права требования, свидетельство о праве на наследство. В случае если это вновь построенное здание, то необходимо иметь правоустанавливающие документы на землю, разрешения на строительство и на ввод в эксплуатацию. Полный список необходимых для подачи документов напрямую зависит от конкретной ситуации. Уточнить список необходимых документов можно обратившись за консультацией в Росреестр.

Также могут потребоваться дополнительные документы, к которым можно отнести, в частности, кадастровый паспорт на помещение, здание, сооружение, который можно получить в Кадастровой палате при наличии необходимых правоустанавливающих документов. Размер оплаты за предоставление кадастрового паспорта зависит от объема предоставляемых сведений и заявителя – физическое или юридическое лицо. Получение иных дополнительных документов зависит от конкретной ситуации и может потребовать обращения в КИО, ФИ, ПИБ (ГУиОН), БТИ.

Важно помнить, что неправильно составленные документы могут вызвать сомнения в их подлинности и достоверности у регистрирующих органов, что приведет к приостановке процедуры регистрации. Если эти причины не будут устранены в установленный срок, то регистрирующий орган обязан вынести решение об отказе регистрации права собственности.

Процедура оформления регистрации права собственности

Пунктом 2 ст. 333.18 НК РФ предусмотрено, что, в случае если за совершением юридически значимого действия одновременно обратилось несколько плательщиков, не имеющих права на льготы, установленные гл. 25.3 «Государственная пошлина», государственная пошлина уплачивается плательщиками в равных долях. То есть, если зарегистрировать право собственности желают несколько физических лиц, то госпошлина делиться на равные доли в соответствии с количеством участников. Если же участники – физическое и юридическое лицо, то каждый из них оплачивает по 50% от соответствующего размера госпошлины.

Оформления государственной регистрации права собственности на нежилое помещение осуществляется по заявлению в орган Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости. К заявлению необходимо приложить квитанцию об уплате госпошлины и документы, необходимые для регистрации права собственности.

Кроме подачи заявления на регистрацию лично физическим или юридическим лицом либо их представителями, есть возможность подачи документов на регистрацию права по почте (при этом заявление и договоры проведенных сделок должны быть нотариально заверены), а также через нотариуса, удостоверившего сделку.

Результатом проведенной государственной регистрации является совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав – Выписок из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Если же в ходе правовой экспертизы будет обнаружено, что представленный пакет документов неполон, или в поданных документах присутствуют ошибки, Вам будет отказано в регистрации права собственности. В этом случае Вам придется по новой готовить пакет необходимых документов и снова подавать заявление в Росреестр для регистрации права собственности на объект недвижимости.

По российскому законодательству срок оформления регистрация права на недвижимое имущество составляет 30 дней.

Осуществить регистрацию права собственности на нежилое помещение (здание, сооружение) Вы можете как самостоятельно, так и через доверенное лицо. Оптимальным выбором будет доверить эту процедуру опытному юристу по недвижимости — это обезопасит Вас от ошибок, из-за которых можно получить отказ в регистрации и потратить впустую много времени и нервов. Со стоимостью услуг по регистрации права собственности в юридической фирме «Логос» вы можете ознакомиться в соответствующем разделе.

Судебная практика последних лет свидетельствует об увеличении споров связанных с отказами органов местного самоуправления в предоставлении подтверждающих актов, которые в большинстве случаев необходимы, т.к. документация о передаче объектов в собственность оформлялась ненадлежащим образом, договоры и сделки не регистрировались, данные об объектах не вносились в Единый государственный реестр прав (ЕГРП), техническая документация не обновлялась, если вообще технический и кадастровый учет проводился и т.п. При этом права на объекты уже после приватизации могли быть переданы другим лицам не один раз без надлежащего оформления сделок. Пытаясь зарегистрировать ранее возникшее право, потенциальные правообладатели порой предоставляют в регистрирующий орган все накопившиеся за годы, зачастую противоречивые документы в отношении такого объекта, чем существенно осложняют ситуацию — отказ в регистрации права, может быть обжалован лишь в судебном порядке.

Государственная регистрация ранее возникшего права сегодня необходима еще и потому, что отсутствие в ЕГРН сведений о правообладателе объекта недвижимости является основанием для приостановления совершения любых регистрационных действий по объекту (ст.26, 69 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» N 218-ФЗ от 13.07.2015). Согласно ст. 1 указанного Закона государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Таким образом, если Вы намерены передать свое право новому лицу, обременить (ограничить) свое право (например, передать в залог), совершить сделку с недвижимым имуществом, Вам необходимо привести документы о собственности на объект в соответствие с требованиями действующего законодательства.

Это интересно:  Регистрация расторжения договора аренды в росреестре

Решение суда – достаточное основание для регистрации права на недвижимость

В 2012 г. между Обществом и застройщиком был заключен договор о долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого застройщик обязался передать Обществу нежилое помещение, расположенное на цокольном этаже многоквартирного дома.

В связи с нарушением застройщиком принятых на себя обязательств Общество совместно с другими участниками долевого строительства, которые также приобрели в строящемся доме квартиры, обратилось с иском о признании права. Решением районного суда, оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам областного суда, признано право собственности Общества на долю в не завершенном строительством объекте.

Суд исходил из исполнения истцами обязательств по оплате приобретаемых площадей в полном объеме, фактического завершения строительства дома, без ввода его в эксплуатацию в установленном порядке, длительного неисполнения застройщиком своих обязательств перед участниками долевого строительства. Суд также учел то, что в отношении застройщика введена процедура банкротства – наблюдение, что, по его мнению, свидетельствовало о нарушении прав участников долевого строительства, восстановление которых суд обеспечивает удовлетворением иска. Участвовавшие в деле представители временного арбитражного управляющего не возражали против иска. Кроме того, суды учли, что дело о несостоятельности застройщика было возбуждено арбитражным судом уже после обращения дольщиков с исками.

На следующий год после признания судом права собственности участников долевого строительства на доли в недостроенном здании было получено разрешение на ввод этого дома в эксплуатацию. В этой связи Общество обратилось в областное Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение, приложив к заявлению решение суда, договор участия в долевом строительстве, доверенность, платежное поручение об уплате государственной пошлины, передаточный акт, подписанный временным управляющим застройщика-банкрота, и выписку из протокола о внесении изменений в протокол закрепления жилых и встроенных офисных помещений в многоквартирном жилом доме.

Однако Росреестр отказал в регистрации права собственности, сославшись на абз. 10 п. 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также на несоответствие представленных заявителем документов требованиям Закона об участии в долевом строительстве и Закона о банкротстве: Обществом не были представлены документы, подтверждающие полномочия внешнего управляющего банкрота на передачу нежилых помещений в погашение требований кредиторов.

Общество обратилось с иском о признании отказа незаконным и обязании ведомства осуществить регистрацию права собственности. Решением арбитражного суда, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, в удовлетворении исковых требований отказано. Постановлением суда округа решения нижестоящих инстанций оставлены без изменения. Суды сочли, что передача спорного объекта недвижимости Обществу на основании единоличного решения внешнего управляющего противоречит требованиям Закона о банкротстве и влечет нарушение прав других кредиторов на соразмерное удовлетворение их требований за счет имущества должника.

Как указала Судебная коллегия, вывод суда первой инстанции о незаконности действий внешнего управляющего в виде передачи спорного помещения Обществу, с которым согласились суды апелляционной и кассационной инстанций, сделан без учета того, что между Обществом и застройщиком ранее возникли обязательственные отношения на основании договора долевого участия в строительстве. Кроме того, состоялось решение суда о признании права собственности Общества на спорное помещение, которым была установлена принадлежность объекта на праве собственности, разрешена его правовая судьба по спору, в котором участвовал застройщик.

Как отметила Судебная коллегия, Обществом было представлено как основание возникновения права собственности вступившее в законную силу решение суда, которым разрешен вопрос о правах на имущество, а также другие необходимые для совершения регистрационных действий документы, предусмотренные законом, – на их отсутствие не указано ни в оспариваемом отказе Управления Росреестра, ни в судебных актах по делу.

Таким образом, поскольку основанием возникновения права собственности является вступивший в законную силу судебный акт, у судов не имелось оснований придавать указанному акту приема-передачи самостоятельного правоустанавливающего значения как сделки по распоряжению имуществом наряду с другим законным основанием возникновения права собственности Общества на этот объект.

Судебная коллегия также приняла во внимание, что, согласно пояснению представителя застройщика, все участники долевого строительства, право собственности которых было признано решением районного суда, зарегистрировали право собственности, и основанием для их регистрации послужил вышеуказанный судебный акт, в связи с чем оспариваемый по делу отказ Управления Росреестра нарушает также принцип равенства прав всех участников гражданско-правовых отношений, закрепленный в п. 1 ст. 1 ГК РФ.

На основании изложенного судебные акты нижестоящих судов были отменены, отказ Управления Росреестра в государственной регистрации права собственности Общества на нежилое помещение признан незаконным. На ведомство возложена обязанность зарегистрировать право собственности Общества на нежилое помещение.

Руководитель КА «Комиссаров и партнеры» Андрей Комиссаров отметил, что у Общества был вступивший в силу судебный акт о признании за ним права собственности на конкретное помещение, который в силу действующего законодательства сам по себе является основанием для регистрации права собственности. «Ни сотрудники Росреестра, ни суды первых инстанций не должны были квалифицировать действия арбитражного управляющего как распоряжение имуществом, поскольку в рамках рассмотрения дела о признании права собственности на имущество законный владелец объекта уже был определен. Что касается действий регистратора, то нет сомнений в том, что отказ был обусловлен банальной трусостью. Практика показывает, что в любой неоднозначной ситуации Росреестр не спешит брать на себя какую-либо ответственность, старается переложить ее на другой государственный орган», – сказал Андрей Комиссаров.

Он добавил, что такие ситуации встречаются часто: даже безосновательно отказывая в предоставлении государственной услуги, сотрудники Росреестра при указании на правовые нормы и незаконность их действий предлагают оспорить отказ в суде.

«Суды первой и апелляционной инстанций досконально не стали разбираться в ситуации, возможно, потому, что удовлетворение требований истца дало бы ему право требовать компенсации судебных издержек, возмещаемых за счет казначейства, а может быть, все дело в низкой квалификации судей», – заключил Андрей Комиссаров.

По мнению партнера, руководителя практики Группы правовых компаний «Интеллект-С» Александра Латыева, определение ВС РФ представляет собой очередную попытку разрешить давний конфликт между конкурирующими подходами к судьбе строящегося по договору долевого участия имущества при банкротстве застройщика. По его словам, таких подходов два: выделение имущества из конкурсной массы в целях передачи его дольщикам или же, наоборот, концентрация всех споров в деле о банкротстве с опцией конвертации требований дольщиков в денежные.

«Дополнительные проблемы создает такой широко используемый способ “взлома” системы, как признание права собственности в суде общей юрисдикции, чье решение, подкрепленное нормами об общеобязательности судебных актов, оказывается мечом, разрубающим гордиев узел противоположных интересов, стекающихся при банкротстве, – отметил Александр Латыев. – Судебная практика демонстрирует разные подходы, как совпадающие с тем, что возобладал в данном деле, так и противоположные, отправляющие дольщиков в дело о банкротстве. Здесь в пользу дольщика, вероятно, сработал тот факт, что непризнание силы ранее вынесенного судебного акта было совершено органом, чьи полномочия явно этого не предусматривают, – Росреестром. Окажись на его месте суд, не исключено, что решение было бы другим».

Статья написана по материалам сайтов: legalacts.ru, www.logosinfo.ru, www.advgazeta.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector